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경매초보의 비애(悲哀)(1) - 크게만 보이는 컨설팅수수료

2005-03-10 | 작성자 이영진 | 조회수 19,243 | 추천수 327
최근 경매법정을 한번쯤 찾아본 사람은 법정을 꽉 매울 정도로 많은 인파에 새삼 놀라게 된다. 가장 최근인 3월 8일의 서울중앙법원 경매법정만을 보아도 그렇다. 그야말로 발을 디딜 틈이 없을 정도로 방청석 중앙 및 좌우통로뿐만 아니라 복도까지 경매관계자들로 인산인해를 이루었다.

일부 경매컨설턴트들은 지난 2004년 만큼 일하기 좋았던 때도 없었다고 한탄하며, 갑작스레 변해버린 경매시장 열기를 아직도 이해하지 못한다는 표정들이 역력하다. 필자 역시 올해 경매시장이 투자자나 실수요자에게 있어서 상당한 호기가 될 것이라 오래 전부터 주야장천 떠들어댄 바는 있으나, 이처럼 입찰자들이 지나칠 정도로 급격히 늘어나고 있는 것에 대해 적잖이 놀라지 않을 수 없었다.

그러니 다들 경매물건이 가장 적었고, 입찰경쟁이 치열했던 2002년 쯤으로 경매시장이 다시 회귀한 듯한 느낌을 받을 법도 하다. 경매가 점점 일반인들 사이에 하나의 재테크 수단으로 각인되고 있고 대중화 되고 있다는 측면에서는 일응 반길만도 하건만, 최근 입찰과정에서 터져 나온 일련의 크고 작은 사건ㆍ사고들을 떠올릴 때면 일반인들의 경매에 대한 지대한 관심이 오히려 부담스러울 따름이다.

경매가 진행되는 날이면 경매법정에는 처음으로 경매에 참가해보는 초보자, 배테랑 경매전문가, 입찰자의 단순 동행인, 채권자ㆍ채무자 등 이해관계인을 비롯하여 경매교육업체의 실습차 인솔된 교육생까지 실로 다양한 부류의 사람들이 들어선다. 그래서인지 법정 내부의 질서가 쉽게 잡히지 않고 경매진행과정에서 보여주는 행태나 사건ㆍ사고의 유형도 참으로 각양 각색이다. 그리고 어느 법정을 가나 그 사건ㆍ사고의 중심에는 항상 경매초보자들이 서 있곤 한다.

경매 사고는 경매를 전혀 모르는 완전초보 보다는 한 두번 입찰경험이 있거나 각 경매교육업체의 교육과정을 갓 이수한 사람들에게서 자주 발생한다. 완전초보의 경우에는 경매에 대한 기본지식이 전무하기 때문에 아예 처음부터 경매전문가의 도움을 받게 되지만, 그 외 초보는 스스로를 전문가라 칭하며 이들의 도움을 배제하고 비슷한 수준의 사실상 非전문가 끼리의 교감 내지 자문을 통해 직접 입찰하는 등 의욕만 앞서기 때문이다.

설령 전문가에게 자문을 구해도 이미 입찰기준이 서 있기 때문에 단지 참고용일 뿐 의사결정에 적극적으로 반영되지는 않는다. 또한 이들은 컨설팅 의뢰 후 지급하는 수수료마저 상당히 크다고 느낀다. 나도 좋은 물건을 고를 줄 알고 입찰하는 방법도 충분히 익혔는데 굳이 컨설팅업체나 기타 경매전문업체에 고액의 수수료를 부담하면서까지 컨설팅을 의뢰할 필요가 있느냐 하는 것이다.

여기서부터 경매초보의 사고(또는 시행착오) 내지 비애(悲哀)는 시작된다. 어떤 형태의 투자에서건 시행착오는 있어서는 안되겠지만, 특히 경매에서의 시행착오는 그간 들여왔던 시간과 노력을 헛되이 하는 것일 뿐만 아니라  경우에 따라서는 상당한 금전적 손해와 결부되는 것이라 문제의 심각성이 더해진다. 이를테면 터무니 없는 가격으로 고가낙찰되는 경우, 임차인의 보증금을 떠안게 되거나 말소되지 않는 권리를 인수하게 되는 경우, 지상물을 매수하여야 하는 경우, 예상외의 상당한 개보수비용이 들어가는 경우 등등.

경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권이전, 명도 및 입주하기 까지 각 단계마다 도사리고 있는 숱한 함정들이 있음을 내포하고 있다. 즉 예전에도  필자가 누차 강조했듯 물건선정에서 취득 및 입주할 때까지 한시도 마음을 놓을 수 없는 것이 경매라는 것이다. 이 전과정을 혼자서 문제없이 해결할 출중한 능력이 있다면야 모를까 그저 한두번 입찰한 경력이 있거나 경매교육을 받은 경험이 있는 정도라면 자만은 진짜 진짜 금물이다.

자만을 앞세우다 사고를 친 후 자문을 받고자 한다면 이미 때 늦은 경우가 태반이고 경우에 따라서는 몇 배 이상의 출혈을 예상하여야 한다. 필자가 지금껏 경매상담을 한 사례 중에도 이미 사고를 치고 그 해결방안을 물어오는 예가 상당수 있다. 이 중에는 경매진행단계에 따라 조치를 취하여 해결할 수 있는 예도 있지만 절반 이상은 입찰보증금을 포기하여야 하거나 비용을 추가부담하여야 하는 이른바 ‘엎지러진 물’과 같은 사례들이다.  

물론 경매전문가라 해서 전지전능한 것은 아니지만 최근 법무사를 비롯하여 변호사들도 경매시장에 참여하여 경매서비스에 대한 질적 향상이 기대되는 것인 만큼 초보딱지를 벗을 때까지는 이들의 도움을 받아도 되지 않을까? 그렇지 않고 홀로서기를 하려면 수차례의 시행착오를 거듭하거나 몇 배 이상의 시간과 노력을 투자하여야 할 것이다. 투자수익을 얻으려면 그만큼 비용을 지출하여야 하듯 때론 수수료를 부담하고 경매전문가의 도움을 받는 것이 오히려 시간이나 노력 및 비용을 절감하는 지름길이 될 수도 있음이다.

다음 회차에는 경매초보에게서 가장 흔하게 나타나는 입찰 당일의 사건ㆍ사고의 갖가지 모습들을 살펴보기로 한다.  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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나도 한마디  전체 4

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비긴즈 2005-06-26
경매초보 입장에서는 도움이 많이 되는 글입니다. 좋은 글 많이 읽고 있습니다. 힘내세요~. 그리고 2번째 한마디 글 올리신분.., 내놓고 관련도 없는 변호사 양반 옹호하는 걸 보니 냄새가 나도 너무 나는 군요~. 칼럼을 읽는 독자의 교양 수준도 한단계 업그레이드 해야 하지 않을까요?
-_- 2005-03-15
좋은 글 잘 읽었습니다. 저도 짧은글을 써봐서 알지만, 글쓰는 것이 쉬운것은 아니지요.
하지만, 제가 이곳을 찾는 이유는 다른곳에서는 찾을수 없는 내용이 있을것이라는 기대감때문이죠. 이제 일반적인 수박껍질같은 내용을 가지고 이름을 날리는 시대는 초고속인터넷의등장으로 멀리 사라져버리지 않았나 싶군요. 다음번에는 더 좋은글 기대하겠습니다. 행복하세요.
심하다...이분칼럼 2005-03-14
이영진님, 귀한 시간을 내서 글을 읽는 독자를 생각하시기 바라며,같은 칼럼니스트지만 이렇게 수준이 차이 납니까?  최광석 변호사의 칼럼내용을 좀 보세요...얼마나 내용이 도움이 되는지...독자는 글로 사람을 판단할 수 밖에 없음을 아시기 바라며,좀 내용을 공개한다하여 필자에게 불이익이 된다고는 생각지 않습니다!!
2005-03-10
구체적인 사례나 실례를 들어서 글을 좀 쓰주세요. 일반적인 내용에 불과합니다.
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