씨 마른 강남매물 경매시장에서 찾으세요!

2011-03-29 | 작성자 이영진 | 조회수 14,003 | 추천수 204

강남권 재건축 단지들이 일대 전기를 맞고 있다.


이들 단지는 그간 특별한 호재 없이 재건축 추진 절차 내지 조합원간의 이해관계 충돌로 인한 법적 분쟁 등 각 단지별 특성에 따라 등락을 거듭해왔으나 지난 3월 23일 개포지구단위계획안이 통과되면서 뚜렷한 호재로 작용할 수 있게 됐다.


개포지구단위계획안 통과 여파는 비단 개포지구가 속한 강남구에 한정되는 것이 아니라 인근 송파, 강동 등 저ㆍ중층 재건축 단지가 몰려 있는 지역에까지 미칠 전망이다. 개포지구를 포함한 다른 지역 재건축 단지 역시 용적률 상향 내지 종 상향 문제가 재건축 사업성 개선을 위한 제1차적인 과제로 인식돼왔던 터다.


그러던 차에 단행된 개포지구단위계획안 통과는 다른 유사 재건축단지의 가려운 면을 긁어주는 역할을 톡톡히 함으로써 유사 재건축 단지의 용적률 상향에 대한 기대감을 증폭시키고 재건축 시장 분위기 반전의 계기를 마련할 수 있을 것으로 보인다. 


강남권 재건축 시장에 대한 호재는 이 뿐만 아니다. 정부ㆍ여당을 주축으로 추진되고 있는 재건축ㆍ재개발에 대한 규제완화(인허가 절차 개선, 용적률 상향, 임대주택 비율 축소 등)을 비롯하여 리모델링 수직 증축에 대한 문제가 정부차원에서 심도 있게 검토되고 있는 상황이다.


게다가 지난 3.22 주택거래 활성화 방안을 통해 9억원 초과 주택 및 다주택에 대한 취득세를 올해 말까지 한시적으로 4%에서 2%로 인하하겠다고 발표했던 바다. 이른바 정부ㆍ여당의 본격적인 강남권 구하기가 시작된 셈이다.


사정이 이정도면 당장은 거래가 활성화되기 보다는 오히려 소강상태에 접어들기 마련이다. 언제나 그랬듯 가격이 상승할 뚜렷한 호재가 보이면 매도세가 관망세로 전환돼 매물이 줄고 시장에 나왔던 매물마저 다시 거둬들여지는 등 매물이 자취를 감춰 거래하고 싶어도 거래할 매물이 없어지기 때문이다. 1시간 전에 나왔던 매물도 쉽사리 거둬들여질 수 있는 게 일반매물 속성이다.


이런 때 강남권 매물을 경매시장에서 찾아보면 어떨까? 경매물건은 그 구조상 호재가 있다고 해서 또는 가격 상승기에 있다고 해서 매물이 일반매물처럼 쉽게 거둬들여질 수 있는 것이 아니다.


물론 경매물건도 매각기일에 이르러서 또는 매각대금을 납부하기 전까지도 경매가 취소ㆍ취하되거나 변경되는 경우가 가끔 있다. 그러나 경매는 궁극적으로 채무자의 채무변제 능력 상실에 기한 것으로 채무자가 일부 또는 전부의 채무변제를 통해 경매를 취소시키는 경우가 그리 흔하지 않다.


설령 경매가 취소ㆍ취하되더라도 그 과정에서 채권자와의 협의 또는 낙찰자의 동의라는 절차를 요하는 경우가 있어 한번 경매시장에 나온 물건이 거둬들여지기까지가 복잡다단하다. 호재 등장시 일반매물의 자취가 순식간에 사라지는 것과 달리 경매물건의 경매 취소ㆍ취하는 특수한 경우에 해당하기 때문에 물건이 없어 입찰을 못하거나 입찰하고자 하는 물건이 갑자기 사라지는 경우가 극히 드물다는 얘기다.   


경매물건은 취득세면에서도 일반매물에 비해 상당한 절감효과가 있다. 3.22 주택거래 활성화 방안에 따라 9억원 초과 주택 취득세가 4%에서 2%로 인하되면 일반매물의 경우 주택가액 10억원인 전용면적 85㎡초과주택을 취득한다고 가정할 때 취득세가 4600만원(농특세, 교육세 포함 4.6%)에서 2700만원(취득세 감면분에 대한 농특세 추가돼 2.7% 부과)으로 1900만원이 절감된다.


이 물건을 경매로 취득한다고 해보자. 지난 2010년 기준 강남권 중대형아파트 평균 낙찰가율은 79%다. 감정평가액이 10억원이므로 7억9000만원이 경매취득가격이다. 취득세는 이 취득가격의 2.7%인 2133만원으로 일반매물 취득시보다 567만원이 더 절감된다.


취득세 감면 이점은 취득세가 2%에서 1%로 줄어드는 전용면적 85㎡이하 중소형아파트에서도 별반 다르지 않다. 물론 평균 낙찰가율이 중대형보다 높아 감면 혜택이 조금은 덜하지만 말이다. 예컨대 시세가 5억원인 중소형아파트를 일반매매로 취득시에는 취득세가 1100만원(취득가의 2.2%)에서 550만원으로 줄지만 이를 경매로 취득하는 경우에는 아파트 서울 평균 낙찰가율(2010년 기준) 81.3%를 적용하여 낙찰가 4억650만원의 1.1%인 447만원이 취득세로 부과되므로 일반매물보다 103만원의 절감효과가 있다. 


그렇다면 강남권에서 진행되는 경매물건은 얼마나 있을까? 지난해 경매시장에 쏟아져 나온 강남권(강남구, 서초구, 송파구) 아파트 경매물건은 월평균 153건 정도다. 올해 들어서도 매월 150건 내외 정도가 꾸준히 경매에 부쳐지고 있다.


다만 경매특성상 경매시장에 나온 150건의 매물이 모두 입찰 가능한 물건은 아니다. 이 150건 중에는 권리관계가 복잡한 것, 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 것, 경매를 위한 감정평가액이 지나치게 높게 산정된 것, 유치권 신고가 된 것 등의 문제가 있어 그러한 문제가 어느 정도 해소되기 전까지 입찰해서는 안 되는 물건이 다수 포함돼 있다.


최근 경매시장 호황으로 강남권 평균 낙찰률(경매로 부쳐지는 물건이 낙찰되는 비율)이 40%에 이르고 있으므로 이를 기준으로 하면 월 경매에 부쳐지는 150건 중 60건 정도가 경매시장에서 낙찰되고 있고, 이들 물건이 매수(입찰)하는데 별 다른 문제가 없다고 보면 된다.


이렇듯 경매는 일반매매시장에서 찾을 수 없는 매물을 경매시장에서 찾는다는 의미도 있지만 취득세 인하 정책에 따른 취득세 절감효과를 톡톡히 볼 수 있는 수단이라는 점에서도 이점이 있다. 물론 경매의 가장 큰 이점은 강남권 및 서울 아파트 평균 낙찰가율이 80% 내외에서 형성돼있다는 것에서 알 수 있듯 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 것임은 두말할 필요가 없다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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