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입찰은 아무나 하나

2005-04-08 | 작성자 이영진 | 조회수 17,545 | 추천수 335
2월 28일 서울남부지방법원, 이날 경매2계 물건에 대한 입찰이 마감되고 집행관이 입찰한 물건의 최고가매수인을 사건번호별로 호창하는 도중 조금은 특이한 사례 하나를 발견할 수 있었다.

즉 영등포구 양평동5가 소재 한신아파트 25평형의 최고가매수인으로 선정된 입찰자가 지난 해 11월 15일 있었던 전회차 경매에서도 최고가매수인이었다는 사실이다. 그러나 이 아파트는 1주일 후인 3월 7일에 매각불허가결정이 내려졌다.

최근 3월 22일 서울북부지방법원(경매4계)에서도 이와 유사한 사례가 발견되었다.  동대문구 전농동 소재 지하층 다세대가 낙찰되었는데, 알고 보니 최고가매수인으로 선정된 입찰자는 지난 2월 22일 있었던 경매에서도 최고가매수인이었다. 그러나 한신아파트 사례와 달리 이 다세대는 1주일 후인 3월 29일에 매각허가결정이 내려졌다.

비슷한 사례임에도 전자는 매각이 불허가되었고, 후자는 매각이 허가되었다. 어떤 차이가 있는 것일까? 바로 매수신청인의 자격과 결부되는 문제이다. 즉 민사집행법에 의하면 대금을 기한내 납부하지 않아 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 제공한 매수신청보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못할 뿐만 아니라 재매각절차에서 매수신청을 할 수도 없다.

이와 같이 대금을 납부하지 않은 전의 매수인이 재매각절차에서 매수신청한 경우에는 매각불허가사유가 되어 매각이 불허된다. 위 사례중 양평동 한신아파트가 이에 해당된다.

다만 한신아파트 낙찰자의 경우 경매절차를 지연시키려 일부러 두번씩이나 입찰에 응했을 가능성이 다분하다. 그런 저의가 없었다면 전의 매수인은 재매각절차에서 입찰에 응하지 않고 재매각기일 3일전까지 대금을 납부함으로써 소유권을 취득할 수 있었을 것이기 때문이다. 아니면 이런 방법이 있음을 몰랐다거나..,

그렇다면 전농동의 다세대는 어떤 경우인가? 이 사례 역시 전의 매수인이 매수신청한 경우에 해당하지만 대금미납이 아니라 어떤 이유로 전의 매각이 불허가 되어 다시 경매에 부쳐졌다는 점이 한신아파트의 그것과는 다르다.

이런 경우를 재매각에 견주어 신매각(또는 새 매각)이라고 하는데 매각불허가로 인한 신매각절차에서의 전의 최고가매수인은 재매각절차에서와 달리 매수인으로서의 자격을 박탈당하는 것이 아니므로 매각이 허가된 것이다.

경매는 누구나 참여할 수 있지만 그렇다고 매수신청에 아무런 자격제한이 없는 것은 아니다. 위의 사례처럼 재매각절차에 있어서의 전의 매수인 뿐만 아니라 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매ㆍ입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해 놓고 있다.

또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자(채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)도 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다. 또한 입찰자들에게 권리능력과 행위능력이 있어야 함은 물론이다.

이 외에도 농지를 취득하는 경우의 농지취득자격증명을 제출하여야 하는 것, 어업권의 경우 어업권이전 인가를 받아야 하는 것, 대리인에 의한 매수신청시 그 대리권 증명(위임장, 인감증명서 등 제출)이나 대리인적격이 있어야 하는 것 등 역시 매수신고자격을 제한하는 또 다른 유형이라 할 수 있다.

이처럼 부동산을 매수할 능력이 없거나 자격이 없는 자가 매수신청을 하는 경우에는 물론이거니와 이들 규정을 회피하기 위하여 제3자 또는 대리인을 내세워 매수신고를 하는 경우 역시 매각이의 또는 직권 매각불허사유가 된다.

만약 매각허가에 대한 이의신청을 필요로 하는 이해관계인이거나 이를 자문하고 있는 컨설턴트로서 그 이의신청사유를 찾는데 어려움을 겪고 있다면 한번쯤 최고가매수인이 위에서 열거한 바와 같은 입찰자격에 하자가 있는지를 살펴볼 일이다. 가장 가까이에서 매각허가에 대한 이의사유를 찾을 수도 있음이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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