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8.31대책과 경매시장

2005-09-08 | 작성자 이영진 | 조회수 15,602 | 추천수 288

8.31대책을 두고 각 분야 전문가들 뿐만 아니라 일반투자자, 부동산에 관심이 있는 사람들이면 누구나 한번쯤 얘기하고 넘어갈 정도로 참으로 말들이 많다. ‘부동산시장이 어떻게 될 것이냐?’, ‘어느 쪽으로 투자를 해야할까?’하는 등의 투자방향을 가늠하는 것에서부터 ‘이거 너무 때려잡는 거 아냐?’, ‘그렇다고 과연 부동산시장이 잡힐까?’하는 자조와 의혹에 찬 목소리 등등.

비록 약간의 퇴보는 있었지만 한가지 분명한 것은 이번 대책이 역대 어느 대책보다 부동산경매시장에 있어서 여러모로 상당한 영향을 미칠 것이라는 점이다.  따라서 이하에서는 이번 8.31대책 중 경매시장과 관련된 내용으로는 어떤 것이 있고, 그 대책이 경매시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는가와 더불어 그렇다면 투자자들이 어떤 방향으로 움직이는 것이 바람직한가를 짚어보기로 한다.

8.31대책에는 어떠한 내용들이 있나?
[주택부문] 우선 주택투기수요를 억제하고자 각종 부동산세제를 강화하였다. 종합부동산세를 세대별로 합산과세하고 과세기준액을 9억원에서 6억원으로 하향하였으며, 과표적용률을 현행 50%에서 2006년에는 20%, 2007년 이후 10%씩 상향하여 2009년에는 100%를 달성한다는 내용이다. 전년대비 세부담 상승폭 제한선도 현행 50%(1.5배)에서 200%(3배)까지 늘리기로 하였다.

둘째, 1가구 2주택자의 경우 2006년부터 양도소득세를 실거래가로 과세하기로 하였고, 2007년부터는 모든 주택에 적용하기로 하였다. 또한 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타 지역의 경우 3억원을 초과하는 주택에 한하여 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 하여 1년간의 유예기간을 준 뒤 2007년부터 시행하기로 하였고, 장기보유특별공제도 배제하기로 하였다.

셋째, 부동산세제 강화에 따른 거래위축을 우려하였음일까? 부동산의 개인간 거래시 취득세를 당초 2%에서 1.5%로, 등록세를 1.5%에서 1.0%로 인하하였다. 따라서 개인간 거래시 총 거래세는 모두 2.85%. 이전의 4.0%에 비해 1.15%가 낮아졌다. 그러나 경매ㆍ공매를 통한 거래는 개인간 거래에 해당하지 않기 때문에 여전히 4.6%의 거래세(취득세 2%, 등록세 2% 등)가 부과된다.

[토지 부문] 먼저 토지거래허가구역내에서의 토지거래허가요건이 대폭 강화되었다. 즉 비농업인이나 비임업인의 경우 거주기간을 기존 6개월에서 1년 이상으로 강화하였고, 거주지를 농지나 임야가 소재하는 당해 시ㆍ군 거주에 한하여 토지거래를 허가하기로 하였다. 더불어 토지거래허가 신청시 자금조달계획서 제출을 의무화하고, 자금조달계획을 국세청에 통보하여 조사자료로 활용하기로 하였다.

둘째, 전매제한기간을 기존의 6개월 내지 1년에서 농지는 2년, 임야 3년, 개발용토지 4년 및 기타 토지 5년으로 늘려 이 기간동안 팔지 못하고 의무적으로 사용하도록 하였다.

셋째, 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등 비사업용 토지에 대한 종합부동산세를 세대별로 합산과세하고 과세기준을 6억원에서 3억원으로 하향조정하였으며, 세부담 상승폭이나 과표적용률을 주택과 마찬가지로 적용하기로 하였다.

넷째, 2006년부터 비사업용 나대지, 잡종지, 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세를 실거래가로 과세하기로 하였으며, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환하기로 하였다. 또한 이들 토지에 대하여는 양도소득에 대해 1세대 3주택에 준하는 60%의 양도세율을 적용하기로 하였으며, 역시 장기보유특별공제도 적용하지 않기로 하였다. 다만 매물 유도를 위하여 이들 토지에 대한 양도소득세 60% 부과는 1년간의 유예기간을 두어 2007년부터 시행된다.

경매시장에 미치는 영향은?
먼저 주택거래에 있어서의 경매의 이점이 점차 사라지고 있어 향후 주택의 낙찰가율이나 경쟁률이 하락하는 등 주택경매시장이 상당히 침체될 소지가 다분하다. 현재 거래세는 일반거래시 4.0%, 경매취득시 4.6%로 일반거래가 0.6% 낮지만 향후 일반거래세가 1% 낮아져(취득세 1.5%, 등록세 1.0%) 총 거래세가 2.85%가 되면 일반거래와 경매와의 거래세 격차는 1.75%로 벌어지게 된다. 경매를 통한 취득시 거래세 부담이 상대적으로 더 커진다는 것이고 그만큼 주택취득에 있어서 경매의 메리트는 없어졌다고 보아야 한다.

둘째, 기준시가 1억원(수도권ㆍ광역시 기준, 기타 지역은 3억원)을 초과하는 1가구 2주택자에게 부과되는 양도세율 중과(50%), 종합부동산세 대상의 6억원으로의 하향조정은 투자자를 중대형보다는 주로 중소형아파트로 이끌게 되고, 그만큼 중대형아파트는 실수요자 위주로 경매시장이 재편되어 낙찰가율이나 경쟁률이 예전만 못할 것으로 보인다.

셋째, 토지에 있어서 금번의 조치는 천국과 지옥을 오가는 형국이다. 즉 토지거래허가구역내에서의 허가나 자금조달계획서의 제출 및 전매제한 등이 경매취득에 있어서는 여전히 적용되지 않기 때문에 취득이나 처분에서 일반거래보다 상당히 유리하다고 할 수 있다. 이러한 이유로 토지거래허가구역내 토지에 대한 낙찰가율이나 경쟁률이 더욱 치솟을 가능성을 배제할 수 없다.

그러나 당해 시ㆍ군에서 1년이상 거주한 자의 요건을 갖춘 매수자에게만 처분을 할 수 있다거나 비사업용토지등에 부과될 종합부동산세 강화, 양도소득세 중과 등은 토지에 대한 투자심리를 위축시킬 수 있어 전반적으로는 지금 상황 이상으로 과열되지는 않을 것이다.

넷째, 주택이나 토지 모두 종합부동산세나 양도소득세에 대한 부담으로 향후 투자물건을 선정하는데 있어서 뉴타운, 신도시, 경전철, 도로개설 등 개발호재가 가장 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 따라서 확실한 개발호재가 있어 각종 세금을 부담하고도 매매차익을 남길 수 있는 우량물건에의 투자가 집중되는 양극화 현상은 더욱 심화될 것이다. 당분간의 관망세로 인한 개발호재지역이나 우량지역 소재 매물이 감소하는 경우에는 우량물건에 대한 경매과열은 극에 달할 수도 있다.

다섯째, 투자자의 투자선호종목이 기존에는 토지나 아파트중심의 양강체제였다면 향후의 투자는 토지나 아파트외에 근린(상가), 업무시설(오피스텔) 등 임대수익형 부동산이 부각을 나타내는 형태가 될 것이다. 금번 8.31대책중 하나인 종합부동산세 강화나 양도소득세 중과에 대한 내용은 임대수익형 부동산에는 해당되지 않기 때문에 그만큼 주택이나 비사업용 나대지 등의 토지에 비해 투자에 대한 이점이 돋보일 수 있다. 물론 이러한 점을 고려하여 정부가 오피스텔에 대한 추가대책을 내놓는 경우에는 근린(상가)를 제외한 경매시장의 전반적인 침체는 불가피할 것으로 보인다.

다만 한가지 근린(상가)의 경우에는 주택이나 토지와 달리 부동산정책에 대한 민감도가 다소 덜하다는 것을 알아둘 일이다. 즉 정책에 따른 투자심리의 변화보다는 경매로 나오는 물건의 우량정도, 이를테면 상권이라든가, 권리관계, 임대차관계의 복잡다단함의 정도에 따른 투자심리의 변화가 더 크기 때문에 이번 대책으로 근린(상가)에 대한 관심도는 점차 커지겠지만 인기도가 획기적으로 상승하지는 않을 것으로 보인다.

여섯째, 향후 경매물건은 더욱 더 늘어날 가능성이 있다. 1가구 2주택보유자 및 비사업용 토지 등에 대한 양도세 중과가 1년간 유예되면서 이 기간동안 정부가 의도한 대로 일정 매각차익을 바라는 투자자들의 매물이 쏟아져 나오는 경우 그 매물들이 거래가 활발하게 이루어진다면 모를까 그렇지 않고 부동산 시장 침체로 거래가 되지 않는다면 결국 경매시장에 등장할 수밖에 없다. 경기침체, 부동산시장 침체는 경매물건을 증가시키는 요인으로 작용한다. 그나마 저금리기조의 유지가 경매물건의 급증을 막아주고 있는 셈이다. 경매물건이 증가하면 더불어 낙찰가율이나 낙찰률 및 입찰경쟁률의 하락세로 이어져 실수요자나 투자자에게는 좋은 시장이 될 수 있지만 경매시장 자체로 보면 역시 침체기에 해당한다.

투자자는 어떻게 움직여야 할까?
이번 8.31대책이 주된 취지는 부동산으로 일확천금을 꿈꾸는 투기수요를 철저히 차단하겠다는 것이다. 주택이나 토지 공히 종합부동산세의 세대별 합산과세,  과세기준 하향조정, 1가구 2주택 및 비사업용토지등에 대한 양도소득세 중과, 토지거래허가요건에 대한 규제 강화 등이 그러한 취지를 반영하고 있다. 그렇다면 이러한 때에 투자자들은 어떠한 방향으로 움직이는 것이 바람직할까?

먼저 공동투자를 활성화할 필요가 있다. 이제는 종합부동산세나 보유세등에 대한 부담으로 직접투자를 통해 거금을 쏟아넣기가 쉽지 않게 되었다. 여럿이 투자자금을 모아 투자하는 공동투자 형식으로 투자자금을 최소화하고, 각종 위험요인 등을 분산시킬 수가 있다. 필요하다면 간접투자상품에 적극 관심을 가져도 좋다.

현재 운용중이거나 앞으로 나올 경매펀드 등에 투자하면 투자자는 투자에 따른 배당소득세만 부담하면 되고 거래세나, 보유세 또는 양도소득세 등 각종 세금을 직접 부담하지는 않는다. 물론 이들 세금은 부동산투자회사에서 투자자들로부터 모은 자금을 통해 지출될 것이지만, 세금이 투자자 전원에게 분산되고, 취득세ㆍ등록세등 거래세가 1/2이 경감되는 등 직접투자보다 세금부담이 덜하다고 할 수 있다. 뿐만 아니라 관련 분야 전문가조합이 우량물건의 선정에서부터 조사, 취득 및 운영까지 도맡아 하므로 투자자로서는 상품의 안정성 및 수익시현 가능성만을 판단하면 되고, 상장후의 주식거래를 통해 투자자금을 조기에 회수할 수도 있다.

둘째, 임대수익형 부동산에 관심을 갖자. 주택과 토지에 대한 규제가 심해짐에 따라 이번 8.31대책에서 비켜나간 근린(상가), 공장, 업무시설(오피스텔) 등의 임대수익형 부동산에 대한 투자이점이 상당히 부각되었다. 발품을 조금만 더 판다면 예치금리의 2~3배 이상의 임대수익률을 달성할 수 있는 물건이 상당수 대기하고 있다. 이들 종목에 대한 보유세가 늘어난다고 해도 매월마다 들어오는 임대료수입에 비하면 별 고민거리가 아니다.

셋째, 토지의 경우 중ㆍ장기적인 투자마인드를 갖고 접근하여야 한다. 앞서 언급하였듯이 경매시장에서는 토지거래허가에 대한 각종 규제가 적용되지 않는다는 이점이 있지만 매수자 발굴측면에서는 용이하지가 않기 때문에 중ㆍ장기적인 투자전략이 필요하고, 더불어 이제는 ‘언제 매각하느냐’보다는 ‘보유기간 동안 토지를 어떻게 활용할 것인가’를 고민할 때이다.

 끝으로, 당연한 얘기이겠지만 좀더 많아진 각종 세금을 부담하고도 아깝지 않을 정도로 시세차익을 많이 낼 수 있는 물건에 투자하라는 점이다. 개발호재가 확실한 지역내에 속하여 있는 물건, 하자 있는 물건이지만 그 하자 치유를 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등이 그것이다.

이상 8.31대책의 내용과 경매시장에 미치는 영향 및 향후의 투자전략까지 개진해보았다. 그러나 8.31대책으로 부동산경매시장이 어떻게 변화되고 있는지 아직 구체적으로 드러나는 시점은 아니다. 또한 1가구 2주택자나 비사업용토지에 대한 양도세 중과 등은 당장 시행하는 것이 아니라 1년간의 유예기간을 두고 2007년부터 시행하는 것이기 때문에 투자자들이 세금에 대한 부담을 덜 느낄 수도 있고, 또한 개발호재 지역의 일반매물이 자취를 감추고 있는 마당에 경매시장이 반짝 과열될 수도 있다. 따라서 지금 시점에서 8.31대책이 경매시장에 미치는 영향을 논한다는 것은 시기상조일 수도 있지만 분명한 것은 이 대책들의 면면이 결코 투자자들에게 그리 달갑지는 않다는 점이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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