설 이후 눈여겨볼 주택시장 변수는?

2011-02-08 | 작성자 이영진 | 조회수 13,347 | 추천수 193

정치인들이 설 민심을 훑는 것은 향후 민심의 향배가 어떻게 흘러갈지를 가늠하기 위함이다. 마찬가지로 설 명절은 주택시장에서도 또 하나의 변곡점이 된다.


가족들끼리 또는 지인들끼리 모여 앉은 자리에서 내 집 마련에 대한 얘기가 오가는 것은 물론 투자타이밍을 점치거나 정책을 예측하는 얘기들이 오가기 때문이다. 주택시장이 이슈가 되는 상황에서는 더욱 그렇다.


그러나 아쉽게도 주택시장 이슈는 이번 설 명절 차례상에 올라오지도 못했다. 전국을 휩쓸고 있는 구제역, 이로 인한 농촌의 참담한 현실, 꽁꽁 얼고 터져버린 상수도와 보일러, 폭설과 한파, 폭등한 물가가 전부였다. 전세난 관련 얘기만 간간히 흘러들어왔다. 그만큼 주택시장이 통 재미없다는 거다.


분명 요즘 주택시장은 재미가 없다. 전세가 고공비행으로 서민 주거난은 더욱 심화되고 있고, 매매시장이 회복세를 보이고 있다고는 하나 분양시장이 전혀 맥을 못 추고 있어 수치상 보여주는 것과 시장에서 느끼는 체감경기와는 사뭇 괴리가 크다.   


그럼에도 챙겨야 할 것은 많다. 국내외 거시경제니 정세불안이니 금리인상이니 하는 거창한 것 말고도 올해 주택시장을 좌우할 변수들이 여럿 존재하기 때문이다. 이들 변수가 어떤 방향으로 흐르는지에 따라 주택시장의 호ㆍ불황에 막대한 영향을 미치게 된다. 어떤 변수들이 있는지 간략하게 나열해보자.


[8.29대책 DTI 폐지 3월말 시한 종료] 지난해 발표된 8.29대책 중 신규분양자의 기존주택을 구입하는 자에 대한 주택구입자금 지원(85㎡이하, 연소득 5천만원 이하, 호당 2억한도, 투기지역 제외), 무주택가구에 대한 생애최초 주택구입자금 지원(부부합산 연소득 4천만원 이하, 85㎡/6억원 이하, 호당 2억원 한도, 투기지역 제외) 및 무주택자 또는 1가구 1주택자(기존주택 처분 조건)에 대한 DTI 폐지(9억원 이하)는 오는 3월말까지만 한시적으로 적용된다.


꺼져가던 주택시장 불씨가 8.29대책 이후 10월말부터 3개월 넘게 다시 살아나고 있음은 곧 주택시장의 완연한 회복세라기보다는 8.29대책의 일몰성 효과에 기한 일시적 반등이라고 볼 수 있다. 따라서 3월말 이들 정책, 특히 DTI 폐지가 3월 이후까지 연장되느냐 마느냐는 지금의 회복세가 지속되느냐 마느냐와 직결되는 문제이기도 하다.


최근 국토해양부가 2월말이나 3월초에 거래활성화를 포함한 전ㆍ월세대책을 내놓을 가능성이 점쳐지고 있어 DTI폐지가 올해 말까지 연장될 가능성이 조심스레 대두되고 있다.


[지방 미분양 세제혜택 감면 4월말 종료] 국토해양부 발표 자료에 따르면 지난해 12월말 기준 전국 미분양 주택은 88,706호로 전월(94,539호) 대비 5,833호가 감소하였다. 수도권은 223호가 증가한 반면 지방에서의 감소폭(6,056호)이 컸다.


지방 미분양 주택수가 큰 폭으로 감소한 것은 4월말 시한으로 시행되고 있는 업체의 분양가 인하에 따른 취ㆍ등록세 및 양도세 감면과 정부의 환매조건부 미분양 주택 매입에 힘입은 바가 크다고 볼 수 있다. 이들 정책이 4월말 시한 종료되는 이후까지 지방 미분양 주택 감소세가 여전할 것이라고 확언할 수 없는 이유다.


[리모델링 수직증축 허용 여부] 수도권 리모델링 수직증축(일반분양)에 대한 문제는 국토해양부가 수직증축을 불허하면서 일단락되는 듯했다. 그러나 1기신도시 주민 반발이 거세지고 있는데다 청와대마저 개입하자 재검토하겠다는 입장으로 선회했다.


현재 업계에서 대안으로 제시하고 있는 것이 총량제다. 총량제는 현재 전용면적 확대 기준인 30%까지 원하지 않는 세대의 몫을 가져와 다른 세대의 확대 규모를 더 키우거나 추가적인 세대 증축에 활용하는 방식이다.


정부가 2월말까지 리모델링에 대한 전담팀을 만들고 업계에서 주장하는 총량제를 포함한 다양한 대안을 검토하고 마련할 예정으로 있어 어떤 식으로든 수직증축(일반분양)이 허용되는 경우 1기신도시를 포함한 강남권 리모델링시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.


[분양가상한제 폐지 여부] 민간택지 분양가상한제 폐지는 오래전부터 거론돼왔으나 분양시장 과열을 부추길 우려가 있다는 판단에 미뤄오다 국토해양부 신년 업무보고를 통해 그 폐지 가능성을 열어뒀다. 현재는 국회 국토해양위원회에 분양가상한제 폐지 법안이 계류 중에 있다.


분양가상한제가 폐지되면 분양가상한제 주택에 적용되는 5~10년 동안 재당첨 제한기간과 3~5년간 전매 제한 등의 규정도 없어지기 때문에 수요자들의 구매 심리를 자극해 분양시장은 물론 분양권, 신규 입주한 아파트 거래가 활성화될 수도 있다.


특히 분양가상한제 폐지는 수도권 미분양 주택 해소에도 상당한 도움이 될 전망이다. 분양가 상한제가 폐지된다고 해도 수도권에 산적한 미분양 주택으로 인해 당장 분양가 상승이 대폭적으로 이뤄지지는 않겠지만 신규 분양주택의 분양가 상승우려로 분양가상한제가 이미 적용돼 분양된 미분양 주택의 가격경쟁력이 자연스레 돋보일 수 있기 때문이다.


분양가상한제 폐지는 수도권 미분양 주택을 매입할 타이밍이라는 신호를 주는 것과 다름없다. 특히 지방에서와 같이 수도권에서도 미분양 주택을 환매조건부로 매입(총 5천억원 규모)하기로 했다는 것(1.13대책)도 주목할 필요가 있다. 수도권 미분양 주택의 수치상 감소는 분양가상한제 폐지와 연계되는 경우 분양시장의 본격적인 회복의 신호탄으로 해석될 수 있다.


[9억원 초과 고가주택 거래 동향] 최근 주택시장이 회복세를 보이고 있다지만 이는 8.29대책의 최대 수혜자라 할 수 있는 실수요자 중심의 전용면적 85㎡이하, 9억원 이하의 중소형 거래에 힘입은 바 크다고 볼 수 있음은 기술한 바와 같다.


특히 9억원 초과 고가주택에 대한 취ㆍ등록세 감면이 지난해 말로 종료되면서 중소형 수요와 거래에 비해 이들 주택의 거래는 국지적인 거래를 제외하고는 아직 뚜렷한 움직임이 없는 상황이다. 실수자 중심의 중소형 거래에서 투자자가 가세한 중대형 고가주택 거래로까지 확대되는 경우 주택시장은 본격적인 회복장세에 접어들었다고 단언할 수 있을 것이다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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