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경매시장, 하반기 종별 투자전망

2008-07-08 | 작성자 이영진 | 조회수 17,896 | 추천수 330

  상반기 경매시장의 특징을 요약한다면 ‘연립ㆍ다세대 초강세, 아파트 약세’로 표현할 수 있다. 뉴타운, 재개발ㆍ재건축, 경전철사업 등 각종 개발호재를 안고 있는 연립ㆍ다세대 낙찰가율은 고공행진을 거듭하고 있는 반면 분양가상한제, 미분양 물량 적체, 대출규제, 요원해진 부동산규제완화 등 악재만을 잔뜩 안고 있는 아파트 낙찰가율은 특별한 개발호재가 있는 몇몇 곳을 제외하고는 하락세를 면치 못하였다.

  상반기 경매시장 동향 _ 수도권을 중심으로!

  우선 경매물건이 대폭 감소했다. 올해 상반기 수도권내 월평균 경매물건은 6,395건으로 지난해 상반기 7,171건 대비 10.8%가 감소했다. 특히 연립ㆍ다세대의 경우 지난해 상반기 월평균 1,482건이 경매시장에 나왔음에 비해 올해 상반기에는 절반 수준에 불과한 784건만이 경매에 부쳐졌다. 반면 아파트(1,240건)와 근린(2,130건)은 지난해 상반기와 비슷한 수준(아파트 1,242건, 근린 2,151건)을 보였으며, 토지(1,187건)의 경우에는 오히려 지난해 상반기(980건)에 비해 물량이 21.1% 가량 늘었다. 

  낙찰가율과 입찰경쟁률은 동반 상승했다. 올해 상반기 수도권 전체 평균 낙찰가율은 81.4%로 지난해 상반기 79.1%에 비해 2.3% 포인트 상승했다. 연립ㆍ다세대가 112.48%로 지난해 상반기 103.99% 대비 8.49% 포인트 급등하면서 가장 높은 낙찰가율을 기록했고, 토지(93.24%)는 지난해 상반기(91.96%)에 비해 1.28% 포인트 상승했다. 올해 들어 인기가 상승하고 있는 업무용 부동산의 평균 낙찰가율은 지난해 상반기 64.18% 대비 12.9% 포인트 급등한 77.08%를 기록하였다.

  대부분의 종목에서 낙찰가율이 상승하였으나, 규제완화에 대한 기대도 컸던 만큼 실망도 컸던 아파트의 경우 올해 상반기 평균 낙찰가율이 89.85%로 지난해 상반기 95.96% 대비 6.11% 포인트 급락했다. 지난 4월 이후 90%대를 회복하였지만, 아직까지 연립ㆍ다세대 낙찰가율과는 20% 포인트 이상의 격차를 보이고 있다.

  입찰경쟁률의 경우 수도권 전체 평균 5.9대1의 경쟁을 보여 지난해 상반기 평균 5.4대1에 비해 9.3% 상승하였으며, 특히 연립ㆍ다세대의 경우 10.7대1로 전년도 동기대비 37.2%나 경쟁이 심화되었다. 아파트 역시 최근의 호조세에 힘입어 6.4대1에서 8.0대1로 25.0% 상승하였고, 업무용 부동산의 경우 낙찰가율 급등과 더불어 입찰경쟁률도 지난해 상반기 4.6대1에서 올해 상반기 6.4대1로 무려 39.1%나 급상승하였다.

  하반기 종별 투자전망

  하반기 경매시장의 가장 큰 관심사는 무엇보다 경매물건이 감소할 것인가, 아니면 다시 증가세로 전환될 것인가 하는 점이다. 결론적으로 경매물건은 상반기보다는 더 늘어날 것으로 보인다. 경기회복의 뚜렷한 기미는 보이지 않고 있고, 재산세ㆍ종합부동산세 가중, 7%를 넘어 8%를 바라보고 있는 주택담보대출금리 등 대출을 통해 내 집을 마련한 실수요자는 물론 중복투자자들에게 상당한 부담으로 작용할 것이기 때문이다.

  하반기에 상반기보다 경매물건이 늘어날 것이라는 전망은 분명 투자자들이 반길만한 호재라 볼 수 있다. 다만 연립ㆍ다세대의 경우 경매시장에서의 빠른 매물소진, 가격상승에 따른 신규 유입물건의 감소, 뉴타운사업 및 재개발 추진 영향 등의 이유로 상반기 이상 물량이 늘어나지는 않을 것이어서 여전히 투자매물 찾기가 어려울 전망이다. ‘아파트 낙찰가율 하락세 유지, 연립ㆍ다세대 낙찰가율의 고공행진 지속’이라는 상반기 기조가 하반기에도 그대로 유지될 것으로 점쳐지는 이유이다.

  작금의 상황으로 보나 서민들에게 반드시 필요한 주거수단이라 할 수 있는 연립ㆍ다세대 물량 감소로 보나 분명 임대 또는 시세차익용 투자상품으로 상당한 메리트가 있는 종목이다. 물론 수십명의 경쟁을 제치고 낙찰받는 것이 쉬운 일이 아니겠지만, 그렇다고 대세를 외면할 수는 없다. 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높다는 것은 다 그만한 이유가 있는 법이다.

  주의할 것은 인기가 있다고 해서 또는 재개발호재가 있다고 해서 무조건 입찰했다가는 고가낙찰이나 속칭 깡통지분 투자로 낭패를 볼 수 있다는 점이다. 입찰물건에 대한 정확한 가치판단 후 입찰해야 할 일이다. 매물부족, 낙찰가율 지속 상승, 풍부한 개발호재, 시세 급등 등 갖가지 이유로 마음이 조급해질 수밖에 없는 연립ㆍ다세대 투자자들이 반드시 명심해야 할 부분이다. 

  아파트는 하반기에도 평균 낙찰가율이 90%대에 미치지 못할 정도로 약세를 면치 못할 것으로 보인다. 실수요자나 투자자들에게 있어서는 분명 기회라 여길 수 있지만, 투자에 있어서는 다소 신중해야 한다. 가격이 하락하고 있는 상황에서는 현 시점보다 5~6월전에 앞서 평가된 경매 감정평가액이 시세와 비슷하거나 오히려 시세보다 높은 물건이 많고 물건에 따라서는 급매물이 경매보다 더 저렴할 수 있기 때문이다. 아파트에 대한 입찰시점을 적절히 조율해야 할 시점이 다가왔다는 의미로 새기면 된다.

  아파트 매물을 경매시장에서 찾기 어렵다면 한번쯤 공매시장을 이용해보는 것도 좋을 듯하다. 최근 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세 및 중과세 제외 적용을 받으려는 양도세 회피성 매물들이 한국자산관리공사에서 주관하는 공매시장으로 대거 유입되고 있기 때문이다.

  토지에 대한 낙찰가율은 상반기보다 상승할 여력이 충분하다. 아직 부재지주 양도세 중과가 적용되고 있어 토지투자에 대한 부담이 없어진 것은 아니지만, 택지개발보상에 따른 대토수요의 발생, 개발사업용지의 부족, 수도권 군사시설보호구역의 대대적인 해제, 공장용지에 대한 꾸준한 수요 발생 등 각종 호재가 뒷받침되고 있다. 수도권 및 개발호재지역을 중심으로 투자자들이 몰림에 따라 토지 전반적인 낙찰가율을 끌어올릴 가능성이 있다.

  오피스텔에 대한 인기 역시 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 물론 하반기 시행될 정책 중에 오피스텔에 대한 전매제한이나 아파트 분양권의 제한적 인정이라는 악재가 있지만, 오피스텔의 인기 상승은 정책 측면보다는 소형아파트 가격 급등, 연립ㆍ다세대 물량 감소, 주택보다 덜한 규제 등에 기인한 바가 컸다.

  또한 오피스텔은 아파트 분양권을 노린 투자상품이라기 보다는 전형적인 임대수익형 상품이라는 점 등에서 그러한 악재가 기존의 오피스텔 경매시장에 영향을 줄 것으로 보여지지는 않는다. 다만 오피스텔은 분양가보다 시세가 떨어질 수 있고, 임대수익형 상품이라는 특성이 있으므로 가급적 오피스 또는 공장밀집지역이거나 교통인프라가 잘 갖춰져 있는 지역 등 임대수요가 뒷받침되는 지역 위주의 투자를 요한다.  

  경매시장에서 상당히 오랫동안 빛을 잃었던 상품이 근린(상가)이다. 올해 상반기 수도권 평균 낙찰가율이 57%에 머물 정도로 투자자들에게 외면을 받았으며, 하반기 역시 60% 내외의 낮은 낙찰가율 기조를 이어갈 것으로 보여지는 종목이다. 가격측면에서야 상당한 메리트가 있지만 MB정부의 ‘7.4.7 공약’ 수정이 불가피할 정도로 상황이 좋지 않은 만큼 단타 투자가 아닌 장기적인 투자, 상권이나 임대수요가 뒷받침되는 저층 위주의 꼼꼼하고도 선별적인 투자가 각별히 요구되는 시점이다.

  시장이 불안할수록 유망 투자지역과 투자종목으로의 쏠림 현상이 심화되기 마련이다. 수도권내 연립ㆍ다세대, 역세권 오피스텔, 군사시설보호구역의 대대적인 해제가 예정되는 수도권 북부지역 토지 등을 중심으로 투자자들이 움직일 것으로 여겨지는 바, 지역별, 종별 명암 역시 더욱 극명해질 것으로 전망되는 것이 올해 하반기 경매시장이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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