악재 가득한 수도권 주택시장, 비상구는?

2011-03-15 | 작성자 이영진 | 조회수 15,560 | 추천수 250

수도권 주택시장이 힘겨운 레이스를 펼치고 있다. 지난해 10월말 이후 줄곧 상승세를 탔던 서울 주택시장이 19주만에 처음으로 하락세로 돌아섰는가 하면 재건축아파트 중심으로 상승세를 주도했던 강남권 역시 19주만에 마이너스(-) 변동률을 기록했다.


인천 역시 전주 보합세에서 하락세로 돌아섰다. 경기지역은 화성, 용인지역 등의 반등세에 힘입어 상승세를 유지했으나 상승폭이 둔화(0.03% → 0.02%)된 모습을 보였다. 아직 단정하기에는 이르지만 수도권 상승세가 이대로 꺾이는 것 아니냐는 우려 섞인 목소리마저 나오고 있는 상황이다.


한동안 상승세가 지속될 줄 알았던 수도권 주택시장이 불과 5개월만에 다시 꺾인 이유는 무엇일까? 크게 두 가지로 요약해볼 수 있다. 우선 상승세를 지속할 동력이 부족했던 탓이다. 주택시장은 지난해 10월말 이후 뚜렷한 상승요인 없이 상승세가 이어져왔다.


2009년 10월 이후 1년간 약세가 이어져오자 급매물이 일부 소화되기 시작했고, 더불어 지난해 실수요자 중심의 거래정상화를 위해 내놓았던 8.29대책의 효과가 일부 긍정적 영향을 미치면서 중소형아파트를 중심으로 거래가 이루어졌다. 주택기금을 통한 주택구입자금 지원, DTI폐지 등 정책적 지원이 올해 3월말까지 한시적으로 이루어지고 있어 시한내 대책의 적용을 받으려는 주택구매수요가 일어났던 탓이다.


올해 말까지 1년 연장된 취ㆍ등록세 감면대상에서 9억원 초과 주택이 제외되면서 지난해 말까지 취ㆍ등록세 감면혜택을 받기 위한 9억원 초과 주택에 대한 거래가 강남권을 중심으로 일부 일어났던 것도 같은 맥락이다. 실물경기 회복이나 주택구매심리 회복이라는 자생적 동력이 아니라 그나마 무너져가는 주택시장을 억지 떠받치듯 부양한 정책으로 인해 일부 거래가 이루어지면서 회복세를 보였던 것이다. 


또 하나의 이유는 주택시장에 좀처럼 호재다운 호재가 나타나지 않고 있다는 점이다. 호재보다는 악재가 가득한 것이 요즘 주택시장이다. 악재 중 가장 큰 악재는 바로 금리인상이다. 지난해 7월 단행된 금리인상 이후 올해 3월까지 8개월만에 1%p가 인상됐다.


비록 0.25%p씩 소폭 인상됐지만 2%대 금리와 3%대 금리는 분명 체감적으로 다르다. 문제는 물가상승 압력으로 인해 올해 내 두세 차례 더 금리가 인상될 가능성이 짙다는 것이다. 날이 갈수록 주택보유자의 원리금상환에 대한 부담은 가중될 수밖에 없고, 주택구입시기를 조율해왔던 잠재적 수요자의 집값 추가 하락을 기대하는 관망세는 더 길어질 수밖에 없다. 주택시장 침체와 더불어 전세시장 불안이 지속될 것으로 전망되는 이유다.


수도권 분양시장에도 빨간 불이 켜졌다. 미약하나마 회복세를 보였던 주택시장 분위기를 틈타 그간 미뤘던 분양물량이 분양시장 최대 성수기라 할 수 있는 봄철에 집중 공급될 예정이지만 사정이 여의치 않다. 상품과 가격, 입지 등에서 이미 눈높이가 잔뜩 높아진 수요자들의 욕구를 충족시키기가 쉽지 않아진 것도 그러려니와 지방과 달리 아직 2만9천여가구 몰려 있는 수도권 미분양 해소에 대한 부담이 여전하다.


최근 수도권에서 신규 분양되고 있는 단지에서 추가 미분양이 발생할 가능성도 농후해졌다. 3월 들어 별내 동익미라벨 802가구, 광명 한진해모로 331가구, 성남 우성에비뉴 35가구, 중랑구 동양엔파트 72가구를 각각 분양했지만 일부 또는 대부분 순위내 신청자를 채우지 못했기 때문이다. 


분양시장 활성화를 위한 주택공급업체의 절대적 희망사항이기도 한 민간택지 분양가 상한제 폐지는 다음 임시국회를 기다려야 할 판이다. 당초 지난 3월 임시국회에 상정될 예정이었으나 8~9일 열린 국토해양위 법안심사소위에서 분양가 상한제 등 주요 주택법안에 대한 논의가 이루어지지 않아 아예 국회에 상정되지 못한 까닭이다.


분양가 상한제 폐지는 단지 민간주택의 공급을 늘리는 차원만이 아니다. 전매제한 및 재당첨 금지와도 연계돼 있는 만큼 분양시장의 활성화를 꾀하고 분양가 상한제가 적용돼 공급된 기존 미분양주택의 가격경쟁력을 높임으로써 미분양 해소에도 일조할 수 있다는 점에서 분양시장에 긍정적인 역할을 기대할 수 있다.


다만 분양가 상승에 대한 우려로 분양가 상한제 폐지를 야당에서 반대하고 있지만 수도권 주택시장 여건상 분양가 상한제가 폐지된다고 분양가가 급격히 상승할 리는 만무하며, 이미 주택수요자의 눈높이가 보금자리주택이나 분양가 상한제가 적용되는 주택에 맞춰져 있기 때문에 주택공급업체가 미분양을 감수하면서까지 무리하게 분양가를 높일 수 없는 것이 현실이다. 이제는 분양가 상한제를 시장 자율에 맡길 때가 되지 않았나 싶다.


요새 재건축 단지가 전혀 힘을 쓰지 못하고 있다. 그간 특별한 호재 없이 단지별 사업추진속도나 진행단계에 따라 등락을 거듭해왔지만 요즘 들어 재건축 단지별 불협화음으로 재건축 추진이 지연되면서 하락세로 접어들었다. 대표적으로 개포주공의 경우 지구단위계획 변경안 승인이 보류됐고, 가락시영은 조합원과 비대위간 소송문제가 얽혀 있고, 고덕주공은 무상지분율 문제로 시공사 조합원간 이해관계가 충돌해 시공사 선정에 난항을 겪고 있는 상황이다. 단기간내 쉽게 해결될 수 없는 문제로 강남권을 이끌었던 이들 단지의 재건축 지연으로 인한 강남권 약세는 당분간 불가피할 전망이다.  


재건축 단지의 단지별 불협화음이 잦은 것도 악재려니와 재건축 최대 연한을 40년에서 30년으로 단축하려는 움직임이 물거품이 됐고, 중층 이상 노후단지의 재건축 대안으로 거론됐던 리모델링 수직 증축 문제도 올해 내 결론이 요원해진 것도 악재다. 지금 추진되고 있는 재건축 단지의 대부분은 5층 이하 저층단지이면서도 사업성 문제로 또는 소송문제로 골머리를 앓고 있는 상황인데 10층 내지 15층 규모의 중층 단지의 경우 오죽할까!


요즘 유행에 맞는 단지구성을 위한 중층아파트의 노후주택 재건축이나 대수선을 위해 재건축 연한 단축 또는 리모델링 수직증축이 대안으로 급부상해왔다. 그러나 재건축 연한 단축은 서울시에서 오랜기간 검토 끝에 현행 수준(1981년 12월말 이전에 준공된 아파트는 20년, 1982년~1991년 준공된 아파트는 22년~40년, 1992년 1월 1일 이후 준공된 아파트는 40년)을 유지하기로 했다. 재건축 연한 단축이나 리모델링 수직증축을 통한 재건축 및 리모델링 시장의 부활은 당분간 물거품이 된 셈이다.


이외에도 대북정세 불안, 일본 대지진에 의한 국제경제 불안 등 불안하기 그지없는 국내외 여건이 주택시장에 악재로 작용할 건 분명하다. 호재는 없고 악재만 가득한 주택시장, 그래서 3월말로 종료될 예정인 DTI폐지에 대한 연장의 목소리가 높아지고 있다. 이 마저도 연장되지 않고 종료된다면 그나마 회복세를 보였던 주택시장은 언제 다시 헤어날지 모르는 깊은 침체의 터널로 빠질 수 있다는 논리다.


틀린 얘기는 아니지만 사실 주택시장을 규제하거나 푸는 역할에서 DTI가 제일선에 서서는 안 된다. DTI로 시장을 억지 부양할 것이 아니라 DTI규제를 해도 그 범위내 가능한 대출을 통해 주택을 구입할 수 있는 시장을 조성하고, 중ㆍ장기적으로도 시장의 자생력을 키우면서 거래시장을 활성화하는 것이 옳다. 그럼에도 불구하고 주택시장 회복세를 지속시킬 수 있는 당장의 대안으로서 DTI폐지를 연장하는 것 외 다른 방법이 없다는 현실이 서글프다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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