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경매투자분석시 유의사항

2005-10-28 | 작성자 이영진 | 조회수 16,393 | 추천수 340

경매물건에 대한 투자분석시 가장 오류를 범하기 쉬운 것을 꼭 집어 말하라고 한다면 바로 입찰할 물건에 대한 가치판단을 너무 쉽게 한다는 것이 아닐까? 시세를 조사할 때 단편적 시세에 근거하여 물건 가격을 정하고, 현장조사시 건물 외관 또는 토지형상만을 보고 가치를 판단하는 등등. 그러나 투자분석 또는 입찰타당성 검토는 입찰에 앞서 최종적으로 거쳐야 하는 중요한 과정인 만큼 한시도 소홀이 할 수 없는 분야이다. 그렇다면 입찰예정물건에 대한 투자분석시 어떠한 점에 유의하여야 할까?

첫째, 현장조사를 통한 정확한 자료를 근거로 객관적으로 평가하고 평가자의 주관적 판단은 가급적 최소화하여야 한다.

경매물건을 분석하는 과정에서 주관적 판단이 가장 많이 개입되기 쉬운 부분이 매매 및 임대시세에 대한 판단이다. 매매가나 임대가는 곧 처분 또는 임대운영시의 투자수익률과 직결되고 그 수익률에 기해 정한 입찰가에 따라 낙찰이냐, 낙방이냐가 결정되는 매우 중요한 사항이기 때문에 ‘대충’ 또는 ‘어림잡아’식의 평가는 극히 금물이다.

아파트의 경우에는 시세가 정형화 되어 있지만, 토지나 상가의 경우(토지가 더욱 그러하겠지만)에는 정형화되어 있는 시세라는 것이 없다. 결국 현장조사시 부득불 인근 공인중개사의 도움을 받아야 하지만 한가지 알아두어야 할 것은 시세에 대한 자문을 구하러 만나는 모든 공인중개사가 다 호의적이지만은 않다는 점이다. 조사자에게 응대하는 태도는 물론이려니와 물건자체의 매매나 임대상황 등에 대한 평가 역시 호의적이거나 적대적인 상반된 의견이 나올 수 있다. 2개 이상의 중개사무소에 들러 공히 호의적이었거나, 공히 적대적인 의견이 지배적이었다면 이를 기준으로 평가할 수 있겠지만 각각 상반된 의견이 나왔다면 반드시 1군데 이상 더 들러 시세를 조사해 볼 일이다. 그런 후의 시세에 대한 판단은 어느 정도 조사자의 주관성이 가미되어도 좋다.

둘째, 유동성비용에 대한 검증은 전문가의 자문을 반드시 거칠 것을 요한다.

낙찰 후 대금납부시 소요되는 취득세, 등록세 등 취득관련 제세금 및 컨설팅수수료 등은 명확하게 도출될 수 있는 비용인 반면 채권매입비, 법무비용, 등기부상권리 및 임대차상의 인수금액, 명도비용, 개보수비용, 유치권 비용 등 유동성비용의 경우 그 규모의 다소에 따라 수익률 및 입찰가 산정에 상당한 영향을 미치게 되므로 이들 비용의 적정성에 대한 판단은 관련 전문가 또는 전문업체의 자문을 구하는 것이 좋다.
 
셋째, 낙찰부동산의 명도기간과 이에 소요되는 비용은 투자분석시 주요 고려대상이다.

경매는 일반매물과는 달리 ‘명도’라는 상당히 복잡하고 어려운 과정이 남아 있다. 최저매각가격이 이상하리만치 많이 떨어져 있는 상가건물이나 다가구주택들을 눈여겨 보라. 복잡한 권리관계와 더불어 얽히고 설킨 수많은 임차인들이 존재함을 알 수 있다. 낙찰후의 인수금액은 별론으로 하더라도 그 많은 임차인들을 어떻게 어느 세월에 다 내쫓는다는 말인가?

물론 그 중에는 강제로 명도할 임차인도 있고, 재계약 할 임차인도 있겠지만 문제는 임대운영을 정상화하기까지의 소요기간이다. 낙찰 후 기존 임차인을 내보내지 않고 재계약하는 경우에는 수익시현기간을 단축시킬 수 있으나 예상임대가보다 낮은 임대가로 임대를 하는 것이 일반적이므로 예상수익률에 미치지 못할 수 있다는 단점이 있고, 반면 임차인을 모두 내보내고 새로운 임차인을 들인다는 것은 예상임대가에 맞춰 수익률을 달성할 수는 있겠지만 임차인 명도기간의 장기화 가능성 때문에 수익시현이 다소 늦어질 수 있다는 단점이 있다. 따라서 낙찰자는 사전에 명도냐 또는 재계약이냐에 대한 방향을 설정하고 이에 따라 수익시현기간과 비용 등을 고려하여 수익률 분석에 반영하는 것이 바람직하다.
 
넷째, 경매물건에 대한 투자가치를 판단하는 기준은 물건 유형별로 달라야 한다.

경매물건은 임대수익형 부동산만 있는 것은 아니다. 임대수익형 부동산 외에 개발용 부동산, 단순 시세차익용 부동산 및 하자치유를 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 실로 다양하다.

임대수익형 부동산의 경우 투자가치 판단은 임대수익률이 주된 기준이 되겠지만, 주변 개발호재가 있거나 변화요인이 있는 경우 건물에서만 나오는 단순 임대수익률을 가지고는 적정입찰가 산정이 난해할 때가 많다. 이런 경우에는 파악된 시세에 향후 자산가치 상승요인을 가미하여 매각 후의 매각차익에 따른 매각수익률을 기준으로 투자가치를 판단하는 것이 좋다. 개발용 부동산의 경우에는 개발을 통해 실현되는 수익이 그 기준이 되고, 하자있는 물건의 경우 그 하자를 치유하는데 있어서 그 비용을 얼마나 최소화시키느냐가 기준이 될 것이다.
 
다섯째, 경매에서도 입찰하한가와 입찰상한가 설정이 반드시 필요하다.

즉 기대수익률을 확정하기보다는 범위를 설정하고 분석하는 것이 입찰법원에서 최종적으로 입찰가를 결정하기가 보다 용이하다. 예컨대 기대수익률을 9%로 확정했을 때 입찰적정가가 7억5천만원이라고 한다면 법정분위기에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있을 때 어느 정도로 조정해야 할지 어려울 때가 많다. 반면 기대수익률을 8%~10%로 범위를 설정하고 간다면 그 입찰예정가는 7억2천만원~7억8천만원 정도가 될 것이고 이 범위내에서 입찰 당일 법정분위기에 따라 또는 파악된 예상입찰자수에 따라 써낼 입찰가를 조정하기가 용이하다. 즉 일반매매에서 하한가와 상한가가 있듯 경매에서도 입찰하한가와 상한가가 있다.

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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