경매투자물건 선정을 위한 기본 전제는?

2015-06-15 | 작성자 이영진 | 조회수 6,255 | 추천수 125

경매투자자 입장에서의 경매시초는 경매물건을 선정하는 일일 것이다. 그러나 원하는 물건을 찾기 위해 한 달 평균 2만여 건 이상씩 쏟아져 나오는 경매물건을 일일이 다 검색해보는 것은 웬만한 의지 없이는 불가능하다.

경매물건을 고르는 데에 있어 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있기 위해서는 물건검색의 폭을 좁히는 기술이 필요하다. 그러기 위해서는 내 자신을 잘 알아야 한다. 경매물건을 취득하는 목적이 무엇인지, 내가 어떤 지역과 종목을 선호하는지, 그리고 경매물건에 투자하려는 규모가 어느 정도인지 등 경매물건을 선정하기 위한 기본 전제를 설정할 필요가 있다는 것이다.

우선 경매물건을 취득하는 목적이 무엇인지를 분명히 할 필요가 있다. 소위 돈 되는 물건이면 아무거나 취득하겠다는 무조건적이고 묻지마식 투자는 불필요한 고가낙찰로 인해 곧 후회하거나 입찰사고를 일으키는 주요 요인으로 작용한다.

따라서 경매물건을 취득하고자 하는 목적이 재테크를 위한 투자가 우선인지, 아니면 직접 거주나 영업을 위한 실수요가 우선인지를 분명히 해야 한다. 투자를 목적으로 할 때에도 임대수익이나 시세차익 중 어느 것을 우선할 것이냐에 따라 물건선정 기준이 달라진다.

이를테면 임대수익을 우선으로 할 경우 오피스텔, 상가, 원룸주택, 아파트형공장 등이 주된 선정 종목이 되고, 반면 시세차익을 우선할 경우에는 아파트, 개발호재지역 토지, 재개발ㆍ재건축 예정 물건 등이 선정 대상이 되는 것과 같은 이치이다.

투자목적이냐 실거주목적이냐에 대한 구분이 반드시 명확한 것은 아니지만 그 목적에 따라 입찰가 산정에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 어느 정도의 선은 분명해야 한다. 즉 투자목적인 경우 입찰가를 수익률에 맞게 다소 보수적으로 산정하는 반면 실수요인 경우에는 단순 투자목적인 투자자보다는 입찰가를 높여 쓸 수 있는 여지가 있다.

다음으로 우선관심지역과 투자종목을 설정할 필요가 있다. 관심지역을 설정한다는 것은 어느 지역을 우선투자지역으로 삼고 물건을 선정하느냐 하는 것으로 투자자의 성향과 지식 및 투자자가 처한 환경적 요인에 의해 상당한 영향을 받게 되는 부분이다.

투자자의 성향에 따라 신도시 개발, 지하철 및 도로개통, 재개발 및 재건축지역 등 개발호재가 있는 지역을 우선투자지역으로 설정하거나 아니면 개발호재보다는 보다 더 현실적인 문제로서 교통환경이나 편의시설, 쾌적성에 주안점을 두거나 교육환경 또는 비즈니스 측면에서의 출퇴근거리에 포인트를 두고 지역을 설정하는 것이 그것이다.

투자종목은 투자목적에 따라서 달라지지만 투자자가 선호하는 종목에 따라서도 달라지는 것이 일반적이다. 부동산 종별은 크게 주거용 부동산, 상업용 부동산, 토지 3가지로 나눌 수 있는데 주거용 부동산으로는 단독주택(단독, 다가구주택 등), 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)이 있고, 상업용 부동산은 근린(상가), 업무시설, 숙박시설, 공업용시설, 오피스텔 등으로, 토지는 농지, 임야, 대지 등 여러 가지 종목으로 분류된다.

부동산 종별에 따라 투자목적, 요구수익률, 조사할 내용 등이 다르므로 부동산 종별에 대한 분류 내지 개념 정립을 확실히 할 필요가 있다. 예컨대 공업용시설이라고 해도 일반 공장은 개발이나 실수요 또는 시세차익을 바라는 반면 아파트형공장은 임대수익을 목적으로 하는 등 투자목적이 틀리고, 투자 시 수익률이나 임장활동 시 조사할 사항들이 제각각 다른 것과 같다.

끝으로 경매물건을 고를 때 중요시할 것 중의 하나가 자금계획이다. 자금계획이란 투자자가 어느 규모 또는 어느 가격대의 경매물건에 투자할 수 있는가를 가늠해볼 수 있는 척도로 관심물건 선정 작업에 구체적으로 돌입하기 위한 마지막 전제조건이라 할 수 있다.

투자자가 현재 보유하고 있는 자금(여유자금) 뿐만 아니라 원리금 상환 또는 이자 부담 고려한 대출자금을 포함하여 투자대상물건이 과연 금액적으로 감당할 수 있는 범위내의 물건인가를 판단하는 부분이다. 자금계획만 바로 세워도 경매물건 검색에 있어서 소요되는 시간을 상당히 단축시킬 수가 있다.

자금계획 수립 시에는 단순 매입가(=낙찰가) 측면에서만 접근할 것이 아니라 총 소요비용 차원에서 접근해야 한다. 매입가를 비롯해 취득세, 법무비용, 컨설팅수수료, 개보수 비용 등 일반적인 비용을 비롯하여 권리인수비용(유치권 금액, 임차인 보증금, 체납관리비 등), 명도비용 등 경매취득의 경우에 특별히 소요되는 비용도 고려해야 한다.

물론 경매투자물건 선정의 전제가 되는 취득목적, 투자지역, 투자종목 및 자금계획 수립은 각각 독립하여 나타나는 별개의 객체가 아니라 동시다발적으로 종합 검토되어야 하는 사안들이다. 따라서 각각의 전제에 대한 우선순위를 둘 수 없을 정도로 어느 것 하나 소홀히 할 수 없는 것이므로 경매투자물건 선정 시 반드시 정립하고 가야 다음 단계의 구체적인 물건선정 작업에의 돌입이 쉬워질 수 있을 것이다.


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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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