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도심형 사우나의 예고된 운명

2005-04-22 | 작성자 이영진 | 조회수 23,833 | 추천수 381
서울 중구 오장동의 ㅇㅇ대중사우나 15억, 의정부시 호원동 ㅇㅇ보석사우나 33억원, 시흥시 은행동의 ㅇㅇ사우나, 안중읍 안중리 ㅇㅇ불가마 74억원, 성남시 분당구의 ㅇㅇ불가마사우나 31억원, 남양주시 진접읍의 ㅇㅇ보석불가마 36억원 등등. 일반부동산시장에 팔려고 내놓은 매물이 아니라 바로 경매물건이다. 이처럼 감정가 10억원 이상의 중ㆍ대형 도심형 사우나시설이 무더기로 경매시장에 쏟아져 나왔다.  

서울 및 수도권에서 경매에 부쳐진 10억원 이상의 도심형 사우나시설은 이번 달만 해도 지난 4월 6일 경매에 부쳐져 낙찰된 바 있는 서초구 우면동 우면종합상가내 지하층 사우나시설을 비롯하여 모두 24건이나 된다. 서울지역이 9건, 경기ㆍ인천지역이 15건으로 최초감정가 합계가 561억원을 넘는다. 지역생활권내 기반을 둔 감정가 10억원 이하의 중소규모 사우나(목욕탕)시설까지 포함한다면 이보다 훨씬 많아진다는 계산이다.

문제는 이들 사우나시설이 도심의 요지에 위치하고 있어 활용도가 다양함에도 불구하고 입찰자들이 선뜻 입찰에 응할 수가 없다는 점이다. 경매에 부쳐지는 물건의 50% 이상이 내부시설 공사비 청구를 이유로 공사업자가 거액의 유치권을 신고하였다거나 현재 내부 공사중으로 유치권 분쟁 가능성이 많기 때문이다. 유치권이 성립하면 이는 곧 낙찰자가 인수하여야 할 권리로서 많게는 그 금액이 수십억원에 이른다.

이 달 진행되었거나 진행될 경매물건 24건중 12건이 유치권이 신고되어 있거나 공사중단, 또는 공사중에 있는 등 그 하자율이 50% 이상이다. 낙찰률은 20% 내외, 낙찰가율도 다른 물건의 낙찰률에 해당하는 34.94% 정도에 불과하다.

남양주시 진접읍 장현리 소재 ‘ㅇㅇ보석불가마’를 예로 들어보자. 이 사우나시설은 지난 13일에 감정가 36억원의 51.2%인 18억4320만원에 경매에 부쳐졌으나 입찰자가 없어 유찰되었다. 사우나시설에 대한 공사대금청구를 이유로 공사업자가 약 18억원의 유치권을 주장하고 있기 때문이다.

다음회차에 경매가 진행되어 최저가 수준인 15억원에 낙찰된다고 하더라도 유치권금액 및 제반 취득비용을 포함하면 최초감정가 수준이기 때문에 결국 다음회차 뿐만 아니라 그 다음회차 경매에서도 유찰될 수 밖에 없다는 결론이다.

이와 같은 이유로 유찰회수가 많아지고 최저경매가가 50% 이하로 떨어지는 사우나시설 경매물건도 상당수에 이르러 애꿎은 채권자들까지 피해를 보고 있다.

예컨대 지난 4월 11일에 분당구 분당동 건영상가내 소재하는 ‘ㅇㅇ불가마사우나’가 3회 유찰되어 최초감정가의 51.2%인 15억8720만원에 경매에 부쳐졌지만 또다시 유찰되었다. 내부시설 공사비 청구를 이유로 약 10억원의 유치권금액이 신고되어 있는 까닭이다. ㅇㅇ은행이 채권자(한국자산관리공사에 채권양도)로서 22억원을 청구했지만 다음회차 최저가 수준인 13억원에 낙찰된다고 해도 채권액 회수율이 59%에 불과하다.

또 하나 지난 4월 19일에 유찰된 구로구 구로동 한스타워 지하에 소재한 ‘ㅇㅇ대중사우나’의 경우에는 더욱 심각하다. 이 물건은 감정가의 21%에 경매에 부쳐졌음에도 불구하고 이날 다시 유찰되었고 다음회차에 최저매각가 수준인 3억1천만원에 낙찰된다고 가정하더라도 채권자인 ㅇㅇ은행은 최선순위 근저당권자임에도 불구하고 채권액의 47%정도만을 회수할 수 있게 된다. 나머지 53%가 부실로 남게 되는 셈이다.

이처럼 경매에 부쳐지는 사우나시설은 기존의 목욕탕 뿐만 아니라 2000년 이후 유행처럼 생겨난 현대식 설비를 갖춘 사우나시설까지 망라되어 있다. 기존의 목욕탕은 현대식 사우나시설과의 경쟁에서 살아 남지 못한 이유가 대부분이고, 현대식 사우나시설 역시 한 때 신축되는 건물의 테넌트 유치 전략으로 사우나시설 입점이 ‘0순위’ 였을 정도로 공급이 과잉되었던 점이 주된 이유라 할 수 있다.

여기에다 최근에는 가족단위의 휴식개념을 갖춘 도심형 복합사우나시설이 등장하여 원격지 고객마저 흡인하는 등 생존경쟁이 더욱 치열해지면서 아파트단지내 주민 또는 인근 지역주민을 기반으로 하는 목욕탕이나 사우나시설이 더욱 설 자리를 잃고 있다.

그렇다고 투자자 입장에서 경매로 부쳐지는 도심형 사우나시설들을 마냥 도외시할 필요는 없다. 유치권이 성립할 여지가 있는 물건은 최저매각가격이 낮아지고 낙찰가율 역시 30%~40%에 머물기 때문에 유치권금액을 고려하여 적정입찰시점을 판단하면 될 일이다. 신고된 유치권금액을 액면 그대로 받아들일 것이 아니라 유치권자와의 협의를 통해 유치권 인수금액을 절충할 수도 있다.

또한 유치권분쟁을 통해 유치권이 성립하지 않는다거나 일부만 성립하는 것으로 받아들여진다면 상당한 대어를 낚을 수 있다는 점도 장점이다. 게다가 도심형 사우나시설은 앞서 언급하였듯 지역상권을 기반으로 하는 도심의 요지에 위치하고 있기 때문에 리모델링을 통해 사우나시설외의 다른 용도로 활용할 수 있는 최적의 방안이 수립된다면 대상물건의 수익가치 내지 자산가치를 상승시킬 수 있는 잠재력은 그야말로 무궁무진하다고 할 수 있다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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비긴즈 2005-06-26
사우나 투자를 고려하고 있었는데, 이 글을 읽고 재고하게 되었습니다. 앞으로도 좋은 글 부탁드리겠습니다.
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