부동산시장은 시장축에도 못 끼나?

2010-07-13 | 작성자 이영진 | 조회수 21,873 | 추천수 325

지난 9일 기준금리가 2%에서 2.25%로 0.25%포인트 인상됐다. 지난해 2월 12일 2%로 조정된 이후 17개월만의 일이다.


오래전부터 금리인상이 예고됐었지만 8월이나 9월에 금리가 인상될 것이라는 당초 예상보다 빠르게 금리인상이 그야말로 전격적으로 단행됐다. 금리인상과 함께 시장의 연착륙을 유도하기 위한 갖가지 경기부양책이 나올 것이라는 기대는 그냥 기대로 끝났다.  


지난해 9월(DTI 수도권 확대) 및 10월(DTI 비은행권 확대) 두 차례에 걸친 대출규제 이후 7월 12일 현재까지 주택시장이 매매시장이고 분양시장이고 할 것 없이 약세를 면치 못하고 있음에도 관계부처는 이에 대해 그리 심각하게 여기지 않는 것 같다.


금융당국이 금리인상에 대한 시장의 영향을 언급하는 자리에서 주식시장, 외환시장, 채권시장에 대한 언급은 있었지만 부동산시장에 미칠 영향에 대한 언급은 없었기 때문이다. 기껏해야 가계부채를 언급하면서 이 역시 금리인상(특히 단계적 금리인상)이 이루어진다고 해도 가계 부실에 큰 영향이 없을 것이라는 정도다.


경제성장의 지속 가능성에 대한 자신감의 발로였는지, 아니면 다수가 우려했던 것과는 반대로 경제성장률이 높아지자 서둘러 이를 대내외적으로 과시(?)하고자 하는 일환이었는지 모르겠지만 여하튼 금리인상으로 인해 주택시장에 미칠 영향에 대해서는 심각하게 고려하지 않았음이 분명하다. 


그러면 이번 금리인상이 당국의 견해처럼 시장에 미치는 영향이 그리 크지 않을까? 물론 그럴 수 있다. 최근의 가시적인 경기호전, 오래전부터 예고됐던 금리인상에 대한 신호에 비하면 0.25%포인트 인상폭 정도는 시장이 감내할 정도의 수준이다.


그러나 부동산시장은 상황이 사뭇 다르다. 부동산시장이 호황기에 있는 것이 아니라 몇 달째 침체기에 있기 때문이다. 호황국면이라면 그 정도 인상된다고 해도 인상폭이 그리 크게 느껴지지 않겠지만 침체기에 주택수요자나 보유자들이 느끼는 체감금리는 두 배 이상으로 다가올 수 있다.


먼저 금리인상이 주택거래시장에 어떤 영향을 미칠지 예단해보자. 주택매매시장은 올해 초 반짝 상승한 것을 제외하고는 지난해 10월 이후 8개월째 침체가 지속되고 있다. 전세시장은 최근 들어 입주량 증가, 여름철 비수기를 맞아 상승세가 다소 주춤해지긴 했으나 지난해 2월 이후 17개월여 상승곡선을 그리고 있다. 


금리인상은 그러한 추세를 더욱 공고히 하는 결과를 초래할 수 있다. 비록 이번 금리인상이 소폭 인상에 그쳤지만 문제는 향후 금리가 더 인상될 가능성이 높다는 점이다. 주택 보유에 대한 압박으로 작용하면서 매물이 쏟아져 나올 수 있다. 반면 주택수요자는 금리인상으로 주택가격이 더 하락할 것이라는 기대가 커지면서 주택구매를 미루고 사태를 관망하려는 경향이 강해질 것으로 보인다.


특히나 지금껏 시장을 관망하면서 매도타이밍을 저울질해왔던 다주택자들이 금리인상을 신호탄으로 양도세 중과 회피물량을 쏟아낼 가능성도 없지 않다. 이래나 저래나 매물은 쌓여가지만 거래가 이루어지기 어려운 형국이 조성되는 셈이다.


주택구입 보류, 임대 선호로 전세시장은 다시 한번 급등할 소지가 있으나 불행 중 다행으로 시중에 매물이 넘쳐날 소지가 있고, 상반기에 이어 하반기에도 8만8천가구 이상의 입주물량이 서울, 인천, 경기지역내 고루 분포돼 있어 전세시장은 다소 안정세를 유지할 것이라는 점이 그나마 위안거리다.  


분양시장 역시 매매시장과 별반 다를 것이 없다. 공공분양물량만 일정대로 공급되고 있을 뿐 몇 군데를 제외하고는 민간분양물량이 자취를 감춘 지 오래고, 수도권 미분양 물량은 갈수록 늘어나고 있다. 주택시장 침체로 하반기에 대거 몰려있는 입주물량에 대한 입주대란설까지 나오고 있는 상황이다. 


입주 전에도 이미 분양가 아래로 시세가 떨어진 아파트가 속출하고 있어 입주율이 갈수록 떨어지고 있는 상황인데다 설상가상으로 금리인상이라는 악재가 더해졌다. 금리라도 낮으면 어떻게든 입주를 마무리 하고 입주 후 시세상승에 대한 기대라도 해보겠지만 금리인상으로 그러한 기대마저 꺾였다.


입주대란이 단지 설(說)에서 끝나지 않고 현실화될 가능성이 없지 않아진 것도 문제지만 사업진행도 못해보고 이자만 부담하고 있는 주택사업부지에 대한 주택사업자 내지 건설사의 금융비용 부담이 더욱 증폭될 수밖에 없다는 것이 더 큰 문제다. 건설사 입장에서는 미분양, 입주대란, 금융비용 가중 등 삼중고(三重苦)를 치를 수밖에 없게 됐다.  


부동산시장 침체 속에 그나마 나름 선방을 해왔던 상가나 오피스(텔)의 임대수익형 부동산도 악재를 만났다. 빌딩 소유자들의 부담이 느는 만큼 관리비 인상이나 임대료 인상을 통해 이를 보전해야 하지만 요즘 상황이 그리 녹록치 않다.


수치상 보여주는 경제성장률은 높아졌지만 내수 및 실물경기 회복이 요원한 탓에 임대수익형 부동산의 공실률이 여전히 높고 임차인 들이기가 쉽지 않은 상황이다. 금리인상을 이유로 임대료를 올려 받는 식으로 임차인에게 그 위험을 전가시킬 수 없는 만큼 임대인의 부담이 가중될 수밖에 없다는 얘기가 된다.


부동산 어느 분야를 막론하고 온전하게 돌아가는 시장이 없는데 부동산시장을 무시하고, 또는 부동산시장의 연착륙을 유도하기 위한 규제완화책 없이 전격적으로 단행된 금리인상이 결코 달갑지 않은 이유다.


금리인상이 경제회복에 대한 자신감의 발로였기를, 이에 따라 주택수요자 역시 향후 부동산시장이 회복될 것이라는 신호로 받아들이고 더불어 주택구매심리가 살아나면서 부동산시장이 활기를 되찾을 수 있기를 바랄 뿐이다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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모기지 2010-07-30
금리 인상되어 매물이 쏟아지면 집값 더욱 하락하기를 바람..좋은 징조..빚 잔치하여 돈 버는 이상한 구조 이번에 수술이 되었으면 한다. 물론 부동산 부자들 따라하다 뒷차 탄 서민들에게는 미안한 말이지만...1억 연봉에도 빚 없이는 집값은 너무 비싸다.
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