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세심하게 챙겨야 할 경매정보 속 함정들

2016-03-14 | 작성자 이영진 | 조회수 5,645 | 추천수 119

경매물건에 투자할 때 함정에 빠지지 말아야 한다는 말을 종종 들을 것이다. 그러나 경매물건은 경매라는 특성상 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 경매전문가도 자칫 방심하다 함정에 빠지는 경우가 있는데 일반인이나 경매초보자는 오죽할까!

그렇다고 경매함정이 난공불락의 요새는 아니다. 아주 복잡하게 얽히고설킨 물건이야 전문가의 심층 분석이 필요하지만 대부분의 함정은 대법원경매정보나 민간경매정보를 통해 드러나 있는 내용들을 빠짐없이 잘 살펴보는 것만으로도 어느 정도 걸러낼 수 있다. 

경매물건 세부정보를 보면 경매기본정보를 비롯하여 물건기본정보, 감정평가 내역, 임대차 및 권리관계, 매각물건명세서 등 다양한 내용이 담겨져 있다. 이들 내용에서 찾아낼 수 있는 경매함정으로 어떤 것들이 있는지 알아보자.

입찰보증금이 20% 또는 30%?

모든 경매법원은 입찰보증금으로 최저매각가의 10%를 제공하고 있다. 그러나 경매정보를 보면 입찰보증금이 최저매각가의 20% 또는 30%로 정해진 물건들이 다수 눈에 띈다. 

이런 물건은 재매각 사건들이다. 즉 매각기일에 매각이 됐으나 낙찰자가 매각대금을 납부하지 못해 일정 기간을 지나 다시 경매에 부쳐지는 물건이다. 입찰에 신중을 기하고 또다시 낙찰 후 매각대금을 납부하지 않을 만약의 경우를 예방하는 차원에서 입찰보증금을 20% 또는 30%로 올렸다고 보면 된다.

정리하자면 입찰보증금이 20% 이상인 경매물건은 재매각 사건에 해당하고 재매각 사건은 낙찰자가 여하한 이유로 매각대금을 납부하지 못해 당초 입찰보증금 10%를 몰수당한 사건이다. 낙찰자가 수백만원부터 수억원에 해당하는 입찰보증금 10%를 몰수당할 것을 각오하고 매각대금을 납부하지 않았다는 것은 해당 경매물건에 권리 또는 물건상태에 심각한 하자가 있다는 것이다.

재매각 사건에 입찰하고자 한다면 낙찰자가 매각대금을 왜 납부하지 않았는지, 즉 재매각 사유가 무엇인지를 파악하는 것이 우선이다. 그 사유가 용인할 수 없을 정도의 하자(권리 인수, 임대차 보증금 인수, 면적ㆍ경계ㆍ수량 착오 등)이면 가급적 입찰을 피할 것이나 대출규제로 잔금을 마련하지 못했거나 저렴한 비용으로 치유가 가능한 하자의 경우에는 입찰을 고려해도 될 일이다.

감정평가시점에 유의해야

경매정보 또는 감정평가서에 보면 감정평가시점(이하 ‘감정기일’이라 함)이 기재되어 있다. 경매물건은 경매를 위한 감정평가가 이루어진 후 대개 4개월 내지 6개월이 지나야 경매시장에 등장하기 때문에 감정기일이 언제냐 하는 것은 매우 중요하다. 대부분의 입찰자들이 알고 있듯 감정평가액과 시세는 다르기 때문이다.

감정기일 후 4~6개월이 흐르는 동안 부동산시장이 호황이라면 감정평가액보다 매각기일의 시세가 높기 때문에 1회 유찰만으로도 입찰 적정시점이 되거나 심지어 경매시장에 처음 등장한 신건 입찰을 고려해볼 수도 있다.

그러나 부동산시장이 불황이라면 매가기일의 시세보다 감정가액이 높게 평가되는 것이 일반적이다. 이 경우에는 감정평가액보다 낮은 시세 기준을 적용하여 최소한 1회 이상 유찰이 된 다음에야 입찰여부를 고려하는 것이 바람직하다. 무작정 감정평가액을 믿고 입찰하지는 말라는 얘기다.

배당요구종기가 언제인지 습관처럼 확인하라

배당요구종기는 집행법원이 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자들이 배당요구를 할 수 있도록 정해 놓은 기한을 말한다. 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 대표적인 채권자가 바로 임차인이다.

경매물건을 점유하고 있는 사람이 소유자 또는 채무자가 아니라 임차인인 경우 그 임차인이 배당요구종기 안에 배당요구를 했는지 여부를 확인하는 것은 매우 중요하다. 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구를 했어도 배당요구종기가 지난 뒤에 한 경우에는 임차인이 보증금을 배당받지 못한다. 그 임차인이 선순위 대항력 있는 임차인이냐 아니냐에 따라 낙찰자가 임차인 보증금을 떠안게 되느냐 그렇지 않느냐의 중차대한 문제에 직면하게 된다.

채권이 유동화 되었다?

경매물건의 채권자는 주로 금융기관이거나 개인이 주를 이룬다. 그러나 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 채권 유동화 회사들이 급증하면서 금융기관으로부터 채권을 대거 매입해 보유하거나 제3자에게 채권을 매각하는 유동화 사례가 부쩍 늘었다. 경매정보 채권자란에 ‘○○○제○차유동화전문유한회사’라고 기재된 물건들이다.

채권이 유동화 되었다는 것은 또다시 유동화 될 가능성이 많다는 것이다. 유동화가 거듭될수록 유동화회사의 이윤이 적어지기 때문에 유찰이 거듭된다면 경매를 취하시키거나 유동화회사가 채권자로서 입찰을 통해 물건을 편입해갈 수도 있다.

경매시장이 호황이거나 불황이거나 유동화회사는 오로지 수익성에 기반하여 유동화 된 채권을 제3자에 매각하거나 경매진행을 통해 배당을 받거나 낙찰을 받기도 한다. 경매물건 자체를 경매시장에 내놓을지 말지에 대한 필터링 역할을 하기도 해 경매물건 감소의 원인이 되기도 한다. 

감정평가서에도 찾을 수 있는 함정이 있다

감정평가서에는 경매물건 평가의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가내역), 평가요항표, 지적현황, 위치도 및 사진자료 등이 담겨져 있다. 평가표에는 토지의 경우 인근 표준지와의 위치나 접도조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 건물은 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 있어 물건 가치를 판단하는데 중요한 자료로 쓰인다. 

감정평가서를 통해 건물평가 시 평가에서 제외되는 물건(입찰외 물건)이 있는지, 접도조건 및 교통여건은 어떠한지, 지적상 맹지는 아닌지, 점유현황 및 건물이용현황은 어떤지 등을 파악할 수가 있다. 특히 평가요항표를 보면 토지 및 건물 이용 상태, 토지에 제약된 공법상규제사항, 분묘소재 여부 등을 파악할 수 있는 정보가 수록돼 있다.

입찰외 물건(건물, 수목, 기계 등)의 소재, 공법상 용도규제로 인한 토지활용도 제약, 접도조건, 토지형상, 분묘 또는 철탑 등 소재로 인한 토지가치 하락 등은 입찰가 및 입찰 여부를 결정하는데 있어서 매우 중요한 요인으로 작용한다.

뻔히 보이는 함정, 매각물건명세서와 현황조사서만 봐도 알 수 있다 

감정평가서나 매각물건명세서 및 현황조사서는 경매법원이 제공하는 대표적인 경매정보자료이다. 이 세 가지를 묶어 경매사건목록이라고도 부른다.

이중 매각물건명세서에는 점유자 및 임대차에 관한 사항, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보이는 지상권, 매각에서 제외되는 미등기건물 등에 관한 사항 및 유치권 신고가 있는 경우의 유치권 내역(유치권자, 유치권 신고금액, 유치권의 내용 등)이 기재되어 있기 때문에 권리분석에 있어 단초를 제공하는 역할을 한다.

또한 현황조사서에는 부동산의 점유관계 및 이용 현황과 임대차관계조사 내용(점유자, 점유관계, 점유부분, 점유기간, 보증금 및 월차임, 전입 또는 사업자등록 및 확정일자, 배당요구 여부 등)이 자세하게 기록돼 있다. 현황조사서에 기록된 임대차 내역의 전입일자와 매각물건명세서에 기록된 근저당, 가압류 등 최선순위 설정일자 선후 순위를 비교해보면 임차인의 대항력 유무는 물론 배당요구 여부를 확인함으로써 임차인이 보증금을 배당받을 수 있는지 없는지를 판가름할 수가 있다.

이처럼 경매물건은 여러 경로를 통해 자세한 정보가 제공되고 있기 때문에 아무리 애써도 확인되지 않는 함정이라는 것은 없다. 그럼에도 불구하고 경매함정에 빠지게 되는 사례가 종종 나타나는 것은 제공된 정보를 확인하는 작업을 게을리 했기 때문이다. 최소한 경매에 대한 기초적인 상식을 갖고 경매정보를 꼼꼼히 살피고 거듭 살핀다면 빤히 보이는 함정 정도는 걸러낼 수 있을 것이다. 

 

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(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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