지방 주택시장 용틀임 기반 갖춰졌다

2010-05-19 | 작성자 이영진 | 조회수 31,008 | 추천수 304

지방 주택시장에 짙게 드리웠던 어두운 그림자가 걷히고 있는 것일까? 수도권 아파트 매매가가 지난해 10월 보합세를 끝으로 수개월째 약세를 보이고 있는 것과 달리 지방 아파트 매매가는 지난해 4월 하락 변동률(-0.02)을 끝으로 벌써 1년째 상승무드를 타고 있다.


일반주택시장 상승과 더불어 지방 미분양시장도 호조세다. 2008년말 기준 13만9천가구에 육박했던 지방 미분양주택수 역시 꾸준한 감소세를 보인 끝에 올해 3월말 기준 8만6천8백가구로 37.6%가 감소했다. 같은 기간 수도권 미분양주택수가 2만6천9백여가구에서 2만6천1백가구로 8백가구 감소(2.8%)에 그친 것과는 사뭇 대조적이다.


서울 및 수도권은 분양시장, 일반매매시장 할 것 없이 모두 힘들어 아우성인데 수도권보다 미분양이 더 적체됐다는 지방 주택시장만 독주태세다. 특히 지방 미분양주택 감소가 일시적 현상에 그치지 않고 올해에도 지속될 것으로 전망되고 있다. 그 이유가 무엇인지 알아보자. 


우선 지방 분양실적이 대폭 감소했다. 2006년 21만2천가구 공급계획에 15만6천가구가 실제 분양돼 73%가 넘는 분양실적률을 기록했던 것과 달리 2007년부터 2009년까지 평균 분양실적이 40%에도 채 미치지 못하고 있다.


당초 분양계획대비 분양실적은 2007년 24만4천1백가구에 10만4백가구(41.1%), 2008년 18만8천8백가구에 6만3천6백가구(33.7%)로 급감했다. 2009년 미분양(신규 분양주택 포함) 양도소득세 감면혜택을 등에 업고 분양달성률이 47%까지 상승했지만 분양물량은 3만3백가구로 2008년대비 절반이 안 될 정도로 절대적으로 부족한 실적이다.


올해 역시 분양실적은 지난해 수준이거나 사상 최악 수준에 머물 가능성이 없지 않다. 지방 미분양이 줄어들고 있다고는 하지만 주택경기가 확실히 살아날 움직임을 보이지 않고 있고, 전국 미분양주택의 절대다수가 지방에 포진돼 있는 상황에서 기존 미분양주택의 위험을 안고 신규 분양주택을 쏟아내기가 만만치 않기 때문이다.


올해 지방에 공급이 계획돼 있는 주택물량은 모두 9만9백가구에 이르지만 분양시장 여하 주택시장이 지금과 같은 침체를 벗어나지 못한다면 분양실적은 지난해 수준이거나 역대 최악의 분양실적을 기록할 가능성도 배제할 수 없다. 


둘째, 기존 미분양주택을 털어내기 위한 건설업체의 분양가 할인 경쟁이 치열해지고 있다. 그간 주택시장 회복을 기대하고 버티기를 해왔던 건설업체들도 부도 건설업체들이 하나둘씩 늘어나면서 더 이상 미분양 위험을 안고갈 수 없는 처지가 됐다.


이미 분양이 상당수 이루어진 단지는 기존 계약자와의 관계 때문에 내놓고 직접 할인 분양에 들어가지는 못하고 있으나, 미분양이 심각한 중대형단지의 경우 분양가를 최대 20% 할인해주는 단지가 있는 반면 미분양 통째 매각, 중도금 무이자대출, 이자후불제, 발코니 확장, 섀시 무료 시공, 분양가에 옵션 포함, 1+1 분양 등 다양한 간접적 가격할인 마케팅에도 적극적이다. 


그간 지방 분양시장이 어려웠던 이유 중의 하나가 기존 아파트 매매가격과 신규 아파트 분양가격과의 차이에서 비롯된 점이 없지 않다. 2009년 기준 지방 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 456만원인 반면 평균 분양가는 677만원으로 매매가보다 3.3㎡당 221만원이 더 비쌌다.


아무리 새 아파트라고 해도 지방에서 3.3㎡당 221만원의 차이는 투자자나 실수요자에게 상당히 부담되는 금액이다. 미분양 단지마다 차이는 있지만 이러한 격차가 미분양주택의 분양가 할인으로 상당 폭 줄어들면서 투자심리를 유발시키고 있다.


셋째, 지방 미분양주택에 대한 양도세 감면 혜택이 부활된 것도 호재다. 당초 미분양주택에 대한 양도세 감면혜택은 지난 2월 11일로 종료됐다가 건설업계에 강력한 요구 및 시장상황에 부응하여 5월 14일부터 다시 부활됐다.


부활된 지방 미분양주택 양도세 감면제도에 따르면 올해 2월 11일 현재 수도권을 제외한 지방의 미분양주택을 오는 5월 14일부터 내년 4월 30일까지 최초로 취득하는 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해서는 분양가 인하율에 따라 양도세를 감면해준다. 즉 분양가 인하율이 10% 이하이면 양도세가 60% 감면되고, 10% 초과~20% 이하이면 80%, 20%를 초과하면 100% 양도세가 감면되는 시스템이다.


기술했듯 갈수록 지방의 주택공급물량이 줄어들고 있는데다 이번 미분양 세제감면은 미분양주택의 분양가할인과 연동돼 있다는 점에서 투자자들은 일석이조의 기회를 얻은 셈이다. 지방의 주요 미분양단지에서 이미 20% 이상의 할인분양이 이루어지고 있는 단지도 있고 갈수록 그런 단지가 늘어나고 있다는 점에서 주택투자자 입장에서는 여간 반가운 일이 아닐 수 없다.


끝으로 6.2지방선거로 인한 지역개발공약도 거론하지 않을 수 없다. 경기불황, 부동산시장 침체, 영향력 있는 개발정책성 선거공약의 부재 등으로 이번의 선거공약은 예전의 선거공약과 달리 그리 파급력이 없는 것은 사실이지만 지방의 경우는 사뭇 다르다.


주택시장이 가뜩 움츠러든 상황에서 지방 부동산시장은 시장 활성화에 조금이라도 영향을 미칠 소재가 필요하다. 그야말로 지푸라기 하나라도 붙잡아야 할 만큼 절실하다. 이런 와중에 6.2지방선거에서 쏟아져 나오는 지역개발공약은 가뭄에 단비와 같은 존재이다.


그런 의미에서 최근 이명박 대통령 지방순회를 통해 내놓은 충북 오창ㆍ오송 경제자유특구 지정, 충남 당진~대산고속도로 건설, 대전 녹색기술산업 클러스터 개발, 대구 연구개발특구 지정, 원주~강릉 복선전철 등 일련의 개발정책들은 그 실현가능성이야 어찌됐든 지역민들에게는 또는 투자자들에게는 대단한 개발호재가 아닐 수 없다. 특히 지방 주택시장이 도로ㆍ철도, 항만, 공항 등 사회간접자본시설의 확충이나 지방산업단지, 연구개발단지 등을 중심으로 움직인다는 점에서 더욱 그렇다.


쥐구멍에도 볕들 날 있다고 했다. 부동산시장은 암울하지만 공급량 감소, 주택사업자의 분양가 인하 노력, 양도세 감면, 개발정책성 선거공약 등 4대 호재가 한데 어우러져 지방 주택시장, 특히 미분양시장에 군불이 지펴지고 있다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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