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감정평가액과 최저매각가격 바로 알기

2015-02-23 | 작성자 이영진 | 조회수 27,659 | 추천수 141

경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산의 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다.

감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나는 경우, 저가감정으로 인해 낙찰가 역시 현 시세와의 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청해 매각이 불허되어 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. 

반면 최저매각가격은 입찰의 최저 하한선을 정하는 가격으로 경매가 유찰될 때마다 일정한 원칙에 따라 저감되는 특성을 갖는다. 유찰이 되는 경우에 한하여 저감이 되기 때문에 경매물건이 처음 경매에 부쳐지는 첫 매각기일 때의 최저매각가격은 감정평가액과 같다. 

유찰 시의 저감율은 법원마다 다소 다르다. 경매는 전국 총 58개 법원에서 진행하고 있는데 이중 서울중앙지방법원을 비롯한 28개 법원은 직전 최저매각가격의 20%, 인천지방법원을 비롯한 30개 법원은 30% 저감원칙을 고수하고 있다. 

즉 20%씩 저감하는 법원은 최저매각가격을 100%(첫 매각) → 80.0%(1회 유찰) → 64.0%(2회 유찰) → 51.2%(3회 유찰)로 저감하지만, 30%씩 저감하는 법원은 100%(첫 매각) → 70.0%(1회 유찰) → 49.0%(2회 유찰) → 34.3%(3회 유찰)로 저감해서 경매를 진행하는 것이 원칙이다.

예컨대 감정평가액이 5억원인 주택이 경매에 부쳐질 때 20% 저감율이 적용되는 경매물건은 첫 매각기일 때의 최저매각가격은 감정평가액과 같은 5억원이지만 1회 유찰 후 다음(2회차) 경매 때의 최저매각가격은 4억원이 되고 한번 더 유찰이 된 후 3회차 경매 때의 최저매각가격은 3억2천만원이 된다. 또한 같은 가액의 주택을 30% 저감율을 적용하면 유찰될 때마다 다음 회차 최저매각가격은 5억원 → 3억5천만원 → 2억4500만원 → 1억7150만원으로 낮아진다. 

20%씩 저감되는 물건은 3회 유찰될 때 감정평가액의 절반 수준(51.2%)으로 최저매각가격이 형성되지만 30%씩 저감되는 물건은 2회만 유찰되어도 반값 이하(49.0%)로 최저매각가격이 떨어진다. 가격 저감 폭으로만 보면 30%씩 저감되는 경매물건의 가격메리트가 훨씬 더 큰 셈이다. 

이렇게 최저매각가격은 유찰 시마다 가격이 저감된다는 변동성을 갖는 것 외에 입찰보증금을 정하는 기준이 되는 특성도 가지고 있다. 즉 입찰 시 법원에 제공하는 입찰보증금 10% 또는 20%는 최저매각가격을 기준하여 정해지고 있다. 

예컨대, 감정가 5억원인 경매주택이 1회 유찰된 4억원에 최저매각가가 형성됐을 때 2회차 경매 입찰 시 제공해야 하는 입찰보증금은 최저매각가 4억원의 10%인 4천만원이다. 만약 이 물건이 낙찰된 후 대금미납으로 다시 재매각되는 물건이라면 최저매각가의 20%인 8천만원을 입찰보증금으로 제공해야 한다. 

민사집행법이 시행되기 전에는 입찰보증금이 입찰가의 10%였던 터라 보증금이 입찰가에 따라 유동적이었지만 민사집행법 시행으로 보증금이 최저매각가 기준으로 정액화되어 입찰자의 보증금 부담이 다소 완화되었다. 

그러면 감정평가액은 어떤 절차를 거쳐 산정이 될까? 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규에 따르면 경매신청이 들어오면 법원은 경매개시결정일로부터 3일내 경매대상 물건에 대한 감정평가를 특정 감정평가법인이나 감정평가사에 평가명령을 내린다. 

평가명령을 받은 감정평가업체나 감정평가사는 평가명령을 받은 날로부터 2주일 내에 감정평가를 하도록 되어 있다. 감정평가는 사례법, 원가법, 수익법 등을 동원하여 평가하고 여기에 시점, 지역 및 개별요인, 감가상각 등을 고려하여 최종적인 경매가액을 평가하게 된다. 

이렇게 해서 평가되는 경매물건은 평가를 완료한 후로부터 이르면 2~4개월, 늦으면 4~6개월 후에 경매시장에서 첫 매각이 실시된다. 이러한 시차로 인해 감정평가액이 매각(=입찰)시점의 시세라고 여기면 오산이다.

즉 부동산시장 호왕기나 회복기에는 감정평가액보다 매각시점의 시세가 높게 나타나고 더불어 감정평가액 이상에서 낙찰되는 사례도 다수 나타난다. 그러나 부동산시장 침체기에는 감정평가액이 매각시점의 시세보다 높게 나타나 한번 유찰은 당연시되고 경우에 따라 2~3회 유찰된 물건이 종종 나오게 된다. 

감정평가액과 시세의 차이는 이와 같이 부동산시장 호황 내지는 불황에 의해서 나타나는 것이 일반적이지만 물건종별에 따라서도 나타나게 된다. 아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 시세가 비교적 정형화되어 있어 감정평가 시 시세나 거래가액 반영이 그리 어렵지 않다. 

반면 가격이 정형화되어 있지 않은 단독주택이나 다가구주택, 상업용 건물, 업무용 건물 등 상당한 규모의 토지를 수반하는 물건들은 시세 평가보다는 토지나 건물에 적용되는 평가방법을 적용하여 평가하다보니 그 감정평가액과 시세가 상당한 격차를 보일 수밖에 없다. 

그렇기 때문에 감정평가액을 단순 시세로 보고 입찰해서는 안 되고 매각시점의 시세나 거래사례를 정확히 조사평가한 후 입찰해야 하는 이유가 여기에 있다.  


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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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