세제 개편안은 3월말까지 국무회의를 거쳐 정부안을 확정한 후 4월 임시국회에서 법률 개정을 추진할 예정이다. 법률이 개정되면 3월 16일 이후 양도분부터 2주택자, 3주택자든 불문하고 양도세가 중과되지 않게 된다.
3주택 이상자에 대한 양도세 중과(60%)는 2003년 10.29대책 때 도입되어 2005년 1월 1일부터 시행된 후 만 4년만에, 2주택자 양도세 중과(50%)는 2005년 8.31대책 때 도입되어 2007년 1월 1일부터 시행된 후 만 2년이 지나 전면 폐지되는 셈이다.
물론 아직 야당과 시민단체 등에서 다주택자 양도세 중과에 대해 강하게 반대의견을 표명하고 있기 때문에 지난 임시국회처럼 4월에도 관련 법 개정이 그리 순탄치만은 않을 듯 하다.
MB정부가 다주택자 양도세 중과를 폐지하는 이유로 들고 있는 것은 세제로 인한 주택시장 거래 활성화의 장애요인을 제거하겠다는 것이다. 과연 정부가 의도한대로 양도세 중과가 폐지되면 거래가 활성화 될 수 있을까?
다주택자 양도세 중과 폐지
이미 2주택자의 경우 내년말까지 한시적으로 기본세율을 적용하기로 했고, 3주택자의 경우에도 한시적으로 45% 적용하기로 했음에도 불구하고 거래활성화에 도움이 되지 못했음이 증명하듯 이번 중과세 전면 폐지가 거래활성화에 크게 도움이 되지는 못할 것으로 예상된다. 규제완화로 인한 분위기 상승보다는 아직 실물경기 침체로 인한 투자심리 위축의 정도가 더 크기 때문이다.
양도세 중과 완화에 대한 한시적 조치가 아예 없어진 만큼 매도자의 보유력이 다소 여유가 있어졌고, 부동산가격이 하락하고 시장이 전반적으로 침체되어 있는 상황에서 매물을 내놓아 가격하락에 일조하기보다는 시장상황이 호전되기를 기다렸다가 매도를 하려는 반발심리가 작용하여 거래시장이 더욱 위축될 수도 있다.
다만 다주택자의 양도세 부담이 대폭 줄어들어 그동안 대출이자 부담이나 보유세 부담을 느꼈던 다주택자는 이번 기회에 매도에 나설 것으로 보인다. 현재 부동산시장이 상당히 침체되어 있어 매물은 쌓여도 거래가 되지 않아 오히려 주택가격이 더 하락할 수 있지만 매수자들의 선택폭이 다양해지면서 그나마 저가매물 및 유망지역을 중심으로 국지적인 거래수요가 발생할 것으로 예상된다.
비사업용 토지 양도세 중과 폐지
토지에 대한 양도세 중과(법인세 30%, 양도세 60%)도 폐지되게 됐다. 토지 거래를 규제했던 큰 빗장 중 하나가 풀린 셈이다. 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 폐지는 비사업용 나대지, 잡종지 뿐만 아니라 부재지주 농지(전ㆍ답ㆍ과수원), 임야 등에도 적용된다.
사실 그동안 토지거래가 어려웠던 것은 토지거래허가 부분도 있었지만 무엇보다도 비사업용 토지 및 부재지주 농지 등에 대한 양도세 60% 중과 부담이 매우 컸다.
토지를 소유한 사람이 직접 토지를 이용해 생산 활동을 하지 않아 비사업용 토지(나대지, 잡종지)로 분류되거나 부재지주로서 농지(전ㆍ답ㆍ과수원), 임야, 목장용지를 소유하다 양도하는 경우 양도차익의 60%를 세금으로 내야했기 때문이다.
비사업용 토지에 대한 양도세 부담이 상당폭 완화된 만큼 그간 매도를 꺼려왔던 지주들이 대거 매물을 쏟아낼 것으로 보인다. 또한 양도세 중과 때문에 토지매입을 꺼려했던 매수수요가 뒷받침되면서 토지시장은 어느 정도 거래가 활성화 될 것으로 보인다.
다만 수도권의 대부분 지역(개발제한구역, 녹지지역ㆍ용도미지정지역ㆍ비도시지역, 뉴타운, 도시재정비촉진지구 등)에서는 여전히 토지거래허가규제를 받아야 하는 만큼 매수수요가 제한적이기 때문에 수도권 매물증가가 거래활성화로 이어지기에는 역부족이라 할 수 있다. 거래활성화를 위해서는 세제완화뿐만 아니라 토지거래허가구역 해제가 수반되어야 하기 때문이다. 토지 양도세 중과제도 폐지 후 다음 순으로 토지거래허가구역 해제라는 규제완화가 지난 1월 30일에 이어 추가적으로 이루어질 것이라는 것을 어렵지 않게 짐작할 수 있는 대목이다.
양도세 중과 폐지는 당분간 일반 토지시장보다는 경ㆍ공매시장으로 투자자들이 대거 몰려들 것으로 예상된다. 일반 토지시장의 경우 수도권 주요 지역과 개발호재가 있는 지방지역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 반면 경ㆍ공매를 통해 토지를 낙찰 받는 경우에는 토지거래허가제한을 받지 않기 때문이다. 따라서 경ㆍ공매물건의 낙찰가율이나 입찰경쟁률이 큰 폭으로 상승하는 등 경ㆍ공매 토지시장의 과열이 불가피해질 전망이다.
닥터아파트(www.DrApt.com) 이영진 리서치연구소장
