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[경매예찬] 경매가 좋은 7가지 이유

2004-06-30 | 작성자 이영진 | 조회수 25,843 | 추천수 420
일반인들에게는 마냥 어렵게만 느껴지는 경매. 그럼에도 불구하고 한번쯤 경매를 통해 부동산을 취득해본 경험이 있는 사람이라면 무슨 마법에라도 걸린 듯 다시 경매시장을 찾는다. 왜 그럴까? 경매에는 다음과 같은 7가지의 이점이 있기 때문이다.

① 시세보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다.

법원 경매는 감정평가액 100%에서 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80% → 64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되어도 반 값에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기지역 법원 경매는 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70% → 49% →34.3% → 24.01%로 떨어지기 때문에 낙찰받기도 전에 이미 투자수익을 보장받는 셈이 된다.

최근 5월 서울지역 전체 낙찰가율은 78.0%, 수도권의 경우 73.5%, 전국의 경우 68.8%까지 떨어졌다. 감정가를 시세로 본다면 시세대비 70~80% 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 얘기다. 경매가 좋은 가장 큰 이유이다.

② 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다.

경매물건은 첫 매각기일 14일전에 각 일간신문에 공고될 뿐만 아니라 대법원경매정보를 비롯한 각종 경매정보 제공업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 양질의 매물정보를 제공하고 있어 1차로 제공된 자료만으로도 물건정보를 90% 이상 신뢰할 수가 있다. 나머지 10%는 공부서류 열람, 현장조사 등을 통해 보정하면 된다.

또한 공신력 있는 법원을 매개자로 하기 때문에 일반중개에서 처럼 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없으며, 사진, 지적도 및 위치도가 곁들여진 전국 전국단위의 매물정보가 인터넷을 통해 상세하게 제공되고 있어 정보를 쉽게 접할 수가 있다.

③ 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다.

경매는 매수신청에 앞서 집행관이 설명해주는 내용만 잘 숙지한다면 초보자도 입찰에 참여할 수 있을 정도로 절차가 간단하다. 즉 입찰 당일 법원에서 교부하는 입찰표에 주소, 성명 및 입찰금액을 기재하고 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 입찰시 구비사항도 본인이 직접 입찰하는 경우에는 매수신청보증금(최저경매가의 10%)과 도장 및 신분증만 준비하면 된다.

93년 5월에 법원 경매 방식이 호가제에서 서면입찰제로 바뀌면서 경매브로커의 개입 염려도 사라져 입찰자들이 안심하고 입찰에 참여할 수 있게 되었다. 특히 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법은 입찰을 고려하거나 낙찰을 받은 사람에게는 든든한 버팀목이 되고 있다.

④ 배타적이다. 다만 경쟁할 뿐이다.

매물정보는 공개되어 있으나 입찰할 물건을 선택한 순간 이후부터의 모든 의사결정권이 ‘나’에게 있다. 공부서류 발급, 현장조사에서 매수신청 여부까지 모든 과정을 내가 스스로 주관하는 등 배타적으로 그 물건으로의 다양한 접근이 가능하다. 심지어 매수가격결정권까지 내가 가지고 있다. 다만 처음부터 매수경쟁이 예상되어 있고 매수가격의 높고 낮음에 따라 당락이 결정될 뿐이다.

⑤ 경매제도의 적극 이용은 사회경제에 이바지하는 것이다.

경매는 다른 사람의 불행을 이용해 이득을 보려는 파렴치한 행위가 아니라 채권자와 채무자간 윈-윈 게임이며, 더 나아가 사회경제적으로도 그 기여하는 바가 큰 제도이다. 즉 경매를 통해 채권자는 용이하게 채권을 회수할 수 있고, 채무자는 변제되는 채무액만큼 채무부담에서 벗어날 수 있으며 나아가 개인파산을 막고 신용을 회복할 수 있는 기회가 될 수 있다.

따라서 일반매물로 내놓아도 복잡한 권리관계 때문에 잘 팔리지 않고 부득이 경매처분 될 수밖에 없는 것이라면 갖가지 방법을 동원해서 경매진행을 방해하는 것보다는 오히려 현장조사차 방문하는 매수희망자들에게 적극적 홍보나 협력을 통해 경쟁적 입찰을 유도함으로써 높은 가격에 낙찰될 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 입찰방해, 고의적 지연 등으로 낙찰이 안되거나 낙찰가가 낮아지면 채무자를 비롯하여 채권자, 임차인 등 모든 이해관계인의 피해범위만 커질 뿐이다.

⑥ 부동산규제가 심할수록 경매는 빛을 발한다.

정부에서 대형 국책개발사업들을 발표하면서 아울러 토지거래허가구역을 확대하고 투기과열지구, 투기지역 지정 등 각종 부동산투기억제대책을 내어 놓고 있다. 최근에는 강남구, 송파구를 비롯하여 6개지역이 주택거래신고지역으로 지정되었다.

그러나 이러한 각종 부동산 규제책은 경매시장에서는 오히려 약이 된다. 토지거래허가구역내에서 일정면적 이상 취득시 토지거래허가를 받아야 하지만 경매를 통해 구입하는 경우에는 면적에 제한 없이 토지거래허가가 필요 없기 때문에 전국 소재 어느 토지든 자유롭게 취득할 수가 있다. 주택거래신고제의 경우에도 마찬가지. 매입시 부담하게 되는 취득세, 등록세 과세표준을 기준시가로 하는 일반매물과는 달리 경매부동산은 실거래가(낙찰가)를 기준으로 한다는 점에서 그간 경매부동산의 약점이 되어 왔으나 주택거래신고제 도입지역에서는 일반부동산 거래에도 취득세, 등록세가 실거래가로 과세되기 때문에 이러한 경매 약점이 상대적으로 개선되었다. 이제는 일반부동산이나 경매부동산이 동일한 출발선상에 있기 때문에 그만큼 경매부동산의 수익률이 상대적으로 더 개선된 셈이다.

⑦ 등기부등본이 말끔하게 정리된다.

일반부동산을 매입할 때에는 등기부등본상에 복잡하게 얽혀 있는 이해관계를 각 이해관계인이 상호 협의하여 인수하거나 남길 것은 남기고 말소할 것은 말소해야 하는 절차가 남는다. 반면 경매는 대금을 납부하고 법원에 소유권이전등기를 촉탁하면 특별한 경우를 제외하고는 등기부등본상의 모든 권리관계가 깨끗이 정리된다. 채권자들을 일일이 만나 협의할 필요도 없다.

이상 열거한 경매가 좋은 7가지 이유는 다소 주관적일 수도 있다. 찾아보면 더 있을 수도 있고 반대로 경매의 좋지 않은 모습도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 예컨대 시세보다 싸게 취득한다는 점은 요즘 감정가 이상에서 낙찰이 빈번한 토지경매시장에서는 설득력이 없다거나 대금을 납부하고 나서도 가옥을 명도 받고 실제 소유권을 행사하기까지 일정한 기간이 소요된다는 점 등등.., 그러나 경매가 채권자와 채무자간 이해관계 조정을 위해서도 사회ㆍ경제적으로 필요한 제도이고 보면 기술하였듯이 경매를 부정적인 시각에서만 바라볼 것이 아니라 오히려 이를 적극 활용할 필요가 있다.

이외에 필자가 개인적으로 경매를 좋아하는 이유도 있다. 바로 경매가 정적이지 않고 동적이라는 점과 경매를 하다 보면 부동산 관련 다양한 분야를 접할 수 있다는 점이다.

일반중개업무가 대부분 일정지역에 한정되어 있는 것과는 달리 경매업무는 전국 매물을 대상으로 하기 때문에 현장조사차 전국 방방곡곡을 답사하고 다니듯 활동범위가 사뭇 광역적이다.

또한 경매는 현장조사를 통한 시세파악에서 부터 취득시 소요비용 및 적정입찰가 산정, 취득목적에 따른 임대수익성 분석, 개발타당성 검토가 수반되는 등 다양한 분야가 접목된다. 뿐만 아니라 등기부등본상의 권리관계를 분석하면서 자연스레 채권거래(또는 저당권거래)에 눈을 뜨게 되고, 임대차관계 또는 점유관계를 풀어가면서 얻게 되는 삶의 지혜 같은 것이 있다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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