임차인의 배당요구 철회에 대한 불편한 진실

2012-08-31 | 작성자 이영진 | 조회수 9,439 | 추천수 169

경매절차에 있어서 배당요구라 함은 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 경매 대상이 된 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 민사집행법상의 행위이다.

이와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것을 권리신고라 하는데 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받을 수 있는 권리자도 있지만 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 하는 권리자도 있다는 면에서 분명 권리신고와는 다른 개념이다.

예컨대, 주택이나 상가건물의 임차인이 경매절차상 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 이를 배당요구로 볼 수는 없고 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다는 점에서 권리신고와 배당요구는 명확히 구분된다.

차치하고 배당요구를 해야 배당 받을 수 있는 권리자로는 주택이나 상가건물 임차인, 경매개시결정등기 후에 등기된 저당권, 전세권, 임차권등기명령에 기한 임차권등기 등이 있는데 이중 입찰자 입장에서 가장 주의해야 할 권리자는 단연코 주택이나 상가건물 임차인이다.

왜냐하면 임차인의 배당요구 유무에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 되느냐 아니냐의 여부가 판가름 난다는 가장 기초적이고도 상식적인 문제 외에 임차인이 배당요구를 했다고 해도 그 배당요구를 철회할 수 있다는 사실에서 다소 복잡한 문제가 발생하기 때문이다.

특히 선순위 대항력 있는 임차인의 배당요구 철회는 입찰자에게서는 거의 치명타라 할 만큼 중차대한 영향을 미치기 때문에 각별히 주의를 요하는 사항이다.

사실 배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있지만 그럼으로써 불안해지는 낙찰자의 지위 - 선순위 임차인이 배당요구 했음을 확인 후 보증금 인수 부담이 없다고 판단하고 입찰에 참여해 낙찰 받았으나 추후 배당요구를 철회함으로써 보증금을 인수하게 되는 위험 - 를 보호하기 위해 경매절차를 다루고 있는 현행 민사집행법에서는 배당요구 철회에 일정한 제한을 가하고 있다.

즉 위와 같이 배당요구 유무 또는 철회에 따라 낙찰자가 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자는 배당요구종기가 지난 뒤에는 배당요구를 철회하지 못하도록 한 규정(민사집행법 제88조 제2항 참조)이 그것이다.

첫 경매기일(=매각기일) 이전에 지정되는 배당요구종기일까지 배당요구 유무 또는 철회에 대한 사실관계를 확정함으로써 입찰자들에게 보다 더 예측 가능한 입찰을 유도하고 권리관계의 변동성에 따른 위험을 최소화한다는 것이 본 규정의 취지다.

배당요구 유무 또는 철회에 따라 낙찰자가 인수하여야 할 부담이 바뀌는 채권자라 함은 최선순위 전세권자나 대항력 있는 선순위 임차인을 일컫는다. 대항력 있는 선순위 임차인으로서 임차권등기명령에 기해 등기된 임차권 중 경매개시결정등기 이후에 임차권이 경료된 임차인(이상 세 가지 권리자를 ‘이들 권리자’로 칭함)도 이에 해당한다.

따라서 이들 권리자가 배당요구를 한 후 이를 철회하고자 한다면 배당요구종기 내에 철회해야 한다. 만약 배당요구종기가 지나 철회한다고 해도 집행법원은 배당요구가 있는 것으로 취급하여 배당을 하게 된다. 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는 권리관계의 변동이라는 유동적 위험을 조기에 해소하기 위해 배당요구 철회 시한을 배당요구종기로 못 박아 놓고 있는 셈이다. 그만큼 이들 권리자의 배당요구 유무나 철회는 매우 중차대한 사안이라는 뜻이기도 하다.

그래서 민사집행법에서도 배당요구를 한 이들 권리자가 배당요구를 철회하는 경우 등을 가정해 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차 진행 중에 밝혀진 때를 매각허가에 대한 이의를 신청할 수 있는 사유 중 하나(법 제121조 제6호)로 규정해놓고 있다.

그 뿐만이 아니다. 이들 권리자가 배당요구를 하지 않거나 배당요구 후 이를 철회한 것처럼 매각으로 효력을 잃지 않은 부동산 위의 권리, 즉 매각이 되도 낙찰자가 인수하게 되는 부동산 위의 권리는 집행법원의 매각물건명세서에도 기재를 하도록 규정(법 제105조 제3호)하고 있다. 매각물건명세서에 인수되는 권리를 공시함으로써 입찰자의 주의를 환기시키자는 취지다.

그런데 여기서 한 가지 문제가 있다. 매각으로 효력을 잃지 않은 권리를 등기부상 권리로 지나치게 한정해서 해석한 나머지 등기부에 기재되지 않은 권리에 대한 집행법원의 매각물건명세서 기재는 다소 소극적이라는 점이다.

예컨대, 이들 권리자 중 배당요구하지 않은 최선순위 전세권과 경매개시결정등기일을 지나 임차권등기를 경료했으나 별도의 배당요구를 하지 않은 임차권에 관한 사항은 등기된 부동산 위의 권리라는 이유로 매각물건명세서에 적극적으로 명시하고 있다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당요구를 하지 않았거나 배당요구를 한 후 이를 철회한 임차인의 경우는 등기된 부동산 위의 권리가 아니라는 이유로 매각물건명세서에 그 사항을 거의 기재하지 않는다.

설령 매각물건명세서에 기재를 하더라도 최근 낙찰된 오금동 현대아파트 48평형(사건번호 2011타경11094)에서처럼 배당요구를 철회한 사실만 기재할 뿐 그 배당요구 철회가 배당요구종기내에 이루어졌는지, 그럼으로써 보증금을 매수인이 인수해야 할 여지가 있는지에 대한 주의를 요하는 문구는 어디에도 찾아볼 수 없다.

이들 권리자 중 등기된 두 개의 권리보다는 등기되지 않은 나머지 하나의 권리에 대한 사례(선순위 대항력 있는 임차인이 배당을 하지 않거나 배당요구한 후 이를 철회한 사례)가 더 종종 경매시장에 등장한다는 점에서 굳이 등기여부를 따지지 말고 매각물건명세서에 ‘임차인이 배당요구를 하지 않아 보증금 매수인 인수 여지 있음’이라거나 ‘임차인이 배당요구종기내에 배당요구를 철회해 보증금 매수인 인수 여지 있음’이라는 문구를 적극적으로 기재하는 것이 옳다고 본다.

그렇게 되기 전까지는 입찰하기에 앞서 위 경매사례의 경우와 같이 임차인이 배당요구를 했는지부터 시작해서 배당요구를 한 임차인이 혹 배당요구를 철회하지는 않았는지, 배당요구를 철회했다면 배당요구종기일 내에 적법하게 철회를 했는지 여부 및 임차인의 보증금 인수여부를 파악해야 하는 것은 오로지 입찰자 몫이다.
 
(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr), 문의: 02-2055-2323

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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