3차 보금자리지구를 예측해보다

2010-03-29 | 작성자 이영진 | 조회수 18,425 | 추천수 312

3차 보금자리 예정지 발표를 앞두고 그 지역이 어디가 될 것이냐가 초미의 관심사다. 보금자리 첫 단추를 꿴 1차에 이어 위례보금자리가 나름 대대적인 성공을 거두었고 현재의 주택시장 흐름을 보금자리가 주도하고 있기에 더욱 그렇다.


일부 언론에서도 3차 보금자리 예정지 관련 기사들이 간헐적으로 나오고 있지만 왜 그렇게 선정했는지 이유는 생략된 채 될만한 지역만 거론되고 있어 아직 구체적으로 드러난 예정지는 없다.


3차 보금자리지구 후보지역으로 꼽을 수 있는 곳은 어디일까? 후보지역을 꼽아보기 위해서는 먼저 그간 지정된 1, 2차 보금자리지구의 입지적 특징을 살펴볼 필요가 있다.


[서울 도심 반경 21km 이내] 국토해양부가 보금자리 선정 기준시 발표했던 1차 보금자리 12~18km, 2차 보금자리 15~21km가 이를 말해준다. 그러나 이 거리적 개념은 1차보다 2차가 더 늘어났듯 부지확보 차원에서 필요하다면 더 늘어날 수 있다. 꼭 도심과의 거리개념이 아니라 서울 주요권역(강남권역, 강북권역, 강서권역, 도심권역 등) 중심지와의 접근성이 양호하면 된다.


도심 반경 21km는 서울외곽순환국도와 거의 일치하며, 1,2차 보금자리지구 역시 이 도로 안팎에 위치해 있다는 점에 주목할 일이다. 3차 지구 역시 서울외곽순환국도 안에 위치하거나 이를 벗어나더라도 근접한 곳에 들어설 가능성이 높다.


[도로ㆍ교통시설이 잘 갖추어진 곳] 보금자리주택은 기존 분양가 또는 주변시세의 50% 또는 70% 수준에서 공급되는 주택이라는 특징을 갖는다. 그러기 위해서는 부지매입비나 부지조성비가 적게 들어가야 함은 물론 도로ㆍ교통, 교량시설 등 추가적인 SOC건설비용이 최소화되는 곳이어야 한다. 외곽순환국도나 고속국도, 간선도로, 철도, 지하철 등이 이미 개설되어 있거나 계획 또는 공사가 진행되고 있는 곳이면 최상이다.


[임야보다는 전ㆍ답, 속칭 비닐하우스 촌] 위와 같은 개념이다. 임야의 경우 산지를 전용하고 부지 정지작업을 해야 하는 등 부지조성비용이 전ㆍ답보다는 훨씬 많이 든다. 특히 녹지를 대거 훼손하는 경우에는 환경단체나 시민단체의 집중포화를 맞을 수도 있기 때문에 그린벨트이지만 임야보다는 전ㆍ답, 속칭 비닐하우스촌이 보금자리주택지의 주된 표적이 되고 있다.


[2기신도시(또는 택지지구)와 서울 중간] 1, 2차 보금자리주택의 지리적 위치를 보면 이미 조성되고 있는 신도시나 택지지구 주변 또는 이 지역과 서울지역 중간에 위치해 있는 것이 대부분이다. 가격은 물론 입지경쟁력을 앞세워 2기신도시 또는 택지지구보다 더 우수하다는 장점을 부각시킴으로써 분양에 성공을 거두기 위한 속셈이 깔려 있는 셈이다.  


[권역별 안배, 이번엔 서울ㆍ경기서부권 집중 가능성] 현재까지 지정된 1,2차 보금자리지구를 보면 서울의 경우에는 강남권(위례 포함 5곳)에, 경기지역의 경우에는 경기동(북)부(하남 등 3곳)에 집중돼 있다. 서울 북부지역은 위 조건에 유사한 마땅한 지역이 없고,  경기북부지역은 북한산 너머에 있는 지역으로 보금자리입지로 적합하지 않다. 권역별로 고루 안배한다는 차원에서 보면 결국 이번 3차 보금자리예정지는 서울 서부권이나 경기서(북)부지역에 몰릴 가능성이 농후하다.


물론 서울 동부권 인접지역, 예컨대 서울과 하남시 경계지역, 남양주 서남부지역, 구리시 남부지역 등도 보금자리가 들어설 만한 곳이 있지만 이미 하남이나 진건 등이 대규모 보금자리주택지로 지정된바 있기 때문에 이번 3차에서는 배제될 가능성이 많다.


이런 기준에 의하면 3차 보금자리 예정지로 다음과 같은 곳을 그리 어렵지 않게 예측해 볼 수 있다. 물론 이것은 어디까지나 가설이고 예측이므로 전폭적인 신뢰를 두어서는 안 될 일이다.


덕양구~마포구 접경지역 화전동ㆍ현천동 일대

자유로, 올림픽대로 등을 통한 강남 및 도심 접근성이 양호한 곳이다. 제2자유로 건설, 경의선 복선전철화로 도로ㆍ교통여건이 대폭 개선되고 있으며, 북서측에 근접하여 고양시 행신2지구택지개발이 한창이다. 대부분 전ㆍ답으로 이루어져 있으며, 개발제한구역이기도 하다. 고양시 삼송지구 일대에 집중된 공급(삼송, 원흥, 지축)을 지역적으로 분산시킬 필요가 있다는 점에서도 보금자리지구 지정 가능성이 있는 지역이다. 


김포한강신도시~서울 접경지역 중 김포시 고촌면 일대

마찬가지로 아직 2기신도시와 서울지역과의 사이에 보금자리주택지로 지정되지 않는 곳이다. 서울외곽순환국도가 근접하고 김포한강신도시 개발과 함께 올림픽대로에 연이어 고촌-월곶간고속국도가 계획되어 있다. 아울러 김포공항과 김포신도시(양촌지구)를 잇는 김포경전철(김포한강메트로)이 계획돼 있는 지역이기도 하다.  


인천 서구 검단신도시~계양구 북측 일대

검단신도시는 2기 신도시로서 아직 서울지역과의 사이에 보금자리주택지로 지정되지 않은 곳이다. 이미 주변에 장기지구, 귤현지구, 동양지구 등 소규모 택지개발지구가 소재해 있고, 인천공항철도와 인천지하철1호선의 접점지역이자 인천공항고속국도와 서울외곽순환국도가 교차(노오지분기점)하는 지점이기도 하다. 별도의 지구를 지정하는 것 말고도 위례신도시 보금자리처럼 기존에 보금자리주택을 검토했던 검단신도시내 일부지역을 보금자리주택지로 할애할 공산도 크다. 


KTX 광명역세권 개발 배후지역

KTX 광명역세권 개발은 광명역이 들어설 때부터 있어왔던 얘기다. 역세권 개발과 함께 배후 주거지로 주변 지역들이 보금자리지구로 편입될 가능성이 크다. 특히 KTX 서측 임야 너머에 소재한 광명시 학온동과 시흥시 과림동 경계지역에 남북으로 광범위하게 펼쳐져 있는 곳까지 지구가 확대된다면 역대 보금자리지구 중 가장 큰 규모의 보금자리지구가 형성되게 된다.


이 지역은 서울외곽순환고속국도 안쪽에 자리하고 있으며, 제2경인고속국도 광명IC가 소재하고, 서울(올림픽대로)-광명간 고속국도, 수원-광명간 고속국도가 계획돼 있는 곳이기도 하다. 경부고속철 광명역, 서해안고속국도 이용이 편리하다는 것도 강점이다.


서울은? 구로구 항동, 온수동 일대 유력

기술했듯 강남권은 5군데나 이미 보금자리지구가 지정됐고, 강북권은 지형ㆍ지세 특성상 보금자리지구로 지정될 여력이 부족한데다 이미 갈매지구가 보금자리를 선점했다. 강동권 역시 하남시 미사지구에 대규모 보금자리가 공급된 터라 신규 보금자리지구 지정이 여의치 않다. 강서권 역시 이미 마곡지구 개발이 예정돼 있다.


결국 서울 서남권 중 지속적인 개발(천왕지구 등)이 이루어지고 있고 개발지 여력이 남아있는 곳은 구로구 온수동이나 항동 일대 뿐이다. 경인로 외 이렇다할 광역도로망이 없는 것이 흠이지만 지하철7호선과 경인선철도 온수역을 이용할 수 있다. 전ㆍ답보다는 녹지축이 많아 강남권 보금자리지구처럼 지구형상이 부정형에다 소규모로 지정될 가능성이 짙다.


기타 후보지역

강변북로 및 서울외곽순환고속국도가 맞닿아 있고, 서울-동두천간고속국도 개설이 예정돼 있는 구리시 토평동ㆍ교문동 일대도 유력하다. 대부분 전ㆍ답으로 이루어져 있으며 개발제한구역에 해당한다.


남양주 양정역 주변 양정동, 일ㆍ이ㆍ삼패동 일대도 후보지로 꼽을 수 있다. 이 지역은 서울-춘천간고속국도 개통, 경춘선 복선전철화로 강남권 및 도심권 접근이 용이해졌으며, 서울외곽순환고속국도가 인접하는 등 광역접근성이 양호한 곳이다.

다만 보금자리주택이 한꺼번에 모두 지정되기 어렵고, 이들 주변지역이 이미 보금자리지구로 대거 지정됐다는 점 및 지역안배 차원에서 이번 3차에 지정되기보다는 후순위로 밀릴 가능성이 많은 곳이다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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