[사례1]낙찰대금 미납사유도 가지가지(2)

2004-12-23 | 작성자 이영진 | 조회수 16,811 | 추천수 355
이처럼 낙찰되었음에도 불구하고 낙찰자들이 보증금 몰수라는 손해를 감수하고서 까지 대금을 미납하는 이유는 무엇일까? 그 이유도 참 각양각색이다. 사례를 들어 보자.

#1 – 잘못된 시세조사로 마음고생
입찰가를 잘못 기재하여 대금을 미납한 사례는 이미 몇 차례 언급했으므로 여기서는 생략하기로 하고 먼저 시세조사를 소홀히 하여 낭패를 본 사례부터 얘기해 보자. 지난 7월 1일 서부지방법원 경매에서 연희동 ‘G’빌라 76.3평형이 3차례 유찰되어 감정가(4억5천만원)의 51.2%인 2억3040만원에 경매에 부쳐져 직전 최저매각가격을 약간 웃도는 2억8900만원에 낙찰되었다.

예상보다 입찰경쟁이 적어 이상하다 싶어 뒤늦게 현장에 가서 시세를 정밀조사 하였지만 3억원에도 거래가 안된다는 것이었다. 취득세, 등록세, 명도비용 등 제반 취득비용 을 포함한 취득예상가는 총 3억1500만원 정도. 낙찰자는 고민을 거듭한 끝에 대금납부보다는 보증금 2300만원을 포기하기로 결심하고 결국 대금납부기한인 8월 19일까지 대금을 납부하지 않았다. 시세조사를 소홀히 하여 보증금을 날리게 된 대표적 사례이다.

사정이 이러한데도 이후 9월 30일에 재경매에 부쳐진 이 물건은 2명이 입찰경쟁하여 이전 낙찰가격보다 훨씬 높은 가격인 3억400만원에 낙찰되었다. 고작 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원을 더 써내 낙찰된 셈이다. 낙찰과정을 지켜보는 이들이 오히려 더 놀라고 탄식을 한다. 한번쯤 낙찰되었다가 다시 나온 물건이 분명한데 왜 재경매에 부쳐지게 되었는지 사전에 조사를 철저히 하였다면 이와 같은 사태는 발생하지 않았을 것 아닌가!

어찌되었건 두번째 낙찰자는 대금지급기한인 11월 12일까지 대금을 납부하였고 12월 1일 배당이 종결됨으로써 경매절차는 모두 마무리 되었다. 똑 같은 상황인데도 첫번째 낙찰자는 보증금을 포기하였던 반면 두번째 낙찰자는 대금을 완납하였다. 각자의 주관적 판단에 따른 수익률이나 시세판단 기준이 서로 달라 이런 결과를 낳았다고 할 수 있지만, 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원 높게 낙찰되었다는 것은 분명 정상적인 낙찰가라고는 볼 수 없다.

#2 – 분위기에 떠밀려 고가낙찰, 설상가상으로 행정수도 위헌이라는 악재가
현 정부출범부터 건국이래 최대 사업이라 할 충청권으로의 행정수도이전 문제가 공론화 되면서부터 충청권 일대 토지투자붐이 일기 시작하였고, 그 열기는 8월 11일 공주ㆍ연기지역이 행정수도 이전 예정지로 확정되면서 최고조에 달했다. 전국 각지의 큰손 투자자를 비롯하여 개미투자자까지 가세하여 충청권 일대 일반매물이 고갈될 정도에 이르렀고 부동산가격 상승 추세는 그야말로 하늘 높은 줄 몰랐다.  

일반매물 구하기가 쉽지 않은 터에 당연히 경매로 발길을 옮기는 것은 당연지사. 전에 없던 치열한 입찰경쟁 끝에 예상외의 터무니 없는 가격으로 고가낙찰되는 사례가 속출하였다. 지난 6월 1일 경매에 부쳐진 충남 연기군 동면 소재 793평 전(田)이 그 대표적인 예. 이날 55명이 입찰경쟁하여 감정가의 490%에 달하는 2억599만원에 고가 낙찰되었으나, 대금납부에 부담을 느낀 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.

우습게도 이 물건은 지난 8월 24일에 재경매에 부쳐져 33명이 입찰경쟁한 끝에 감정가의 358.64%인  1억5100만원에 낙찰되었으나, 대금납부시점에 터진 행정수도건설관련 위헌판결로 충청권 부동산 가격하락을 우려한 나머지 역시 대금을 납부하지 않았고, 최근 11월 16일에 또다시 재경매에 부쳐져 18명이 경쟁하여 감정가의 293.01%인 1억2337만원에 낙찰되었다.

3번 낙찰되는 과정에서 경쟁률이나 낙찰가가 합리적으로 재조정되고 있음을 엿볼 수 있는 사례이자 분위기에 휩쓸린 고가낙찰로 인한 대금미납과 정부의 개발정책 혼선에서 빚어진 대금미납 사유를 동시에 보여주는 특이한 사례이기도 하다.

이외에도 행정수도 위헌과 관련하여 낙찰받고 대금을 납부하지 않은 사례들은 얼마든지 더 있다. 그 중에서 특히 눈에 띄는 사례는 공주시 정안면 고성리 소재 임야 2,160평. 이 물건은 토지경매사상 98대 1 이라는 최고의 입찰경쟁 끝에 감정가의 1,309.8%인 1억2300만원에 낙찰되어 낙찰가율 면에서도 광주시 목현동 임야(낙찰가율 1,326.4%) 다음가는 두번째로 높은 낙찰가율을 기록하였으나, 행정수도 위헌 판결에 대한 부담으로 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.

이 물건 역시 지난 11월 29일 재경매에 부쳐져 처음 낙찰가의 절반 수준인 6131만원에 낙찰되었다. 행정수도 위헌이라는 악재만 아니었다면 고가 낙찰되었어도 대금을 납부할 수 있었던 사례들이다.

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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