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도대체 시세기준을 어디다 두는 겁니까?

2015-03-09 | 작성자 이영진 | 조회수 6,833 | 추천수 132

봄맞이 첫 입찰이 진행됐던 지난 3월 3일 서초동 중앙지방법원 입찰법정. 기나긴 겨울이 지나고 따뜻한 봄이 왔음인지 아니면 부동산시장이 이제는 바닥을 찍었다고 생각했는지 그간 썰렁했던 풍경과 달리 입찰참여자들로 북새통을 이루면서 입찰열기가 후끈했다.

우량한 물건이 제법 있어서도 그랬거니와 중앙지방법원 관할이 서초구와 강남구, 소위 강남권의 핵심 2개구를 포함하다보니 중앙지방법원 입찰법정에 등장하는 경매물건은 언제나 관심사가 아닐 수가 없다.

특히 강남권 소재 재건축 호재가 있는 아파트가 등장하거나 학원가 중심으로 월세를 받을 수 있는 중소형 아파트 경매물건은 실수요나 투자수요를 불문하고 언제나 인기가 있어 경매 시 수십대 일의 경쟁률을 기록하는 것은 예사다. 최근 부동산시장이 조금씩 움직이면서 가격오름세가 반영되지 않은 경매물건 취득 열풍이 불어 그러한 경향은 더욱 짙어졌다.

이날도 역시 강남구 소재 아파트들이 인기를 싹쓸이 했는데 그 중에서도 눈에 들어온 아파트는 대치동 대치삼성 59.88㎡(26평형)과 개포동 개포주공6단지 73.02㎡(31평형). 대치삼성 26평형은 6억6000만원에 1회 유찰된 5억2500만원, 개포주공 31평형은 감정가 7억8000만원에 역시 1회 유찰된 6억2400만원에 경매에 부쳐진 물건이다.

결과적으로 대치삼성은 이날 최고의 경쟁률(26명 입찰)을 기록하면서 감정가를 훨씬 웃도는 6억9588만원(낙찰가율 105.44%)에 낙찰이 됐고, 개포주공 역시 17명이 경쟁입찰해 감정가를 넘는 8억349만원에 낙찰됐다.

경쟁이 치열했던 것만큼 그리고 대치삼성은 학원 중심가 인근 소재 아파트로 전세나 보증부월세 수요가 풍부하고 개포주공6단지는 1983년에 입주한 아파트로 향후 재건축 호재가 있는 만큼 낙찰가율이 올라갔을 것으로 여기는 것도 이상할 것은 없다. 다만 향후의 자산가치 상승은 어느 누구도 예상하지 못하기 때문에 차치하고 당장의 시세(실거래가)를 한번 살펴보면 다소 경매과열 분위기에 편승하지 않았나 하는 느낌을 지울 수가 없다. 

필자가 조사한 바에 따르면 대치삼성 26평형의 실거래가는 남향에 로얄층 기준 최대치가 7억원 정도이고, 개포주공 31평형은 8억3000만원까지 호가하고 있으나 거래될 수 있는 수준은 8억2000만원 정도이다. 대치삼성의 경우는 층이나 향이 당해 경매물건보다 좋지 않는 곳에 6억8000만원~6억9000만원에도 매물이 나와 있다.

6억9588만원에 낙찰된 대치삼성은 시세보다 높거나 최대시세에 근접한 가격에 낙찰이 됐고, 8억349만원에 낙찰된 개포주공 역시 시세에 근접하게 낙찰된 셈이다. 일반매매의 경우 취득 시 취득관련비용(취득세, 등기비용 등), 중개수수료만 소요되지만 경매취득의 경우는 이들 비용 외에 명도(협의)비용, 체납관리비 등을 부담해야 하고 경매취득을 컨설팅 의뢰한 경우 중개수수료보다 2배 이상의 컨설팅수수료를 부담해야 한다. 낙찰가가 시세보다 낮다고 하더라도 실제 취득 총 비용은 시세를 훨씬 뛰어넘을 수가 있다는 얘기다. 위 두 사례가 바로 그런 꼴이다.

대치삼성 낙찰가는 2등 입찰자가 써낸 6억5280만원보다 무려 4300만원 차이가 나고 3등 입찰가 역시 6억5천만 초반대에 형성된 것으로 보아 2등 이하 입찰가가 상당히 합리적이었음을 알 수 있다. 반면 개포주공은 대치삼성과 달리 2등 입찰자와 24만6000원의 아주 근소한 차이가 나긴 했지만 혹시 바지를 세우지 않았나 하는 의구심을 저버릴 수가 없다.

향후 이들 물건이 어느 정도의 가격상승을 이룰 지는 미지수지만 대치삼성은 제반비용 포함하여 최대한 7억2500만원, 개포주공은 8억3500만원 정도가 소요될 것으로 예상된다. 이 금액이면 일반매매를 통해 취득할 때의 비용과 거의 비슷하다. 대치삼성은 오히려 일반매매보다 더 많은 비용이 소요될 수도 있다.

입찰가격이야 입찰자들이 나름의 조사와 분석을 통해 정하는 것이겠지만 공들인 정도의 차이에 따라 조사내용에 대한 신뢰성도 차이는 있기 마련이다. 누구는 호가 위주로, 누구는 실거래가 위주로, 또 어느 누구는 인근 낙찰사례에 주안점을 두고 입찰가를 산정했겠지만 그렇다고 해도 입찰가에 대한 소신이 부족한 경우에는 입찰 당일 입찰법정 분위기에 휩쓸리기 쉽다.

부동산시장이 꿈틀거리면서 경매시장을 찾는 사람들이 많아지고, 물건이 우량해 입찰자들이 많이 몰릴 것으로 예상되는 물건일수록 더욱 그렇다. 요즘이 딱 그런 때이니 주의를 요한다. 자산가치에 대한 정확한 조사나 평가도 필요하거니와 경매는 취득 시 제반비용이 일반매물보다 더 많이 소요된다는 점도 입찰가 산정에서 간과해서는 안 될 부분이다. 


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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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