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최근 경매시장 동향(04년 6월) - 각종 경매지표 하향세

2004-07-08 | 작성자 이영진 | 조회수 21,217 | 추천수 418
서울을 비롯한 수도권 경매물건 증가세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있고, 일반부동산시장 침체와 더불어 입찰자수도 대거 빠져나가고 있는 등 경매시장의 3대 지표라 할 수 있는 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률의 약세가 지속되고 있다.

[경매물건수 증가]

지난 6월 수도권에서 경매에 부쳐진 물건수는 총 1만3560건으로 전월대비 6.4%가 증가하였다. 공장과 토지 경매건수가 전월대비 각각 2.5%, 4.58% 감소한 것을 제외하고는 아파트가 전월대비 13.4% 증가한 2377건이 경매 진행되었고, 연립과 다세대는 전월대비 6.2% 증가한 총 7600건이 경매에 부쳐지는 등 대부분 종목에서 물건수가 증가하였다.

[입찰자수 감소 및 입찰경쟁률 하락]

신행정수도 최종 입지선정 결과 발표를 기다리며 관망하고 있기라도 하듯 물건수 증가와는 반대로 입찰자수는 더욱 감소하였다. 물건수가 증가하면 이에 따라 전체입찰자수가 많아지는 것이 일반적이나 요즘 경매시장에서 그 일반적 상식들이 벗어나고 있다. 그만큼 경기가 어렵고 부동산투자심리가 위축되었다는 얘기이다. 지난 6월 수도권에서 입찰에 참가한 인파는 총 1만1117명. 이는 올해 경매시장에 가장 많은 인파가 몰렸던 지난 3월의 1만5980명에 비해 30% 이상이나 감소한 것이며, 5월의 1만1900명에 비해서도 6.6%가 감소한 것이다. 다세대ㆍ연립만 전월대비 1.84% 증가한 6209명을 기록하였을 뿐 대부분 종목에서 입찰자수가 감소하였다.

물건수 증가, 전체입찰자수 감소 추세에 맞추어 필연적으로 입찰경쟁률도 하락하였다. 6월 수도권 평균 전체입찰경쟁률은 3.08대1로 지난 5월 3.51대1에 비해 12.25%나 하락하였으며, 경매시장 침체에도 올해 내내 4대1을 넘어섰던 아파트 역시 3.53대1로 전월대비 21.6%나 뚝 떨어졌다. 공장이 3.09대1로 전월대비 17.5% 상승하였을 뿐 거의 전종목에서 입찰경쟁률이 떨어졌다.

[낙찰가율 하락]

낙찰가율은 토지낙찰가율 상승에 힘입어 전반적으로 보합세를 유지하였으나, 아파트, 연립ㆍ다세대, 근린등 주요 종목의 낙찰가율은 전월대비 각각 3.8%, 1.72%, 4.9% 하락한 77.92%, 64.19%, 65.23%를 기록하였다. 특히 아파트의 경우 올해 1월 78.17%를 기록한 후 5개월만에 다시 70%대(77.92%)로 떨어졌다. 택지개발, 경전철, 신도시건설, 광역교통망 구축 등 각종 개발호재가 즐비한 탓에 토지(88.15%)만 꾸준하게 낙찰가율을 뒷받침하고 있을 뿐이다. 기존 낙찰가율 순위가 아파트, 주택, 토지였다면 이제는 토지, 주택, 아파트 순으로 재편되고 있는 경향이다.

[낙찰률 하락]

입찰자들이 경매시장에서 대거 빠져나가고 있는 상황을 반영하듯 낙찰률도 하향세를 기록하였다. 토지 낙찰률(37.29%)이 전월대비 2.65% 소폭 상승하였을 뿐 대부분 종목에서 낙찰률이 하락하거나 지난 5월과 비슷한 수준을 보여 전체적으로 올들어 최저점인 26.59%를 나타냈다. 10건중 약 2.7건만이 낙찰되어 새 주인을 맞았다는 얘기다.

위와 같은 트리플 약세는 수도권에서만 아니라 전국 경매시장에서도 비슷하게 나타나고 있다. 수도권과는 달리 6월 경매물건수가 총 3만2884건으로 전월대비 4.04% 감소하였지만 낙찰가율은 68.66%로 전월(68.87%)과 거의 비슷하게 나타났다. 토지 낙찰가율도 경기지역과 충청권 일부지역을 제외하고는 전반적으로 전월대비 0.35% 소폭 하락한 79.71%를 기록하였다. 낙찰가율이 상승한 지역 모두가 신도시, 행정수도이전, 광역교통망 확충 등 각종 개발호재가 있는 지역들이다. 입찰자수 역시 2만4901명으로 전월대비 7.16% 감소하여 더불어 입찰경쟁률도 2.79대1에서 2.6대1로 하락하였다. 다만 아파트, 다세대ㆍ연립, 주택 등 주거시설과 토지 낙찰률 상승에 힘입어 전체 평균 낙찰률은 5월의 28.03%에서 29.1%로 1.07% 소폭 상승하였다.

[투자가이드] - 내 집 마련 지금 할까?

물건수 증가와 낙찰가율의 하락 및 입찰경쟁률의 하락, 이는 그만큼 경매시장에서 실수요든 투자이든 간에 좋은 가격에 낙찰받기가 한층 쉬워졌다는 것을 의미한다. 물건수가 증가함으로써 물건에 대한 선택폭이 다양해지고 입찰자들이 분산되어 그만큼 입찰경쟁이 심하지가 않다. 내 집 마련을 위한 실수요자라면 지금이 적기인 듯 하다. 감정가의 60%~80% 정도에서 아파트나 빌라 등을 취득할 수 있고, 원하는 지역, 맘에 드는 물건을 고르기가 보다 더 쉬워졌기 때문이다.

투자자라면 물론 취득 후 재매각을 고려해야 하므로 지금 시점에 투자를 적극 권장하기는 바람직 하지 않지만 경매의 경우 싸게 취득한 만큼 시장가격보다 싼 가격으로 내놓으면 가격경쟁력이 있어 보다 더 쉽게 매각할 수 있으므로 부동산시장이 위축되었다고 해서 우량경매물건마저 외면할 필요는 없다.

다만 유의할 것은 지금 나와 있는 경매물건 감정가의 대부분이 한창 가격이 높았던 시점에 감정된 것이고 보면 가격이 하락하고 있는 요즘 시세와는 현격한 차이가 있다는 점이다. 시세조사, 그것도 실제 거래되는 가격에 대한 정확한 조사가 더욱 요구되는 것이 바로 요즈음 경매시장이라는 얘기. 감정가만 맹신하고 입찰하였다가 턱없이 높은 가격에 낙찰 받고 후회하여 보증금을 날리면서까지 대금납부를 포기하는 사례도 종종 있다. 경우에 따라서는 입찰경쟁으로 치솟은 낙찰가보다 급매로 나온 매물의 매매가가 더 저렴할 수도 있음을 알아야 한다.

[용어 해설]

* 입찰경쟁률: 낙찰된 경매물건 1건당 경쟁입찰자수
* 낙찰가율: 최초감정가 대비 낙찰가
* 낙찰률: 총 경매물건수 대비 낙찰물건수

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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