[낙찰사례로 보는 뜨는 지역, 뜨는 경매] ① 충남 연기군

2004-07-15 | 작성자 이영진 | 조회수 21,698 | 추천수 436
투자자들 南으로 南으로 - 연기군 토지 낙찰가율 230%, 낙찰률 100% -

충남 연기군이 신행정수도이전예정지로 거의 확정되면서 연기ㆍ장기지구 주변지역 은 물론이고 연기군내 토지 경매시장으로 투자자들이 몰려들고 있다. 일반투자자 뿐만 아니라 투기꾼까지 가세하면서 경매시장이 걷잡을 수 없을 정도로 과열되고 있는 양상이다.

[최근 경매동향 및 낙찰사례]

지난 6월 연기군내 총 경매물건수 32건중 토지경매물건은 8건. 전체 낙찰가율은 83.72%에 불과하지만 토지낙찰가율은 230.04%에 이른 것으로 나타났다. 더불어 입찰자수도 몰리기 시작하여 토지경매물건 1건당 12.88명이 몰렸다. 전체 경쟁률 7.17명에 비해서도 5명 이상이나 높다.

예컨대, 지난 6월 1일 대전지방법원(4계)에서 연기군 동면 합강리 소재 전 793.19평이 감정가 4210만원에 처음 경매에 부쳐졌으나 55명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 489.24%인 2억599만원에 낙찰되었고, 지난 6월 22일에는 금남면 부용리 소재 임야 지분 758.07평이 900만원에 처음 경매에 부쳐져 11명이 응찰하여 감정가의 256.16%인 2311만원에 낙찰되었다.

보다 더 최근인 지난 29일에는 전동면 보덕리 답 1210평이 감정가 5600만원에 첫 경매에 부쳐져 16명이 경합한 끝에 감정가의 248.39%인 1억3910만원에 낙찰되었으며, 7월 5일에는 전동면 청람리 217-1 소재 전 536.03평이 1063만2천원에 첫 경매에 부쳐져 14명이 경쟁 입찰한 끝에 감정가의 319.7%인 3399만원에 낙찰되기도 하였다.

연기군의 6월 전체 평균 낙찰률은 75%. 이 역시 다른 지역 같으면 낙찰가율로 오해할 만한 수치이지만 토지 낙찰률은 100%로 더욱 놀랄 만하다. 8건이 경매에 부쳐져 8건 모두 낙찰되었다. 낙찰률 100%는 올 4월에 이어 두번째이다. 연기군의 낙찰가율, 낙찰률은 행정수도이전후보지에서 탈락하면서 더욱 인기를 끌고 있는 오송, 오창지구가 속해 있는 청원군의 6월 토지 낙찰가율 181.63%, 낙찰률 62.79%보다 훨씬 높은 수치이다.

[투자가이드]

연기군은 신행정수도이전예정지 중에서도 핵심이 되는 지역이다. 연기ㆍ장기지구가 신행정수도이전예정지로 확정되면 연기군 남면,동면, 금남면, 공주시 장기면 일대 2160만평은 신행정수도 개발지역으로 수용되고, 개발지역 반경 4~5km 까지는 주변지역으로서 개발이 엄격히 제한되며, 또한 5~10km 범위에서도 토지거래특례지역 지정등을 통해 행정수도후보지를 발표했을 때와 같이 일정기간 거래나 개발이 제한될 수 있기 때문에 가급적이면 예정지 반경 10km를 벗어난 지역에 투자하는 것이 바람직하다고들 한다. 해당 투자유망지역들로 공주시, 예산군, 청원군, 청양군, 대전 유성구 등이 거론되고 있고, 최장 12년 동안 개발이 엄격히 제한되는 주변지역으로 연기군 서면ㆍ조치원읍, 공주시 반포면ㆍ의당면, 청원군 강외면ㆍ강내면ㆍ부용면 등이 거론되고 있다. 모두 맞는 얘기다.

그러나 이전지내 또는 이전지 반경 10km내에 포함되는 모든 물건을 외면할 필요는 없다. 이전지내라면 신행정수도이전지가 확정되고 그 개발범위(지구)가 지정고시되기 전까지(신행정수도건설추진단은 최근 위장전입 및 불법행위를 방지하기 위해 이주자 택지 지급기준을 예정지구 지정공람 공고일 1년 이전으로 강화하는 방안을 검토하기로 한 점에 주의할 것!)는 토지 수용, 주거대책 및 생활대책에 따라 현금보상이라던가 아파트입주권, 이주자택지, 분양상가입주권 등의 혜택을 우선적으로 받을 수 있다.

또한 이전지 반경 5~10km내라 하더라도 주거시설이라면 - 비록 중장기적인 투자이긴 하지만 - 신행정수도 생활권으로서의 각종 문화적 수혜를 누릴 수가 있고, 토지 역시 신행정수도가 개발되면 주변 근교에 가든용지, 전원주택용지, 대체농지, 주말ㆍ체험농장, 공장용지 등에 대한 수요가 반드시 뒤따르기 때문에 향후 자산가치 상승요인이 매우 충분하다는 점을 깊이 새겨볼 일이다.

지난 6월 28일 대전지법 공주지원(2계)에서 경매진행된 공주시 의당면 소재 임야 5,820평이 감정가 5000만원의 374%인 1억8700만원에 낙찰되었고, 지난 7월 6일 대전지방법원(6계)에서 진행된 조치원읍 번암리 소재 주공아파트 104동 203호가 53명이 경쟁입찰하여 감정가의 194.5%인 4280만원에 낙찰된 것도 바로 그런 이유에서다. 의당면은 공주시 장기면, 연기군 남면과 경계를 이루고, 번암리는 연기군 동면과 경계를 이루고 있는 지역이다.

다만 토지는 이주대책기준일(신행정수도개발지구지정 공람공고일 기준) 이후에 소유권이 이전되더라도 소유권 변동사항을 도시개발공사나 토지공사 등 사업시행자에게 신고하면 현금보상을 받을 수 있지만 이주대책에 따른 주거대책(아파트입주권 또는 단독택지 우선분양권)이나 생활대책(분양상가입주권) 등의 각종 혜택을 받으려면 그 기준일 이전부터 사업지구내 가옥을 소유하고 거주하고 있어야 한다거나 농지의 경우 생업을 위하여 경작을 하고 있어야 한다는 등의 보상기준이 까다롭기 때문에 보상규정을 자세히 알 필요가 있다. 이러한 보상관련 내용은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 참조하거나 도시개발공사나 토지공사 등 사업시행자 해당부서에 문의하면 된다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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