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공인중개사, 입찰대리 허용에 부쳐

2005-07-06 | 작성자 이영진 | 조회수 18,846 | 추천수 309
부동산 경매ᆞ공매 입찰신청(또는 매수신청) 대리권(이하 ‘입찰대리’라 함)을 공인중개사에게 주도록 하는 내용의 중개업법 개정안이 우여곡절 끝에 6월 30일 임시국회를 통과하였다. 공인중개사의 오랜 숙원사업중의 하나가 드디어 풀린 셈이다. 법률 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 되어 있으므로 국회의결 후 공포까지가 20일 정도 소요됨을 감안하면 내년 1월 말부터는 공인중개사의 입찰대리가 가능해진다.  

입찰대리는 그간 변호사의 고유 영역으로 해석되어 오다 지난 2003년 8월부터 법무사에게도 입찰대리를 허용했지만, 사실상 입찰대리는 법률행위의 대리라고 하기 보다는 부동산에 대한 투자수익가치의 판단이 우선시되는 중개업무의 일환으로 인식되어 왔다. 다만 중개거래의 일방 당사자를 법원 또는 자산관리공사를 매개체로 한다는 것이 일반중개와 다를 뿐이었다.

그런데도 불구하고 입찰대리는 법률행위의 대리라는 변호사(협회)의 논리에 밀려 경매를 전문으로 하는 컨설팅업체(또는 컨설턴트)의 대다수가 때마다 진행되는 검찰의 이벤트성 단속대상에서 자유로울 수가 없었다. 숱한 경매컨설턴트나 경매컨설팅업체 대표가 구속되었다가 풀려났고, 아직까지도 수 많은 잠재적인 범법자들이 양산되고 있는 실정이다.

만시지탄의 감은 있지만 이번 중개업법의 개정으로 상당수의 컨설턴트들이 범법자라는 오명에서 벗어나게 되었고, 그런 의미에서 공인중개사에게 입찰대리를 허용하는 금번의 조치를 일단은 환영하는 바이다.

그러나 공인중개사들도 입찰대리가 자신의 수익구조를 획기적으로 개선할 수 있는 황금열쇠가 아니라는 것을 알아야 한다. 경매시장이 그렇게 녹록치 않다는 것이다. 시장규모가 일반중개시장과 비교할 수 없을 만큼 작다는 것은 물론 이거니와 치열한 입찰경쟁을 뚫고 낙찰을 받는 것, 안전하고도 수익성 있는 매물을 취득하기 위해 권리(임대차)관계와 투자수익성을 분석하는 것, 낙찰 후 점유자 인도(명도)를 통해 완전한 소유권을 이전받는 것 등 어느 것 하나 쉬운 것이 없다.

또한 컨설팅을 의뢰하는 고객은 우량한 물건의 추천도 좋지만 그것보다는 물건 분석에서 적정가에의 낙찰 및 점유자 명도과정까지의 아무런 법률적 하자 없는 신속하고 정확한 업무처리를 바란다는 점에서 변호사와 법무사와의 경쟁에서 결코 유리하지만은 않다는 것을 알아야 한다.

그만큼 경매는 중개기법 외에 조사, 물건분석, 투자분석 등 고난도의 능력뿐만 아니라 관련 법률적 지식과 실무를 요하는 참으로 복잡다단한 영역이라 할 수 있다. 아무런 준비도 없이 섣불리 경매업무에 손댔다가는 수익구조를 개선하기에 앞서 컨설팅 사고를 수습하기에 바빠 결국 쪽박을 찰 수도 있음이다.

그간의 과정이야 어찌되었건 간에 입찰대리는 이제 공인중개사, 변호사, 법무사간 완전 경쟁체제에 돌입하게 되었다. 경쟁에서 이기는 자가 최종 승자라 할 수 있지만 반드시 이기고 지는 경쟁구도만이 능사는 아니다. 각 분야의 종사자간 업무상 발휘할 수 있는 장점이 있는 만큼 그 장점들을 서로간 공유한다면 각자가 컨설팅 수요층으로부터 신뢰와 명성을 얻게 되겠지만, 지나친 경쟁의식에 기한 업무영역 다툼은 의뢰인들로부터 외면당하는 지름길이 될 수 있다.  

일각에서는 공인중개사에게의 입찰대리 허용으로 경매시장에 뛰어드는 컨설팅업체 또는 공인중개사가 난립하게 되고 이에 따라 컨설팅사고가 빈번해질 것이라거나 컨설팅서비스의 질적 저하를 우려하기도 한다. 틀린 얘기는 아니다. 다만 현재 음성적으로 진행되어 왔던 경매컨설팅이 양성화되어 보다 더 안전하고 적극적인 입찰대리가 가능해졌다는 점, 경매저변인구가 확대되어 경매가 더욱 대중화될 것이라는 점 등 순기능적인 측면도 있음을 부인할 수는 없다.

이러한 순기능적 측면을 잘 활용하고, 입찰대리에 대한 고객의 신뢰를 얼마만큼 확보할 수 있느냐의 여부는 전적으로 공인중개사의 몫이다. 모처럼 주어진 이 제도를 십분 활용하여 공인중개사의 업력을 한단계 업그레이드 하고 건전한 경매시장의 육성에 기여하는 기회로 삼아야 할 것이다.

다만 이를 제도적으로 뒷받침 하고자 한다면 첫째, 경매를 업으로 하고자 하는 기존의 개설등록한 공인중개사에게 일정시간 이상 경매교육전문업체(또는 협회)의 경매교육을 이수하게 하고, 둘째, 공인중개사 시험 과목에 민사집행법을 신설하도록 하며, 셋째, 공인중개사 사전교육시 경매교육프로그램을 강화하여야 한다. 중ㆍ장기적으로는 경ㆍ공매만을 전문으로 하는 공인경ㆍ공매사 자격을 신설하여 업무의 전문화를 이루는 것도 한 방편이라 할 수 있다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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