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1세대 1주택자 확인을 위한 시행세칙 마련 시급하다

2013-04-30 | 작성자 이영진 | 조회수 10,418 | 추천수 177

지난 4.1대책에 의거 1세대 1주택자가 보유한 85㎡이하 또는 6억원 이하 기존주택을 매수하는 경우 향후 5년간 양도소득세를 면제해주는 조세특례제한법 개정안이 4.22일 국회 기획재정위원회를 통과했다.

아직 법사위원회와 본회의 심사라는 절차를 남겨두고 있지만 개정안이 시행되면 해당 주택 매입 시의 양도세 면제는 4월 22일자로 소급해서 시행될 예정인 바, ‘1세대 1주택자’의 범위, 1세대 1주택 확인 절차 및 관련 문제점 등을 살펴보기로 한다.

‘1세대 1주택자’의 범위

양도소득세 면제 대상이 되는 주택 매도자의 요건인 1세대 1주택자는 4월 22일 현재 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 경우로서 해당 주택의 보유기간(취득일로부터 매매계약일까지)이 2년 이상인 경우를 말한다.

1세대가 보유한 주택(종전주택)을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서, 종전주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있다. 다만 이 경우에는 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나 신규주택을 취득했을 것, 신규주택 취득일로부터 종전주택 매매계약일까지가 3년 이내일 것, 종전주택 보유기간은 2년 이상일 것이라는 요건이 충족되어야 한다.

즉 일시적 1세대 2주택자의 주택 매물을 매수한 후 양도소득세를 면제받기 위해서는 매수인은 1세대 2주택자가 보유한 주택 중 신규주택이 아니라 종전주택을 매수하여야 하고, 매도인이 그 종전주택을 취득한 지 2년 이상이 지나야 하며, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나기 전에 종전주택에 대한 매매계약을 체결해야 한다.

1세대를 이루고 있는 부부가 1주택을 공유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자에 해당되지만, 주택 1채와 다른 주택의 지분을 보유하고 있는 세대는 1세대 1주택자에 포함되지 않는다. 1세대 1주택에 대한 판정은 매매잔금지급일이 아니라 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

1세대 1주택자 여부 확인 절차는?

당초 4.1대책 수립 시 매도자가 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부하고 매수자는 향후 해당 주택 매도 후 양도세 신고ㆍ납부 시 교부받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하는 것으로 했다.

그러나 조세특례제한법 개정안이 국회 기획재정위원회를 통과하면서 법 시행일과 법공포 및 하위법령(시행령, 시행규칙 등) 정비까지의 시차 발생으로 인한 불편을 해소하기 위하여 김면대상 기존주택 소유자를 대상으로 임시방편적으로 1세대 1주택자임을 확인하는 확인서를 발급해주기로 했다. 그 절차는 다음과 같다.

<1세대 1주택 임시 확인절차> 1세대 1주택자(면제대상 기존주택 소유자)가 주민등록등본을 첨부하여 임시확인신청서 작성 후 시ㆍ군ㆍ구청에 제출 → 시ㆍ군ㆍ구청에서 신청서를 취합하여 국토교통부로 송부(파일) → 국토교통부가 주택전산망을 통해 1세대 1주택 여부(세대원의 취득세 및 양도세 납부내역 전산 조회, 처리기간 1~2일) 확인 → 주택전산망 조회 결과 시ㆍ군ㆍ구청에 통보 → 시ㆍ군ㆍ구청 담당자가 1세대 1주택자 여부 판단하여 감면대상 기존주택 임시확인서 발급

경매물건은 어떻게 확인하나? _ 아직 지침 마련되지 않아 문의 폭증

일반 매매물건이야 계약서에 1세대 1주택자라는 확인날인을 받든 아니면 별도의 서면으로 감면대상 기존주택임을 확인하는 날인을 받든 매도인이 그 역할을 충분히 해줄 수 있지만 경매물건은 경매를 당한 처지에 있는 매도인, 즉 소유자가 그 역할을 해주기를 바라는 것은 바보나 다름없다.

그렇다고 경매 진행되는 물건마다 법원에서 일일이 시ㆍ군ㆍ구청에 확인서를 요청하는 것도 무리다. 물량도 물량이지만 법원이 간과하고 확인하지 않았거나 확인했더라도 사실과 다르게 확인된 경우 이에 대한 책임을 법원에 물을 수도 없다. 책임, 즉 양도소득세 면제대상으로 알고 주택을 매입했는데 나중에 알고 보니 면제대상 주택이 아니라는 이유로 매각불허가신청을 할 수 있으려면 민사집행법도 개정해야 한다. 그것도 올해 말까지만 적용한다는 한시적 규정으로! 현행 민사집행법에 규정된 매각불허가사유에는 그런 내용이 없기 때문이다.

1세대 1주택자임을 확인하는 작업을 낙찰자에게 일임할 수도 있다. 그렇지만 이 역시 문제가 있다. 낙찰자에게 낙찰 받은 경매물건에 대한 1세대 1주택 여부를 확인하는 권한을 위임했다고 치자. 확인 후 낙찰 주택이 양도세 감면대상주택에 해당되지 않는다고 할 때에는 또 어떻게 할 것인가? 양도세 면제대상주택을 경매주택까지 포함시키려면 낙찰 후가 아니라 입찰 전에 이미 해당 주택이냐 아니냐의 여부가 판가름 나야 한다는 의미다.

방법이 없는 것은 아니다. 경매를 신청한 채권자에게 1세대 1주택 여부를 확인하는 권한을 부여하면 된다. 채권자가 적어도 첫 매각기일 이전까지 경매주택 소유자의 1세대 1주택 여부를 확인한 확인서를 법원에 제출하고 법원은 이를 매각물건명세서에 기재하거나 전자공시하는 방법으로 공개하면 된다. 물론 개정안 시행과 개정안을 소급하기로 한 4월 22일 사이에 낙찰 받은 주택까지 채권자의 도움을 받을 수는 없으므로 이때에는 그런 물건에 한해 경매물건의 매개자로서 법원에게 또는 서류를 열람할 있는 이해관계인으로서 낙찰자에게 1세대 1주택 여부를 확인하는 권한을 위임하면 될 것이다.

다른 문제점은?

1세대 1주택 여부에 따른 양도소득세 면제대상주택은 건축법상의 주택이 아니라 주택법상의 주택을 기준으로 한다. 주택법에는 주택을 단독주택과 공동주택(아파트, 연립, 다세대)으로만 규정하고 있다. 따라서 주택법에 의해 이른바 준주택으로 분류되는 기숙사, 고시원, 노인복지주택 및 오피스텔은 이번 양도세 면제대상주택에는 포함되지 않는다.

또한 앞서 언급했던 절차를 통해 개정안 시행 전에 받게 되는 1세대 1주택자 임시 확인서는 기존주택 소유자의 거래 편의를 위한 것으로 법적인 효력이 없다는 점이다. 따라서 하위 법령이 정비되어 법정 확인서식 등이 확정되면 임시 확인서를 발급받아 매매계약서에 첨부했다고 하더라도 법정 확인서를 다시 발급받아 첨부해야 한다.

당초 4.1대책 발표 시 문답자료에는 기존주택 매도인의 1세대 1주택자 여부 확인 방법으로 매도자가 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부하고, 매수자는 향후 해당 주택 매도 후 양도세 신고ㆍ납부 시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하도록 하는 것으로 했다.

매매계약서 자체에 확정날인을 받도록 했는데 기획재정위원회를 통과한 개정안에는 뜬금없이 임시 확인서나 법정 확인서 얘기가 나와 매수자들에게 혼선을 주고 있다. 특히 양도세 면제대상주택에 경매물건이 포함되는 것은 분명한데 1세대 1주택 여부 확인에 대한 어떠한 지침이나 가이드가 없어 이에 대한 문의를 숱하게 받고 있음에도 딱히 답해줄 내용이 없다. 조만간 관련법이 개정되면 구체화될 것이라는 답변밖에!

4.1대책으로 주택시장에 바람은 잔뜩 불어넣었으나 이리저리 여러 갈래로 얽히고설킨 실타래들이 아직 정리되지 않아 한 달이 다 지나도 주택시장이 뜨지 못하고 있는 형국이다.


(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 이영진 대표   문의: 02-2055-2323

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이영진 2013-05-01
4월 30일 양도소득세 면제를 위한 조세특례제한법이 국회 본회의를 통과했군요...당초 기획재정위에서 의결된 소급일이 4월 22일이 아니라 4월 1일부터 소급된다고 합니다.
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