집행기록 열람을 허(許)하라

2012-05-02 | 작성자 이영진 | 조회수 9,495 | 추천수 178

등기부등본, 전입세대 열람, 경매사건목록(감정평가서, 매각물건명세서, 임대차현황조사서), 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등은 경매투자 내지 경매컨설팅을 하면서 반드시 열람을 해야 할 서류들이다.

이들 서류는 전산으로나 발급 장소에서 별 규제 없이 발급 또는 열람이 가능하지만 정작 입찰자들이 가장 중요하게 여기는 한 가지 서류가 열람이 안 되고 있다. 바로 경매집행기록이다.

민사집행법이 시행(2002년 7월 1일)되기 전에는 경매사건목록과 더불어 집행기록도 열람을 허용했다. 다만 차이가 있다면 경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매계에 비치해 열람을 허용하고 있지만 집행기록은 매각기일 당일에만 경매법정에 비치해 두고 약 1시간 정도의 열람시간만 허용했다는 점이다.

경매사건목록과 집행기록과는 어떤 차이가 있을까? 경매사건목록은 그냥 경매정보로서의 기능을 갖는 자료로 기본적으로 매각물건명세서와 임대차현황조사서 및 감정평가서로 구분된다. 굳이 경매사건목록을 보지 않더라도 매각기일 2주전부터 온라인으로 공개되는 대법원경매정보를 통해서나 민간 경매정보업체를 통해서도 볼 수 있는 자료다.

반면 집행기록은 경매사건목록에 있는 자료 외에 경매신청에서부터 매각기일까지의 경매진행과정에서 접수된 모든 서류는 물론 매각 후 배당이 이루어지기까지 추가로 접수되는 서류들이 총 망라돼 편철되어 있다.

예컨대 경매신청서, 각 이해관계인에게의 문서 발송 및 송달내역(물론 요즘에는 이것도 대법원경매정보를 통해 공개되고 있다), 각 채권자들의 권리신고 및 배당요구 내역, 유치권 신고 내역, 경매관련 각종 소송 진행 내역, 불허가신청 내역, 입찰자가 제출한 입찰표 등이 함께 편철돼 있는 것이 집행기록이다.

입찰자로서는 사전(입찰 전)에는 이미 공개된 정보와는 다른 내용이나 경매함정이 없는지를 확인하기 위한 수단으로서, 사후(낙찰 후)에는 경매절차상의 하자나 권리상의 중대한 하자 등 매각불허가를 신청하기 위한 사유를 발견하기 위한 수단으로 활용할 있는 매우 중요한 자료이다.

그렇게 중요한 자료인데도 민사집행법은 집행기록 열람을 이해관계인에 한해 허용(법 제9조 참조)하면서 그 이해관계인의 범위에 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로만 한정했다.

부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제53조에도 민사집행법에 의한 이해관계인 외 집행기록을 열람할 수 있는 자의 범위를 최고가ㆍ차순위매수신고인, 가압류ㆍ가처분채권자로 확대해 놓았지만 그 어디에도 사전의 입찰예정자는 포함돼 있지 않다.

왜 민사집행법은 경매 입찰하려는 일반인들에게 집행기록을 열람하는 것을 금지했을까? 이유는 간단하다. 집행기록 열람을 허용한 결과 집행기록이 심하게 훼손되는 것은 물론 집행기록에 낙서를 하거나 심지어 내용을 변조ㆍ위조하는 등의 문제가 발생해 선의의 피해자가 생길 수 있다는 이유다.

이유야 타당하지만 갈수록 경매 참여 인구가 많아지고 있고, 정보공개청구에 대한 범위가 점차 넓어지고 있다는 점, 경매법원은 경매물건 판매자로서 역할뿐만 아니라 판매할 물건에 대한 보다 더 완벽한 정보를 제공할 필요가 있다는 점에서 집행기록 열람을 제공해야 하지 않을까 한다. 물론 집행기록이 훼손될 문제가 없지 않지만 이 문제는 원본을 비치하지 말고 복사본을 비치하거나 온라인으로 열람을 허용하면 될 성싶다.

이와 더불어 공개범위를 넓혀야 할 것이 한 가지 더 있다. 상가 경매물건에서 중요한 정보라고 볼 수 있는 사업자등록 사항(임차인, 사업자등록일, 임대차기간, 임대조건, 확정일자 등)이다. 현재 상가건물임대차보호법에 의거 사업자등록 사항 열람은 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자에게만 열람을 허용(법 제4조, 시행령 제3조 참조)하고 있어 이해관계인이 아닌 일반 입찰참여자는 사업자등록 사항을 열람할 수 없다.

상가보다 더 사생활 보호에 대한 요구 수준이 높다고 할 수 있는 주택은 근거 규정(주민등록법 제29조 제2항 제2호 관계 법령에 따른 소송·비송사건·경매목적 수행상 필요한 경우)을 두어 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서의 전입세대 열람을 허용하고 있다. 그럼에도 뚜렷한 이유 없이 상가 경매물건에 대한 사업자등록 사항을 열람할 수 없게 하는 것은 이해하기 어렵다.

상가 경매물건이 주택 경매물건에 미칠 정도로 물량이 적지 않고 사업자등록 사항에 대한 열람 수요가 많다는 점에서 주택처럼 근거 규정을 마련하여 열람을 허용하는 것이 옳다.

물론 경매관련 정보가 속속들이 공개되는 경우 입찰자들이 많아지고 낙찰가율이 올라가게 돼 경매가 별 재미없을 것이라는 얘기도 나올 수 있지만 그 정도 공개되는 것으로 경매시장이 급속도로 과열되지는 않는다. 경매는 여전히 권리에 하자가 있는 물건이 많고 점유자를 명도하는 데에 있어 어려움이 많기 때문이다.

정보가 공개됨으로써 경매가 과열되고 재미 없음을 염려하기보다는 입찰 참여자에게 좀 더 정확한 정보를 제공하고 그럼으로써 경매시장을 활성화시키고 입찰사고로 인한 피해를 줄일 수 있다는 점에 더 큰 명분을 둬야 하지 않을까? 경매시장이 활성화되면 매각을 주간하는 법원은 물론 채권자나 채무자(소유자), 임차인 등 이해관계인에게도 좋은 결과가 생기는 법이다.


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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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