김포한강신도시에 거는 기대

2011-04-19 | 작성자 이영진 | 조회수 27,163 | 추천수 539

합동분양이라는 카드로 대대적인 홍보를 시작한 김포한강신도시 분양이 본격화됐다. 지난해 10월 일성트루웰 타운하우스가 분양된 지 5개월만이며, 단지형 아파트로는 2010년 1월 대림e편한세상이 분양된 지 1년 3개월만이다. 


이번 합동분양에는 모델하우스를 이미 오픈하고 19일부터 1순위 청약에 돌입하는 대우푸르지오, 반도유보라2차, 한라비발디 등을 비롯해 4월 22일 모델하우스를 오픈하는 김포도시공사(계룡리슈빌, 임대), 5월경에 분양할 예정인 모아엘가ㆍ미래도(임대) 등 모두 다섯 곳이다.


분양물량도 상당량에 달한다. 대우푸르지오 812가구, 반도유보라2차 1,498가구, 한라비발디 857가구 등 3,167가구(임대분양은 계룡리슈빌 572가구, 모아엘가ㆍ미래도 1,060가구 등 모두 1,632가구)가 분양된다. 


합동분양이라는 마케팅 효과인지 시장 분위기 상승인지 아직 속단하기에는 이르지만 모델하우스를 오픈한 현장마다 벌써 수천 명 혹은 수만 명이 다녀갔다느니 요란법석이다. 다소 과장된 면이 없지 않지만 올해 들어 수도권에 분양다운 분양물량이 없어 공급에 목말라했던 수요자들의 갈증을 고려한다면 일면 그럴 수도 있겠다 싶다. 


그러나 모델하우스 방문객이 곧 청약자로 이어질지는 미지수다. 예컨대 지난 3월에 분양한 별내신도시 동익미라벨 역시 모델하우스 인파가 1만7천명 이상 몰렸다고 했지만 정작 802가구 모집에 약 30% 정도의 미분양물량이 발생했다. 모델하우스 방문 인파를 곧 청약 성적으로 결부시키기에는 다소 무리가 있다는 의미다. 특히 행락 인파가 절정을 이루는 4월이면 봄 나들이차 가족단위로 들러보는 사람도 많다는 점에서 더욱 그렇다.   


각설하고 김포한강신도시 합동분양 결과는 수도권 주택시장의 바로미터가 될 수 있다는 점에서 자못 큰 의미를 갖는다. 그 결과가 나름 성공을 거둔다면 지방 주택시장에 이어 수도권 주택시장 역시 회복의 징조를 알리는 계기가 될 수 있겠지만 만약에 실패로 귀결된다면 역시 수도권은 멀었다는 평가와 더불어 수도권 주택시장 침체가 더 장기화될 우려가 있고, 미분양 규모만 키우는 꼴이 되기 때문이다.


특히 김포한강신도시는 객관적 입지나 주거 인프라 측면에서 여타 다른 신도시나 택지지구에 비해 열세에 있는 만큼 이에 부여되는 의미는 더욱 남다르다. 2기 신도시 및 택지지구 개발 착수 이후 김포한강신도시와 동시다발적으로 분양에 돌입한 판교, 광교, 송도, 청라 등과의 입지 및 가격경쟁력에서 뒤쳐지면서 대거 미분양이 발생했던 지역이 바로 김포한강신도시다.


그런 이유로 현재 수도권 전체 미분양의 10% 가량(닥터아파트 자체 조사 결과)이 김포한강신도시에 몰려 있다. 더군다나 다른 지역은 미분양 대부분이 중소형보다는 중대형 아파트로 구성된 반면 김포한강신도시는 신도시내 전체 미분양 중 73% 정도가 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트다.


이처럼 주택 분양시장 여건이 최악이라 할 만한 곳에 첫 분양 이후 2차 분양 성격이 짙은 3천여 가구 대단지 분양에 돌입했다. 우연의 일치인지 모르겠으나 분양물량 중 73%인 2,310가구가 전용면적 59㎡ 단일 면적으로 구성된 소형 아파트이다. 김포한강신도시가 다시 한번 시험대에 올랐다고 보기에 충분한 이유다.


최근의 전세난을 고려한 평형 배정이라 할 수 있지만 김포한강신도시 초기 분양 당시와 견주어 분양시장 상황은 크게 달라지지 않았다. 아니 오히려 더 악화된 측면이 없지 않다. 분양가는 이전과 견주어 큰 차이가 없고, 지난해 8.29대책 이후 반짝 상승세를 탔던 주택시장은 올해 3월부터 다시 꺾였다.


수도권 미분양이 줄어들고는 있다지만 여전히 2만7천가구 이상 남아있고, 도로ㆍ교통여건도 전혀 개선되지 않았다. 올림픽대로 확장과 김포고속화도로(김포한강로) 공사만 진척을 보일 뿐 지역 주민의 열망인 지하철 9호선 연장이나 대체 노선에 대해서는 방향도 설정되지 않은 채 아직 오리무중이다. 김포한강신도시보다 입지에서 우수하다고 평가되고 있는 송도나 청라를 비롯해 광교, 별내 및 위례신도시에서도 분양물량이 남아있어 이들 분양물량과도 경쟁해야 하고, 특히나 광명ㆍ시흥, 하남, 진건 등지에서 공급되는 보금자리주택과도 경쟁해야 한다.


이러한 악조건에도 불구하고 김포한강신도시가 나름 선전할 수 있기를 바라고 또 그렇게 될 것이라는 것은 김포한강신도시 합동분양이 갖는 시장적 의미 외에도 향후 김포한강신도시 개발이 완료되는 시점에 드러날 신도시다운 위용을 제대로 갖출 것이라는 기대가 있기 때문이다.


우선 신도시 중에 한강수계와 맞닿아 조성되는 유일한 신도시라는 장점이 있고, 신도시 개발 완료 시점에는 건설되고 있는 김포고속화도로를 비롯한 국도48호선 확장, 올림픽대로 확장 등 도로체계가 정비되고 지하철 9호선 연장이든 경전철이든 대중교통체계 역시 결론이 날 것이라는 기대가 있다.


또한 신도시 동남측 인근에 대규모 한강시네폴리스 조성사업(고촌읍 향신리ㆍ걸포동 일원, 290만㎡)이 계획된 것도 호재다. 인쇄ㆍ출판, 방송ㆍ정보서비스 관련 산업시설을 비롯하여 업무, 연구ㆍ교육 등 지원시설, 상업시설 등 복합단지로 개발이 예정(2007년~2016년)돼 있어 김포한강신도시와의 시너지효과를 창출할 수 있을 것으로 예상된다.       


무엇보다 김포한강신도시가 극복해야할 가장 큰 과제는 서울 도심 또는 강남권과의 심리적 거리감을 좁히는 일이다. 그러나 김포한강신도시는 시간이 지날수록 그리고 신도시 개발이 완료되는 시점에 다가갈수록 그러한 심리적 거리감이 점차 해소되면서 한강수계 신도시다운 진면목을 발휘할 수 있을 것으로 기대되는 곳이다.

 

서울 도심권과의 거리가 비슷하게 이격돼있는 파주운정신도시가 자유로, 제2자유로(개통), 경의선철도 복선화(개통), 서울-문산간고속국도(계획) 등 서울과의 심리적 거리감을 해소해왔던 탓에 김포한강신도시와는 사뭇 다른 양상을 보였던 것이 좋은 예다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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