건축법상 넓은 의미의 단독주택은 협의의 단독주택과 다중주택 및 다가구주택을 포함한다. 이들은 가옥 1채가 몇 가구로 구성되어 있느냐의 차이일 뿐 각 세대가 거주하고 있는 부분에 대한 구분소유(등기)가 안 된다는 것과 공동주택과 달리 토지가 자산가치에서 절대적인 비중을 차지하고 있다는 점이 모두 같다.
토지 비중이 크다는 것에서 알 수 있듯 단독주택의 최대 강점은 바로 적잖은 규모의 토지를 수반한다는 데에 있다. 고급주택지를 제외한 도시지역내 단독주택의 일반적인 토지 규모는 100㎡~300㎡. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수도 있고, 재개발, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 인한 아파트 입주권외 보상에 있어서도 상당한 경쟁력을 갖는다.
또 하나의 강점은 실주거와 더불어 수익형 부동산으로서의 가치를 갖는다는 점이다. 단독주택은 1~2가구만으로 구성된 것도 있지만, 도시지역내 소재한 대부분의 단독주택은 지하층에서 지상 3층까지의 구조로 7가구 이상이 거주하면서 3층은 소유주가 살고 나머지는 전세 또는 보증부월세로 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 거주라는 실수요 목적을 달성하면서 보증부월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 임대수익을 누리거나 재투자가 가능한 상품이 바로 단독주택이다.
단독주택이 최고의 인기를 누렸던 때는 다름 아닌 2000~2001년과 2002년~2003년 상반기. 2000~2001년의 경우 외환위기를 벗어날 즈음 있었던 전세대란을 등에 업고 다세대ㆍ연립이나 원룸형 다가구주택 건설을 위해 단독주택 수요가 급증했다. 2002년~2003년 상반기에는 2003년 7월 1일부터 시행된 일반주거지역 종 세분화를 적용을 피하고 그 이전의 용도지역 용적률을 적용받기 위한 수요가 일시적으로 급증한 탓에 단독주택 인기가 치솟았다.
그러나 종 세분화로 용적률이 감소됐고, 재개발, 뉴타운, 균형발전촉진 등 각종 명목의 개발호재로 인해 지가 상승마저 상당히 큰 폭으로 이루어져 개발 및 활용가치가 떨어졌다. 주차장 기준도 가구당 1대로 강화되면서 불법이나 편법이 동원되지 않고는 단독주택을 연립ㆍ다세대나 원룸형 주택으로 개발한다는 것은 꿈도 꾸지 못할 지경이 됐다.
게다가 주택에 대한 종부세 과세는 단독주택 투자를 더욱 위축되게 만들었다. 그간의 지가 상승으로 상당수의 단독주택이 종부세 부과대상(주택공시가격 6억원 초과, 2005년 8.31대책 때 강화)에 포함됐기 때문이다. 일반투자 수요는 종부세 부담으로 개발업자 수요는 사업성 미흡으로 단독주택 투자를 꺼려했던 셈이다.
이러한 단독주택에 서광이 비치고 있다. 단독주택 투자여건이 개선되고 있기 때문이다. 우선 종합부동산세 부담이 완화됐다. 세율이 인하됐고, 과표구간도 조정됐으며, 세대별 합산과세가 인별과세로 바뀌면서 과세기준 금액도 단독명의 주택의 경우 9억원 초과주택으로 상향됐다.
둘째, 2000~2001년 상황에 버금가는 전세대란을 겪고 있다. 사상 초유의 입주물량 부족으로 여름철 비수기임에도 불구하고 전세가가 급등하고 있다. 가을철 이사수요마저 겹치는 경우 이 전세대란은 걷잡을 수 없게 되고 이 상황이 내년까지 이어질 우려마저 없지 않다.
임대수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이다. 8~9년 전에도 그랬던 것처럼 전세대란에 편승해 임대주택이나 다세대ㆍ연립 등 서민형 주택 공급을 위한 단독주택 수요가 늘어날 것임을 어렵지 않게 예상해볼 수 있다.
셋째, MB정부의 도시지역내 주택공급 증대 일환으로 추진되고 있는 정책이 바로 도시형 생활주택이다. 단지형 다세대주택(전용 85㎡ 이하), 원룸형 주택(전용 12~30㎡ 이하), 기숙사형 주택(전용 7~20㎡ 이하)로 구분되는 도시형생활주택은 20~149가구까지 지을 수 있으며, 분양가상한제나 청약가점제, 지역우선공급 등이 적용되지 않는다.
뿐만 아니라 주택법상 감리대상에서 제외되고 놀이터나 관리사무소 등 부대ㆍ복리시설을 설치하지 않아도 되고, 외부소음, 배치, 조경 등의 건설기준도 공동주택보다 완화된다. 특히 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 주차장 구비요건이 각각 가구당 0.2~0.5대, 0.1~0.3대로 대폭 완화된다. 사업성을 저하시키는 요인 중 하나가 상당 부분 개선된 셈이다.
정부에서 계획하고 있는 도시형 생활주택 공급을 위한 택지 확보 수요도 있지만 무엇보다 그간 다세대주택이나 원룸형 주택 개발에 소극적이었던 민간업체의 도시형 생활주택 개발 참여로 인한 수요까지도 바라볼 수 있게 됐다는 점에서 매우 고무적이다.
물론 도시형 생활주택 공급이 늘어난다고 해서 이것이 곧 단독주택 투자에 있어서 절대적인 기준이 되어서는 안 된다. 여전히 지가 상승에 대한 부담이 만만치 않고, 주택수요 해갈에 실질적인 도움이 될 단지형 다세대주택은 주차장 설치 기준이 완화되지 않았다는 점에서 도시형 생활주택 공급이 공염불에 그칠 수 있기 때문이다.
도시형 생활주택 건설기준 완화로 오히려 주거 편리성이나 삶의 질이 더 떨어져 수요자들로부터 외면을 받을 우려도 없지 않다. 그렇게 되면 단독주택에 대한 수요도 예상에 미치지 못할 수 있다. 어느 투자이건 매사 장밋빛으로만 바라볼 수 없는 이유이다. 다만 자산가치 상승, 활용도, 최근의 시장 상황에 비추어 나름대로 투자할 만한 가치가 있다고 판단하는 것이다.
그렇다면 어느 지역에 투자하는 것이 좋을까? 딱히 정하기가 쉽지 않겠지만 전세나 보증부월세 등 임대수요가 많은 곳, 강남권이나 도심 업무밀집지역으로의 출퇴근이 용이한 곳, 공원ㆍ하천 등이 있어 쾌적한 곳, 관공서ㆍ쇼핑ㆍ문화 등 편의시설이 잘 갖추어져 있는 곳이 좋다.
그래도 감이 오지 않는다면 대한주택공사 주택도시연구원이 발표한 주택 과수요 집중지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 발표 자료에 따르면 수도권 79개 지역 중 주택수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 상위 10개 지역으로 서울의 경우 강남구, 중구, 강동구, 관악구, 양천구 지역을, 수도권의 경우 시흥시, 구리시, 과천시, 화성시, 수원시 등을 꼽았다.
출퇴근 수요, 학군수요, 산업체 근로자 수요 등 기본적으로 매매나 임대수요가 뒷받침되는 지역임이 판명된 셈이다. 이들 지역을 중심으로 투자할 단독주택을 물색하되 취득 목적(연립ㆍ다세대주택 신축을 통한 분양이냐, 원룸형 주택 개발을 통한 임대사업이냐, 사무실 또는 근린생활시설로의 용도변경이냐 등)을 분명히 해야 함도 잊어서는 안 될 것이다.
닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장
