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1.5대책 발표 주요 내용 및 청약 전략

2010-01-06 | 작성자 이영진 | 조회수 31,939 | 추천수 318
경인년 새해 첫 장을 여는 부동산대책이 발표됐다.

시장에 영향을 미칠만한 대책이라기보다는 지난해 보금자리주택 사전예약제 시행을 통해 드러난 문제점을 개선하고, 서울ㆍ성남ㆍ하남 3개 지역에 걸쳐 조성될 위례신도시 분양을 염두에 두고 지역우선공급비율을 조정한 것이 1.5대책의 주요 골자이다.


이들 내용을 담은 주택공급규칙 개정안은 2010년 1월 6일부터 1월 26일까지 입법예고를 거쳐 2월 중 개정 공포 및 시행될 예정으로 있는 바, 1.5대책의 주요 내용과 대책이 갖는 의미와 효과 및 이에 따른 청약 전략을 간략하게 살펴보기로 한다.


[지방 분양시장 활성화를 위한 대책]


① 지방 청약 1순위 요건 완화

청약 1순위가 되기 위한 입주자저축 가입기간을 현행 24개월 이상에서 6개월 이상으로 단축하되 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우 24개월까지 연장할 수 있는 자율성을 지자체장에게 부여했다.


이로 인해 청약 1순위 범위 확대로 인한 1순위 청약대상자를 증가시키는 결과를 가져올 수 있겠지만, 지방의 경우 미분양주택 적체가 심하고, 청약통장 사용률이 저조하기 때문에 1순위 자격을 앞당긴다고 하여 지방 분양시장이 활성화되는 효과를 가져오기에는 다소 미흡한 감이 없지 않다.


② 지방 민영주택 청약가점제 적용 완화

민영주택 청약시 적용하는 가점제를 수도권 외의 지역에 한해 가점제 적용 여부 및 적용비율(현행 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 50%)을 지자체에서 자율 결정하도록 한 내용(주택거래신고지역 및 투기과열지구는 제외)이다. 


가점제 물량보다 일반 추첨제 물량 비율을 늘릴 수 있어 가점 미달로 청약에서 배제됐던 주택수요자의 청약기회를 확대한다는 의미는 있겠지만 이 역시 미분양이 많고 청약가점이 별 효과를 발휘하지 못하고 있는 지방 분양시장의 경우 가점제 적용 완화가 그리 큰 의미가 없기 때문에  지방 분양시장 활성화에도 별 효과는 없을 듯하다.


[특별공급제도 개선]


① 우선공급을 특별공급으로 통합 및 특별공급비율 축소

우선공급을 특별공급으로 흡수하고 특별공급 비율을 공공주택의 경우 70%에서 63%(노부모 공급량 10%에서 3%)로, 민영주택의 경우 43%에서 23%(신혼부부 특별공급물량을 30%에서 10%로 하향, 공공주택은 15% 유지)로 축소 조정하되 분양주택의 신혼부부 특별공급 면적을 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다는 것이 주요 내용이다.


지난해 보금자리주택 사전예약제를 통해 드러난 문제(우선공급과 특별공급제도의 혼선, 물량 수요예측 현실화 등)를 개선했다는 점에서 바람직하다고 할 수 있다.


또한 특별공급 신혼부부 물량의 경우 비율은 축소됐으나 사실상 민영주택의 경우 60㎡ 이하보다는 85㎡ 이하 물량이 더 많이 공급된다는 점에서 전체적으로 물량이 감소하지는 않을 것으로 보이고 단지에 따라서는 오히려 더 물량이 늘 수도 있을 것으로 판단된다. 


특히 신혼부부 특별공급 대상에 임신중인 부부를 포함하여 청약대상이나 물량 측면에서 신혼부부의 청약 기회가 더 넓어졌다고 할 수 있다.


[수도권 택지개발지구 우선공급비율 조정]


① 서울지역 우선공급비율 축소

수도권 대규모 택지개발지구에서 공급되는 주택의 지역우선공급비율을 시ㆍ도간 동일하게 적용하여 해당 주택건설지역 거주자에게 주택공급량의 50%를 우선공급(기존 100%)하고 나머지(50%)는 수도권에 배정하게 된다. 


전량 서울거주자에게 우선공급되었던 물량이 절반으로 줄고 나머지는 수도권 거주자와 경쟁을 해야할 처지에 놓였다. 가뜩이나 공급량이 적은 서울지역에 이번 대책으로 서울지역 거주자의 서울권 청약기회가 대폭 축소되고, 수도권(경기, 인천) 거주자와의 경쟁 등으로 서울지역 거주자의 서울권내 내 집 마련이 더 어려워졌다고 볼 수 있다.   


② 경기, 인천지역 우선공급비율 확대

경기도의 경우 우선공급비율이 당초 30%(나머지 70%는 수도권 거주자)에서 해당 주택건설지역(시ㆍ군)에 30%, 경기도에 20%로 구분하여 우선 배정하고, 나머지 50%를 수도권에 배정하게 된다. 인천 역시 우선공급비율이 당초 30%(나머지 70%는 수도권 거주자)에서 50%로 확대되고 나머지 50%를 수도권에 배정하게 된다.


이로 인해 경기도 및 인천지역 거주자의 경우 해당 지역 우선공급비율 증가로 청약기회가 확대되었을 뿐만 아니라, 특히 서울지역 물량에도 청약할 수 있게 됨에 따라 경기ㆍ인천지역 거주자의 내 집 마련 기회가 넓어졌다. 그만큼 공급물량이 적은 서울지역의 청약대상자 증가로 인한 청약과열이 발생할 소지가 다분하다고 할 것이다.


[청약 전략]


서울권 거주자의 경우 서울지역 청약에 의한 당첨 기회가 낮아진 만큼 서울권 청약만을 고집하기보다는 경기, 인천지역에도 눈높이를 맞추는 전략이 필요할 듯하다. 반면 경기, 인천지역 거주자는 서울지역 청약이 가능해진 만큼 서울지역 공급물량을 예의주시하고 여건에 맞는 분양물량 청약에 적극적으로 임하는 것이 바람직하다.


이번 조치는 특히 위례신도시를 염두에 두고 시행될 예정인 바, 위례신도시를 포함한 2차 보금자리주택 사전예약 물량에 우선적으로 적용되므로 이들 지역의 분양일정이나 공급량에 관심을  두고 청약자격이나 청약 순위 등을 꼼꼼히 체크해놓는 것이 필요할 것으로 보인다. 


또한 특별공급비율이 외형적으로는 축소됐으나 면적이 85㎡ 이하로 확대되어 사실상 특별공급물량이 더 늘어날 수도 있게됐다. 그 만큼 특별공급대상 요건이 되는 청약자의 청약기회가 많아졌지만 특별공급에서 신혼부부나 생애최초에서만 적용되던 입주자저축 요건을 모든 특별공급으로 확대(철거민과 장애인 특별공급 제외)했기 때문에 특별공급 청약을 위한 청약자격 유지에도 신경써야 한다.


예컨대 공공주택을 특별공급받기 위해서는 입주자저축을 6개월 이상 납입(입주자저축 6개월 이상 가입요건은 개정규책 공포일로부터 6개월 후부터 적용)하여야 하고, 민영주택은 6개월 이상 가입 및 지역예치 최소금액(서울ㆍ부산 300만원, 기타 광역시 250만원, 시ㆍ군지역 200만원) 이상을 납입해야 한다는 것에 유념해야 한다. 


더불어 서울지역 거주자의 경우 청약기회가 축소된 만큼 청약외 매매, 경매, 재개발 지분 매입 등을 통한 다양한 내 집 마련 전략도 아울러 필요할 것으로 보인다. 

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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