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경매펀드, 한밭벌 대격돌

2005-06-23 | 작성자 이영진 | 조회수 14,890 | 추천수 308
부동산경매펀드 출범 이후 처음으로 펀드간 입찰경쟁이 6월 21일 대전지방법원에서 발생하여 펀드관계자들의 지대한 관심을 불러일으켰다.

이날 입찰경쟁의 대상이 되었던 물건은 대전 중구 은행동 소재 근린빌딩으로 감정가 71억9878만원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 35억2740만원까지 떨어졌다.

대전지역 최대의 패션ㆍ문화의 거리라 할 수 있는 은행동 로데오거리 중심상권내 속해 있는 지하 2층, 지상 7층 근린상가로 1층과 2층에 KFC가 입점해 있고 5층과 6층에 학원, 7층에 레스토랑이 입점해 있는 등 제반 임대여건이나 임대조건 등이 양호하여 취득 후 건물임대를 정상화 할 경우 임대수익률이 연9% 이상 나올 수 있어 개인투자자나 펀드운용사의 관심대상이 되기에 충분하였다.  

더군다나 북동측에 소재한 대전역과 450m 정도 이격되었을 뿐만 아니라 내년 상반기 개통을 앞두고 있는 대전지하철 1호선 중앙로역이 본 건 서측 250m 지점에 들어설 예정으로 있어 향후 유동인구가 더욱 증가될 수 있는 우수한 입지적 장점을 지니고 있는 물건이다.

다만 건물 중간층인 4층이 주차장으로 이용되고 있고 마감이 덜된 상태라 개보수비용이 소요될 뿐만 아니라 노래연습장이 있는 지하2층에 대한 재임대가 불투명하고, 전에 PC방으로 임대된 바 있는 지하1층과 현재 영업이 중단된 3층 음식점 부분에 대한 명도 및 재임대 등 적잖은 리스크를 안고 있는 물건이기도 하다.

이러한 물건에 현대경매펀드1호와 골든브릿지wm경매펀드1호가 한밭벌에서 대결한 끝에 46억5600만원에 현대경매펀드1호에 낙찰되었다. 최저매각가보다 무려 11억3천만원 가량이 높은 금액이고, 차순위 입찰금액보다도 4억7천만원 정도가 높은 금액이다. 물론 각사 나름대로 수익률을 분석하고 합리적으로 가격을 결정하여 입찰에 응하였겠지만 차순위와 너무 많은 가격차이가 발생하였다는 점에서 46억5600만원이라는 낙찰가는 다소 지나치지 않았나 하는 생각이 든다.

현대경매펀드와 골든브릿지wm경매펀드가 투자자들에게 제시한 수익률은 각각 9.5%와 8.5%. 이 수익률만 놓고 보면 골든브릿지wm경매펀드가 현대경매펀드보다는 가격경쟁력이 있었음에도 불구하고 한밭벌 1차전의 주인은 오히려 가급적 낮은 가격에 취득하여야 할 현대경매펀드에게 돌아갔다. 현대경매펀드가 1차전에서 골든브릿지wm경매펀드에 KO승을 거둔 셈이지만, 경매에서의 KO승은 결코 바람직한 현상이 아니다. 오히려 가격차이가 근소한 판정승이야말로 진정한 KO승이며, 입찰경쟁에서의 진정한 승자라 할 것이다.  

이처럼 경매펀드가 입찰경쟁에서 경합하기는 부동산경매펀드가 간접투자자산운용업법에 근거하여 판매된 이래 처음 있는 일이다. 이날 경쟁입찰자는 고작 2명. 더군다나 일반개인투자자가 아닌 경매펀드간의 입찰경쟁이었다는 점에서 향후 중대형 이상의 수익형 물건에 대한 펀드운용사간의 과열경쟁의 신호탄이 아니냐 하는 우려의 목소리마저 나오고 있다.

필자의 견해에 의하면 대전 은행동 근린빌딩의 경우 일부 임차인에 대한 명도 및 재임대, 건물외장, 건물내부의 부분수선 및 현재 주차장으로 되어 있는 4층에 대한 전면 개보수 등 제반 비용을 고려한다면 입찰가는 40억원 내외가 적정하였을 것으로 판단되는 물건이다.

이 가격에 취득하고 현재 영업을 하고 있지 않은 지하2층, 지하1층 및 지상3층을 현시세에 맞게 임대하였다는 가정하에 임대운영수익률이 9% 이상 나올 수 있다고 본다. 보유기간내 임대운영수익률을 9% 이상 맞추고 3년 보유후 처분을 통해 나오는 이익배당을 통해 각 펀드사들이 투자자들에게 제시한 예정수익률을 맞출 수가 있을 것이다.

최근 메리츠증권 등을 통해 판매한 굿앤리치자산운용의 경매펀드(500억원)를 비롯하여 대우증권에서 준비하고 있는 경매펀드까지 가세하는 경우 경매펀드간 입찰경쟁은 더욱 치열해질 것으로 전망되는바 펀드운용사의 적정하고 합리적인 가격결정이 절실히 요구되는 시점이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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