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성공적인 경매투자이기 위한 조건

2006-03-16 | 작성자 이영진 | 조회수 16,110 | 추천수 278

부동산시장이 요지경속이다. 당초의 정부 의도대로라면 지난해 있었던 8.31대책의 후속 입법이나 후속 대책들로 올해의 부동산시장이 상당한 침체기에 접어들었어야 함에도 어디를 가나 며칠 또는 몇 달사이 가격이 기천만원 심지어 기억원 올랐다는 소리만 들릴뿐 가격이 내렸다는 소리는 모깃소리만큼이나 작다.

경매시장은 어떠한가? 일반 부동산시장과 달리 8.31대책 이후 아파트를 비롯하여 대부분 종목에서 낙찰가율이 하락하다 최근 들어 다시 상승세로 돌아섰다. 아파트의 경우 지난해 8월 84.38%를 정점으로 이후 올해 1월 78.53%까지 줄곧 하락하였지만 2월에 80.57%로 상승하였으며, 8.31대책으로 가장 영향을 많이 받았던 토지 역시 지난해 9월 97.05%를 정점으로 12월 81.32%까지 급감하였으나 최근 2월 84.35%로 반등하였다. 전 종목 평균 낙찰가율도 지난해 8월 69.34%를 기록한 이래 12월 64.49%를 기록하기까지 4개월 연속 내리막길이었으나 올해 1월 66.49%로 2% 상승한 이후 2월 67.51%로 재차 상승하는 등 2개월 연속 상승무드를 타고 있다.

입찰경쟁률의 경우 지난해 8.31대책 이후 9월 한차례 2.92대 1로 떨어진 이래 줄곧 상승하여 올해 2월 현재 3.43대 1을 기록하였다. 물건수가 감소한  탓도 있지만 경매가 점차 대중화되고 올해부터 공인중개사에게 입찰대리를 허용함에 따라 경매참여인구 증가로 입찰경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

이러한 경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받기란 여간 쉬운 일이 아니다. 더불어 성공적인 투자라면 낙찰을 받는데 그치는 것이 아니라 적정한 가격에 낙찰을 받는다는 것인데 경쟁이 심할수록 낙찰가율도 올라가기 때문에 이 또한 쉽지가 않다. 적정가격에의 낙찰, 이것이 바로 성공적인 투자여부를 가늠하는 제1의 잣대라 할 수 있지만 초보자나 경매경험이 많은 베테랑급 할 것 없이 늘 이 잣대 앞에서는 그리도 관대할 수가 없다. 그렇다면 성공적인 경매투자이기 위한 조건은 무엇일까?

취득하는 물건이 투자자의 마음에 들어야 한다. 
마음에 드는 물건이라고 한다면 경매투자자의 투자의도 내지 투자목적이 반영되는 물건이어야 한다. 즉 성공적인 경매투자를 하기 위한 첫걸음은 투자할 만한 물건(이하 ‘관심물건’이라 함)을 선정하는 데에서 비롯되고 관심물건은 투자목적을 분명히 하여야 선정하기가 쉽다.

투자목적을 분명히 한다 함은 향후 자산가치가 상승하기까지를 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노릴 것인지, 임대수익을 목적으로 취득할 것인지, 실거주 목적으로 취득할 것인지, 아니면 개발이나 리모델링을 통한 임대ㆍ분양을 염두에 두고 취득할 것인지를 분명히 하라는 얘기다.

취득목적이 분명해지면 물건의 상태(구옥이냐 신축건물이냐, 주차장이 있느냐 없느냐 등), 관심지역(예컨대, 개발호재지역에 투자할 것인가, 학군, 교통, 쾌적성 등 투자자가 선호하는 지역에 투자할 것인가 등) 및 투자할 종목(예컨대, 주거용 부동산에 투자할 것인가, 상업용 부동산에 투자할 것인가, 토지에 투자할 것인가 등)이 자연스레 정해지게 된다.

투자목적이 이렇듯 중요함에도 불구하고 투자상담을 하다 보면 상담의뢰인의 대부분이 무조건 좋은 물건을 달라고 한다. 상담이 상당히 난해한 대상이다. 그럴 때마다 투자란 이런 것이고 투자목적을 분명히 하여야 한다는 것을 일일이 설명해야 하는 수고를 들이고서야 어렴풋이나마 투자에 대한 개념을 알아가지만 ‘무조건식’ 투자나 ‘아무거나식’의  투자는 대부분 물건을 취득하고도 마음에 들어 하지 않거나 이런 저런 이유를 들어 매각을 불허가해달라는 최악의 상황에 처할 수도 있다.

자금부담이 되지 않는 투자이어야 한다.
아무리 투자목적이 분명하고 우량한 물건이 선정되었다 한들 자금사정이 넉넉치 못하면 그야말로 그림의 떡에 불과하다. 물론 준비된 자금의 100%에 해당하는 딱 고만한 규모의 물건만을 취득하라는 얘기는 아니다. 일반매매에서도 물건 취득시 담보대출을 이용하듯 경매취득의 경우에도 경락자금대출을 이용할 수 있다.

다만 전체 투자금액에서 경락자금 대출비율이 과다하게 높은 경우에는 대출 후금리상승에 대한 압박으로 곤혹을 치를 경우가 허다하므로 가급적 자기자본율을 높이고 대출비율을 40%~50% 이하로 낮추는 것이 적정하다. 내 호주머니 사정상 부담 가능한 범위내에서 취득하여야 추후 취득물건에 대한 보유, 처분, 활용 등 중ㆍ장기적 투자계획을 의도하는 바대로 끌고 나갈 수가 있다. 반면 감내하기 힘든 수준의 비용지출을 통한 취득은 보유의 지속성 여부가  금리인상, 경기침체 등 갖가지 불안요인에 의해 좌우될 수밖에 없다.

적정가격에 낙찰되어야 한다.
가장 어려우면서도 가장 중요시 되는 부분이다. 경매취득의 가장 큰 이점은 바로 시세보다 저렴하게 물건을 매입할 수 있다는 것이다. 이는 지난해 전국 평균 낙찰가율이 66.58%라는 단순 수치만을 보아도 일응 설득력이 있다.

그러나 평균 낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰가 비율)은 전체 종목을 아우르는 평균적인 의미이고 각 물건의 이용현황, 입지특성, 개발호재 등의 유무에 따라 천양지차이기 때문에 평균 낙찰가율이 입찰가격의 기준이 될 수 있을지언정 절대적인 기준은 될 수 없다. 투자자들이 최초감정가가 아니라 현장조사를 통해 파악된 시세(현상의 가치 + 잠재적 미래가치 + 활용가치)를 기준으로 입찰하는 이유가 바로 이 때문이다.

낙찰가의 적정성을 판단하는 또 하나의 기준은 투자자가 투자를 통해 얻고자 하는 기대수익률이다. 임대용 부동산의 임대수익률, 개발용 부동산의 개발수익, 시세차익용 부동산의 처분수익 등 각각의 취득목적과 수익실현방법에 따른 기대수익률을 설정하고 그 수익률을 실현할 수 있는 범위내에서 낙찰받았느냐를 판단하는 일이다. 이른바 수익환원법에 의해 물건의 가치를 판단하는 것이 대세인 요즈음 투자수익률은 경매취득에서 뿐만 아니라 취득 후 매각시 매수인을 찾는 데에 있어서도 매우 중요한 요소로 작용한다.

명도는 가급적 단기간에 마무리되어야 한다.
경매는 낙찰대금을 납부하면 등기를 하지 않아도 소유권이 이전되지만, 그 특성상 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받아야 완전한 소유권을 이전받았다고 할 수 있다. 이 열쇠를 넘겨받는 과정이 이른바 경매절차상 가장 어렵고 난해한 부분이라 할 수 있는 명도(또는 인도)에 해당한다.

명도하는데 소요되는 기간은 물건규모나 종별에 따라 다소 차이가 있으나 일반적으로 주거용 부동산이나 집합건물의 구분상가, 오피스텔 등의 경우 대금납부 후 3개월, 중소규모의 업무용 또는 상업용 건물 6개월, 대형이상 규모의 건물은 12개월을 초과하면 안된다. 그 이상 명도기간이 소요되는 경우에는 당초 취득당시 기대했던 투자수익률이 급감할 수 있기 때문이다.

인도명령이나 명도소송에 의한 강제집행을 통하지 않고 협의를 통하여 명도하거나 재임대계약을 추진하는 것이 가장 바람직하겠지만 명도비용(이주비용)을 많이 받으려는 점유자와 이를 절약하려는 낙찰자간 의견이 팽팽히 맞서는 경우에는 협의명도는 가히 절망적이라 할 수 있다. 지칠대로 지치고, 감정의 골이 깊어진 상태에서 진행하는 인도명령이나 명도소송에 기한 강제집행은 결코 보기 좋은 모습은 아니다.

쉽게 팔릴 수 있거나 활용가치가 있어야 한다. 
잘 아는 어떤 사람이 약 1년 전에 임야 1500평을 경매를 통해 평당 10만원에 취득했는데 지금은 평당 30만원까지 호가한다고 한다. 분명 대박임에 틀림없다.  최근 만나서 그 물건을 팔았느냐고 하니까 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수자 찾기가 쉽지 않아 팔지 못하고 있다는 것이다. 내년부터는 부재지주 농지, 임야에 양도소득세를 중과(60%)하겠다는 내용의 8.31대책이 나오고서는 올해 안에  꼭 팔아야 한다면서 전전긍긍하고 있다.

이 같은 예에서 보듯 좋은 물건이냐의 여부는 바로 쉽게 팔릴 수 있는 물건이냐 아니냐로 귀결된다고도 볼 수 있다. 제아무리 가격이 널뛰듯 해도 규제, 활용도 등 여러 가지 이유로 매수자 찾기가 어렵다거나 매수자층이 한정되어 있다면 성공적인 투자라 할 수 없다. 팔리지 않는다면 개발이나 리모델링을 통해 수익을 실현하는 등의 활용가치가 풍부하여야 한다.

위와 같은 조건외에도 여러 가지가 있을 수 있겠지만 지금까지의 내용을 자세히 들여다보면 물건을 선정하고, 자금계획을 세우고, 입찰(취득)하고, 명도하고, 처분하는 것까지의 일련의 경매투자단계별로 반드시 짚고 넘어가야 할 부분을 언급한 것임을 알 수 있을 것이다. 그 각각의 부분에 대한 투자자의 만족도 실현이 곧 성공적인 투자를 위한 필요조건이라고 할 수 있다. 

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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