임대사업자 살판났다!

2011-02-15 | 작성자 이영진 | 조회수 19,649 | 추천수 292

2.11 전월세대책의 뚜껑이 열렸지만 기대만큼 흡족하지 못하다. 지난 1.13 전월세대책의 후속 대책이라는 점에서도 그렇고 이번 대책에 거래활성화 내용이 포함될 것이라는 기대를 저버린 것도 그렇다.


2.11대책은 1.13대책의 보완내지 후속조치 차원에서 이루어졌다. 우선 연소득 3천만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택기금의 전세지금 지원한도를 호당 6천만원에서 8천만원으로 확대하고 지원금리 연 4.5%에서 4.0%로 인하하는 한편, 이와는 별도로 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상) 지원대상 보증금을 수도권 과밀억제권역의 경우 8천만원에서 1억원 이하(지원한도 호당 5600만원, 지원금리 연 2.0%)로 늘렸다.


전세자금 대출조건 중 ‘6개월 이상’ 무주택조건은 이미 폐지(1.20)돼 무주택 기간에 관계없이 저소득 세입자에게 지원되고 있는 상황이다. 그러나 대출확대가 전세시장에 긍정적인 영향만 미칠 것으로 보면 오산이다. 대출확대는 서민들의 금융부담을 더 늘리고, 전세수요를 더 폭증시킴으로써 전세난을 가중시킬 수 있기 때문이다. 다만 당장의 서민주거부담 완화에 대한 현실적인 지원차원에서 어쩔 수 없이 선택하는 필요악일 뿐이다. 


다음으로 수도권에서 재개발 추진시에 적용되는 임대주택 건설비율을 지자체가 사업지 특성을 감안 현행 17%에서 20%까지 상향해 임대주택 공급을 확대한다고 한다. 그러나 이 또한 문제가 없는 것은 아니다.


도시 및 주거환경정비법 시행령에 규정돼 있기 때문에 각 부처 장관 규칙이나 고시로 시행할 수 있는 것이 아니라 법령 개정을 통해 이루어져야 하고, 재개발 수익성 악화로 축소됐던 임대주택 의무비율이 다시 늘어나면 재개발 사업성 악화는 물론 사업지연으로 예상되는 조합원 반발이 뻔하기 때문이다. 또한 지자체가 조합원 민원을 무시하고 임대주택비율을 상향하기는 쉽지 않아 정책의 실효성이 의문시되는 바이기도 하다. 

그렇다고 이번 대책이 전혀 효과가 없을 것이라는 것은 아니다. 크지는 않지만 나름 전세난 안정에 도움이 될 만한 새로운 내용도 없지 않다.


우선 민간 준공 후 미분양주택(개정법률 시행일 당시 미분양주택으로서 기준시가 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과 제외)을 임대 목적(5년 이상)으로 또는 건설사가 2년이상 임대 후 분양한 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 최대 50% 감면하고, 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해 양도세를 50% 감면해주는 대책도 포함됐다.


수도권 미분양 해소의 실마리가 제공됐음은 물론 일정 부분 전세난 해소에 영향을 미칠 것으로 보이는 대목이다. 다만 준공 후 미분양주택의 대부분이 주거입지 열악, 고분양가 등 이유로 소비자들로부터 외면을 받았던 터이고, 중소형보다는 대형위주로 남아있는 터라 이로 인해 임대사업자의 주택매입 또는 미분양 주택 취득이 얼마나 활성화될 지는 미지수다.  


더불어 준공 후 미분양 취득을 임대목적으로 제한하지 않고 실수요 목적으로 취득하는 경우에도 세제감면 혜택을 준다면 미분양 해소에 실질적인 도움이 될 수 있고, 전세수요의 매매수요 전환을 유도함으로써 전세난 해소에도 일정부분 기여할 수 있었다는 점에서 더욱 아쉬운 대목이다.


전세난 해소와 관련하여 가장 눈여겨볼 내용은 바로 임대사업자에 대한 지원책이다. 매입 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과 완화, 종부세 비과세 등) 요건이 대폭 완화됨으로써 임대사업자의 여건이 한층 개선됐기 때문이다.


수도권 매입임대주택 세제지원 대상호수가 3호(← 서울 5호)로 낮아졌고, 임대기간도 5년(← 서울 10년, 경기ㆍ인천 7년)으로 줄었다. 대상면적은 149㎡ 이하(← 85㎡ 이하)로 확대됐고, 취득가액 규모도 6억원 이하(← 서울 3억원)로 확대됐다.


매입임대사업의 경우 기존에도 요건은 다소 다르지만 신규주택(분양 및 미분양) 취득시 취ㆍ등록세를 감면해주고 있었던 터이다. 이번 대책으로 양도세 중과 완화, 종부세 비과세 대상마저 확대돼 임대사업 활성화의 기반이 마련됐음은 물론 중소형, 중대형 불문 분양(미분양)시장에도 일정 부분 영향을 미칠 것으로 예상된다.


특히 매입임대사업 세제지원(종부세 비과세, 양도세 중과 완화) 대상에는 신규 분양주택이나 미분양주택은 물론 기존 주택이 포함된다는 사실에도 주목할 필요가 있다. 비록 실수요자 거래 유발로 인한 전세난 해소보다 임대사업자의 다주택 취득을 통한 임대주택 공급이라는 점에서 전세난 해소에 다소 한계가 있지만 임대사업 여건만은 매우 풍족해진 셈이다. 그래서 이번 대책의 최대 수혜자가 전세입자가 아니라 다름 아닌 임대사업자라는 비아냥거림이 들려오는 이유다.


이 외에도 전세난 해소를 위한 대책(임대주택건설 자금지원 확대, 원룸형 도시형생활주택 규모 확대 등)이 있었으나 그간 수차례 거론됐고, 정부에서도 일말의 가능성을 언급했던 거래활성화에 대한 직접적인 내용(예컨대, DTI폐지 연장, 분양가상한제 폐지 등)은 이번 대책에서 빠졌다. 


물론 DTI폐지 연장은 아마도 최근 주택시장이 회복세를 보이고 있는 데에 따른 부담에 아직 시기적으로 시한(3월말)이 남아있고, 분양가상한제 폐지는 법 개정 절차(2월 국회 개정 추진)가 남아있어 구체적인 언급이 적절치 않았을 수도 있다. 다만 3월에 또다시 대책을 내놓기보다는 이참에 거래활성화 지원 여부에 대해 매듭을 짓고 가는 것이 시장회복에 대한 확실한 신호를 주기에 매우 적절한 타이밍이 아니었나 싶어 다소 아쉬움이 남는다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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