불황기에 '그'가 선택한 부동산 투자전략

2011-01-25 | 작성자 이영진 | 조회수 24,786 | 추천수 373

필자가 아는 어떤 지인은 주식투자에 있어서나 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다.


또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건 발굴에서부터 자생력을 갖는 또는 가격경쟁력을 갖는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다. 전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 안다.


특히 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수익률 정도면 족하다. 안정 지향적인 지인의 투자행태를 좀더 구체적으로 살펴보자.


첫째, 미완성 개발호재를 따라간다. 완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다.


미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승에 무게를 둔다.


둘째, 아파트의 경우 무조건 25년 이상 지난 것만 고른다. 새 아파트가 시세형성이 다소 안정적이고 수요층이 많지만 가격이 정점에 이른 아파트가 대부분이고 향후 뚜렷한 입지적 장점이 뒷받침되지 않으면 세월이 지날수록 경쟁력이 떨어진다는 이유다.


반면 25년 이상 아파트는 재건축 혹은 리모델링 가능성이 있어 개발 후의 추가적인 시세상승효과를 볼 수 있다. 매매가격이나 전세가격도 새 아파트의 60%~70% 수준에 불과해 찾는 수요자도 많아 투자용으로 안성맞춤이다.


준공연한 25년은 절대적인 기준은 아니다. 이는 각 지자체에서 정하고 있는 재건축 연한, 즉 도시정비사업구역으로 지정되기 위한 요건을 갖추고 있는지 또는 그 연한을 얼마나 남겨놓았는지가 기준이다. 예컨대 2010년 새로이 재건축연한에 도달한 아파트는 서울 기준하여 1984년에 준공된 아파트이다. 준공된 지 26년이 경과한 아파트로 재건축할 수 있는 연한이 충족되고, 이 정도면 당연히 리모델링 여건도 됨은 물론이다.


셋째, 임대수익용, 특히 오피스텔에 투자하는 경우에도 실투자금액을 1억원을 넘기지 않는다. 투자금액이야 상품에 따라 또는 종별에 따라 달라지기 때문에 절대적인 기준은 없지만 오피스텔이나 원룸 또는 요즘 등장하는 도시형생활주택은 규모가 클수록 수익률이 낮다고 인식하고 있다.


대학가 주변이나 역세권에 위치한 오피스텔로서 공급규모 7평형~12평형 정도, 보증금 5백만원~1천만원에 월임대료는 40만원~70만원 정도의 소형오피스텔이 이에 해당한다. 대출이자를 고려하더라도 실투자금액 대비 임대수익률이 7% 내외 수준이다. 


넷째, 레버리지(Leverage)는 가급적 활용하되 불황기에는 최소화한다. 차입(대출)을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담보가치 하락에 따른 간접적인 상환압력이나 처분압력에 내몰릴 수 있기 때문이다.


차입을 하더라도 일정 가이드라인이 정해져 있다. 전체 구입자금 대비 30%를 넘기지 않고, 설령 부동산시장이 호황기라 하더라도 50%를 넘기지 않는다. 임대수익형 부동산의 경우 임대운용수익률이 차입금 금리보다 높을 때 차입을 하는 것은 당연지사.


다섯째, 상가의 경우 지분분양형(또는 구좌형) 상가에는 절대 투자하지 않는다. 대형 쇼핑몰이 이에 해당한다. 전용률이 30~40%에 불과해 관리부담이 만만치 않을뿐더러 비싼 분양가로 인해 임차인 찾기가 어렵다. 결국 상가 수개층을 통째로 임대하는 등 key tenant를 입점시키는 경우가 많은데 분양가 대비 임대수익률이 5%가 채 안된다.


남들이 좋다하는 역세권 상가도 기피대상이다. 지가 상승이나 역세권 개발 등으로 시세차익은 누릴 수 있겠지만 업종변경이 잦아 관리부담이 있을 수 있고, 비싼 가격에 매입한 만큼 임대수익률은 이에 미치지 못할 수 있기 때문이다. 가격부담이 덜하고 안정적인 임대수익을 얻는 차원에서 유동인구가 많은 역세권보다는 상주인구가 많은 단지나 주택가 상가이면서 연도변 상권이 중첩된 곳을 주로 찾는다.  


끝으로 투자를 할 때에는 가격이 오를 가능성뿐만 아니라 가격이 내릴 경우를 대비하고 투자를 한다. 하나가 투자부담을 최소화하는 것이고, 다른 하나가 가격하락에 대한 리스크를 최소화해 원금손실을 보지 않는 것이다.    


전자는 나홀로 투자보다는 지인이나 맘에 맞는 사람끼리의 공동투자를 통해 차입금을 없애는 등 자금부담을 최소화하는 것이다. 특히 금리상승기에 있고 투자수익률은 적은 요즘이 공동투자의 최적기이다.


후자는 급급매, 경매, 분양가할인 미분양 등 다양한 수단을 통해 가격경쟁력을 확보하는 차원에서의 투자방법을 일컬음이다. 어느 경우에나 위험이 없는 것은 아니지만 장래 리스크로서 가장 큰 요인이 자산가치 하락인 만큼 자산가치가 하락하더라도 이에 대한 피해를 최소화하기 위한 차원에서 가급적 싼 가격에 부동산을 구입하라는 뜻이다.


물론 이러한 투자전략은 다소 안정 지향적인 투자성향을 지닌 한 개인의 투자방법으로서 이를 일반론으로 격상시키기에는 무리가 있지만 나름 성과를 거둬왔던 ‘그’이기에 투자가이드 삼아 눈여겨볼 가치는 있을 것 같다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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