경매부동산펀드 운용에 대한 一見解

2005-02-15 | 작성자 이영진 | 조회수 15,155 | 추천수 316
현대증권에서 야심차게 기획하여 준비한 1000억 규모의 현대부동산경매펀드1호가 지난 24일 단 10여분 만에 판매가 완료된 것도 모자라 초과 수요를 흡수하기 위해 500억원까지 추가 설정, 총 펀드규모는 1500억원으로 까지 늘어났다. 이러한 대세를 몰아 현대증권에서는 2월 이후 2호, 3호 펀드를 연이어 판매할 것이라는 얘기도 심심찮게 들려 나오고 있는 상황이다.

증권업계, 자산운용업계를 비롯한 부동산업계 관계자들은 이번의 현대부동산경매펀드 판매 경과를 지켜보면서 적어도 세 번은 놀랐다. 지난해 12월 6일 개정된 간접투자자산운용업법의 시행시기에 맞춰 국내 최초의 경매펀드를 개발하는 발 빠른 움직임과 과감한 추진력에 놀랐고, 경매펀드의 4개월 배타적 판매권까지 확보하는 주도면밀함에 놀랐고, 부동산시장 침체에도 불구하고 이렇듯 폭발적인 수요가 대기하고 있었음에 다시 한번 놀랐다.

간접투자자산운용업법의 시행 이후 부동산 실물자산투자에 대한 첫 시험무대라 할 수 있는 이번 경매펀드 모집의 대대적인 성공은 지난 2001년 7월 1일 부동산투자회사법(REITs) 시행 이후 아직 하나의 일반리츠도 출범시키지 못한 리츠시장을 대체할 만한 획기적인 성과로도 평가되고 있다. 때문에 현대증권을 비롯한 각 증권사, 금융기관 및 자산운용사에서 제2, 제3의 경매펀드를 대거 출시할 가능성을 배제할 수 없다. 비록 현대증권이 현대경매부동산투자회사1호를 승인을 득한 지난 해 12월말 이후 경매펀드 상품의 4개월 배타적 판매권을 확보하고는 있지만 이 배타적 판매기간이 끝나는 올해 4월 이후 그간 준비과정을 거친 유사 경쟁업체의 경매관련 각종 각종 펀드 상품이 봇물 터지듯 나올 것이기 때문이다.

경매 또는 부동산실물펀드의 등장 내지 간접투자기구의 활발한 움직임은 가뜩이나 침체되어 있는 경매시장 및 부동산시장에 활력을 불어넣는 요인으로 작용할 수 있다. 업계 관계자의 한 사람으로서 매우 바람직한 일이라 보고 이번 경매펀드가 공모 단계 뿐만 아니라 그 운용과정에서도 상당한 성과를 거두기를 바란다. 그러나 그 펀드의 주된 투자대상이 경매부동산이라는 특성상 경매펀드의 운용에는 넘어야 할 과제들이 상당히 많다.  

우선 펀드를 통해 투자할 경매부동산이 상당히 제한적이라는 점이다. 간접투자자산운용업법에 의하면 부동산취득 후 3년 내에 이를 처분하지 못하도록 하고 있으므로 그 기간내 수익을 낼 수 있는 물건, 예컨대 임대수익형 물건이나 개발형 물건이 주된 취득대상이 될 것으로 보이기 때문에 취득이나 관리 및 처분에 있어서 비용이 많이 소요되는 소형물건보다는 10억원 이상의 중대형 물건에 우선적으로 투자할 가능성이 높다.

그러나 디지털태인에서 이미 발표한 바 있듯 2004년도에 진행된 전체 경매물건의 77% 이상이 감정가 1억원 미만의 소형 물건이고, 10억원 이상의 물건은 전체의 2.3%에 불과하다. 더군다나 2.3% 물건 전체가 취득할 가치가 있는 것이 아니라 이중에서도 권리관계나 임대차관계상 문제가 없어 기간내 원하는 수익을 달성할 수 있는 물건이 20% 내외(낙찰률 기준)임을 감안하면 사실상 일반투자자라면 모를까 기간내 기대수익을 달성하여야 하는 경매펀드를 통한 투자대상에는 매우 제한적일 수 밖에 없다. 특히 각 관련업체가 너도 나도 경매펀드를 한다고 나서는 경우에 우량물건 확보는 그야말로 하늘의 별따기가 될 수 있다.

둘째, 일반매매물건이야 가격협상을 통해 매수하는 것이 가능하지만 경매물건은 물건이 제한적인데다가 경쟁업체나 일반투자자간 완전경쟁체제이기 때문에 물건을 선점한다거나 취득이 독점적일 수가 없다. 따라서 하나의 수익형 물건을 취득하기 위해 삼수(三修), 사수(四修)까지  하여야 하고 심한 경우에는 몇 개월을 가도 물건을 취득하지 못할 수도 있다. 취득에 욕심을 부린다면 그만큼 취득가격이 올라가고 기대수익률은 떨어지기 마련이다.

셋째, 경매물건은 일반부동산에 비해 처분수익이나 임대수익이 높은 것은 사실이다. 취득과정에서 일반 시세보다 저렴하게 취득하기 때문이다. 그러나 취득과정에서 비용이 많이 발생하면 그만큼 수익률은 낮아지게 된다. 개인투자나 공동투자 등의 일반투자는 경매취득시 소요되는 비용이 낙찰가 기준 취득제세금 4.6%, 컨설팅수수료 1.5%, 채권매입ㆍ등기말소 등 제반 법무비용 0.7%, 기타 명도비용 0.7% 등 총 7.5%가 소요되지만 간접투자기구를 통한 경매펀드의 운용에는 7.5%외에 각 운용관계사의 수수료 3.12%(현대경매부동산펀드 기준)를 더하여 총 10.62%의 비용이  발생하기 때문에 일반경매투자자의 수익률 시현사례를 경매펀드 운용수익구조에 그대로 적용할 수는 없다.

넷째, 수익형 부동산의 경우 중대형 물건이 대부분이고 보면 임차인 등 각종 이해관계인들이 많아 취득하고도 이들을 명도하거나 재임대하는 과정에서 수익실현이라는 목표를 달성하기까지의 기간이 예상외로 장기화될 수 있다는 점이다. 물론 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법에 의해 인도명령 대상이 상당히 확대되었지만 보증금을 배당받지 못한 대항력 있는 임차인이나 유치권자 등의 경우 명도소송을 거친 후 명도집행을 하여야 하기 때문에 취득 후 명도까지 1년 이상 소요될 수 있다. 수익발생 시점에 대한 불투명성은 경매부동산의 최대 약점이라 할 수 있다.

끝으로 기대수익률의 달성은 임대수익보다는 3년 보유 후의 자산가치 상승에 따른 매각차익에 기대는 비중이 크다는 점이다. 그러나 최근과 같이 부동산경기가 침체되어 있고 좀처럼 회복될 기미가 보이지 않는 한 원하는 기간내의 처분이 불투명하고, 적정한 가격에 매각될 수 있는지도 의문이다. 처분 기간이 장기화될수록 처분가격은 낮아지고 그만큼 수익률은 저하될 수밖에 없다.

이와 같은 문제가 있어 경매펀드는 물건선정에서부터 투자자산의 조합(꼭 중대형 수익형 물건에 한정할 필요는 없다고 봄), 권리분석, 현장조사, 취득비용의 절감, 명도기간의 단축 및 처분에 이르기까지 실전 경험이 풍부한 최고 최상의 전문가 집단이 참여하지 않으면 안되는 이유가 여기에 있다.

이번에 출시된 경매펀드가 높아만 가고 있는 경매시장에 대한 일반인들의 관심과 욕구(customer needs)를 정확히 파악하고 이를 십분 활용하여 적극적으로 대처하였다는 점은 높이 살만하다. 그러나 노파심에서 우려하는 것은 무늬만 경매펀드여서는  안된다는 점이다.

다시 말해서 펀드 모집이 이리도 성황리에 종료될 수 있었던 것은 그 펀드의 주된 투자대상이 일반 부동산이 아니라 경매라는 특수한 시장을  표방했기에 가능했던 것만큼 투자자들의 기대도 크다는 점을 알아야 한다. 또한 경매펀드가 보기 좋게 출범한 만큼 그 운용이나 수익면에서도 기대이상의 효과를 낼 수 있도록 하는 것이 운용주체의 책임이며, 나아가 건전한 경매시장의 육성에도 일조하는 길임을 펀드운용관계사는 명심하여야 할 것이다.


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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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