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경매기일의 변경 또는 경매 취하 가능성을 예측하자

2016-03-04 | 작성자 이영진 | 조회수 15,156 | 추천수 163

경매물건을 검색하다보면 예정된 매각기일에 경매가 진행되지 않고 기일이 변경되거나 경매가 아예 취하, 취소(이하 ‘변경 또는 취하’라고 함)되는 물건들이 다수 눈에 띈다.

변경은 경매진행절차상 하자가 발생된 경우 또는 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경 등 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 매각기일을 다른 날로 바꾸는 것이다. 또한 취하는 채무자의 채무 전부 또는 일부 변제 등으로 경매신청 채권자가 경매법원에 경매의사를 철회하는 것이며, 취소는 경매가 진행 중에 부동산의 멸실 등으로 담보물이 소멸되거나 기타 매수인(낙찰자)에게 권리를 이전할 수 없는 경우에 법원이 직권으로 하는 행위이다.

변경은 매각기일이 변경되는 것으로 추후 경매시장에 다시 등장할 가능성이 있으나, 취하 또는 취소는 특별한 사정이 없는 한 다시 동일 물건이 경매시장에 등장하지 않는다는 차이가 있다. 다만 당초 매각기일 당일에 경매가 진행되지 않는다는 점은 같다. 매각기일이 임박한 경우에는 경매가 취하 또는 취소되기 전에 변경절차를 거치는 경우도 있다.

변경 또는 취하는 매각기일 당일 입찰이 있기 전까지 가능하므로 입찰자가 법원 경매계에 전화로 확인하거나 대법원사이트를 수시로 확인하는 등 변경 또는 취하 여부에 대해 촉각을 곤두서지 않고서는 쉽게 알 수 없는 것이지만 그렇다고 변경 또는 취하 가능성을 매각기일 전에 알 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다.

우선 대법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr) 내에서 경매물건을 검색한 후 물건기본정보 하단에 있는 사건상세조회 → 문건/송달내역 순으로 들어가서 문건처리내역이나 송달내역을 통해 채권자 변경 사실, 권리관계 변경 사실, 채권자의 매각기일 변경 신청 등 매각기일에 임박하여 새로운 문건이 접수되거나 송달된 내역이 있는지 확인해보면 해당 경매물건의 변경 또는 취하 가능성을 어느 정도는 예단할 수 있다.

경매물건의 변경 또는 취하 가능성은 경매를 신청한 채권자의 채권청구액 및 등기부등본에 설정된 총 채권액이 얼마인지를 확인하는 것으로도 알 수 있다. 예컨대 어떤 경매물건의 감정평가액이 5억원인데 경매신청채권자의 채권청구액은 10% 수준인 5천만원에 불과할 때 그 경매는 변경되거나 취하될 가능성이 많다.

채권청구액을 포함하여 해당 경매물건에 근저당, 가압류채권 등이 설정돼 있는 총 채권액이 감정평가액의 50%에 미치지 못할 경우에도 그럴 가능성이 크다. 설령 경매가 변경 또는 취하되지 않고 매각기일에 매각이 되었다고 하더라도 이러한 물건들은 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 채무자가 채무를 변제해 마찬가지 결과로 귀결되어지는 것이 다반사다.

채권청구액이 소액인 경매물건들의 대개는 채권자와 채무자간 감정싸움이 그 원인인 경우가 많다. 채권자는 채권자대로 받아야 할 채권액을 못 받게 되자 경매라는 제도에 호소할 수밖에 없게 되고, 채무자는 할 테면 해봐라 식의 심리가 팽팽히 맞선 결과이다.

매각기일의 변경 또는 취하는 권리관계가 복잡한 물건보다는 비교적 단순한 물건에 종종 나타난다. 권리관계가 복잡한 물건은 해당 경매물건에 걸려 있는 권리의 복잡함으로 인해 채권자들간 협의를 통한 채권채무관계 조정이나 매각을 통한 권리관계 해소가 어렵지만 권리관계가 단순한 물건은 매각을 통해서나 채권자 채무자간 협의를 통한 채권채무관계 조정이 쉽기 때문이다.

이밖에도 경매 매각시점의 시세와 감정평가액의 현격한 차이로 인한 재감정, 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 실익(=배당액)이 없는 경우, 채권자 대위에 의한 변제 등의 사유로도 경매가 변경 또는 취하되기도 한다.

경매가 변경되거나 취하되면 그 물건에 대한 입찰을 염두에 두었던 입찰자로서는 여간 낭패가 아니다. 변경 또는 취하 가능성을 모르고 그 물건에 대한 물건분석이나 현장조사 등을 했다면 그간의 노력(시간과 비용)이 헛된 일이 되기 때문이다. 변경 또는 취하 가능성이 있는 물건을 경매물건에서 걸러낼 수 있는 능력을 겸비하면 할수록 경매투자의 깊이는 한층 더해질 수 있다.

카페: 경제적 자유를 위한 경매투자자들의 모임(http://cafe.daum.net/ewauction)

(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323


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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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