세간의 관심사가 온통 위례신도시 보금자리주택으로 가 있다. 위례신도시 보금자리주택 사전예약이 예고됨과 동시에 대한민국 부동산시장이 그야말로 멎은 듯 냉랭하기만 하다.
서울권내 분양물량인 은평뉴타운은 과거 인기와 달리 중소형에서만 1순위 청약을 마감했을 뿐 중대형아파트는 거의 모든 물량에서 미달이 발생했다. 보금자리의 역효과라 불리는 전세난도 겨울이 지나면서 다소 소강상태를 보였고, 매매시장은 얼어붙은 듯 거래가 거의 없다.
지난해 10월 1차 보금자리주택 공급 때에도 주택시장이 일시 내리막길을 걷다가 다시 회복한 바 있어 이번 보금자리 여파도 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망이 있지만 이번 상황은 그리 간단치 않은 듯하다.
우선 보금자리 공급지역이 강남권택지개발(영동택지개발) 이후 최고의 입지로 평가받는 위례신도시에 들어선다는 것과 3월 위례신도시에 이어 4,5월경 2차 보금자리주택 공급이 예정돼 있기 때문이다. 또한 보금자리주택이 연이어 공급되는 동안 제3차, 제4차 보금자리주택 예정지가 속속들이 발표될 가능성이 있어 보금자리 바람은 올 한해가 다 가도록 세차게 몰아칠 전망이다.
그야말로 보금자리라는 태풍이 주택시장을 휩쓸고 있는 형국이지만 이에 더해 주택시장의 또 다른 태풍의 눈이 다가오고 있다. 바로 다주택자 양도세 중과 완화 시한이 올해 말로 종료된다는 점이다.
다주택자 양도세 중과 완화란 무엇인가? 보유기간에 상관없이 2주택자의 경우 2주택에 해당하는 주택 매도시 양도세를 50% 부과하고, 3주택자의 경우는 60% 부과했던 것을 올해 말까지 매각하는 경우에는 50%, 60%가 아니라 일반과세(6~33%)하겠다는 것 아닌가?
양도차익에 대한 양도소득세가 절반 이하로 줄어드니 만큼 다주택자의 경우 양도세 절세를 위해서는 올해 안 매각이 불가피해졌다. 그러나 무작정 매물을 내는 것은 금물. 매물도 타이밍이 필요하다.
부동산시장 흐름과 매물소화구조라는 두 가지 측면에서 매도타이밍으로 언제가 적절한 지 한번 살펴보도록 하자.
우선 현재 부동산시장은 앞서 언급했듯 보금자리주택을 중심으로 흘러가고 있다. 가격이나 입지에서 경쟁력을 갖는 보금자리주택에 청약 수요자들의 내 집 마련이나 자산 부풀리기에 대한 기대가 보금자리외 다른 시장을 모두 마비시키고 있을 정도이다.
매물을 내놓아도 팔리지는 않고 쌓이기만 하고 급매물이라고 하는 것도 급매물이라고 하는 말 자체가 부끄러울 정도로 거래가 뜸해졌다. 이러한 상태에서 양도세 중과를 회피하기 위한 매물이 대거 쏟아져 나온다면? 아마도 입주폭탄을 맞았던 2008년 하반기 강남권 이상의 매매가 폭락이 이루어질 수밖에 없다.
그렇다면 양도세 중과 회피를 위한 매물을 언제 내놓는 것이 바람직할까? 한해 내내 보금자리에 대한 관심이 사라지지 않겠지만 그래도 보금자리에 대한 폭발적 관심이 조금은 옅어지거나 보금자리주택 공급이 일시적으로 중단된 시점이 좋지 않을까?
그 시점은 다름 아닌 6월~9월이 될 것이다. 그간의 보금자리 시범지구 사전예약 일정이나 이번에 시작하는 위례신도시 사전예약 일정으로 보아 통상 보금자리 특별공급을 비롯한 일반공급 등 모든 사전예약 일정이 끝나려면 약 보름(15일)정도의 기간이 소요된다.
이번 위례신도시 사전예약 일정이 3월 9일 시작해 3월 24일 마무리되고, 향후 공급될 2차 보금자리지구 사전예약도 늦어도 5월중에는 마무리될 예정이기 때문에 보금자리 열기나 환상에서 벗어나 일반매물에도 관심을 돌리기 시작하는 시점이 6월이다.
또한 3월 또는 4월경 발표 예정으로 있는 3차 보금자리지구 역시 그간의 일정상 10월경 사전예약에 들어갈 수 있어 일반매물로 쏠렸던 관심이 10월부터는 다시 보금자리주택으로 돌아설 가능성이 짙다. 그런 의미에서 매도시한을 9월로 보는 이유다.
6월~9월 매도시한의 이유는 또 있다. 바로 거래구조상 하나의 물건이 시장에 매물로 나오고 나서 팔리기까지가 평균적으로 3개월 정도 소요되고 계약에서 잔금까지 통상 1개월 정도 기간을 두고 거래가 이루어진다는 점이다. 매물을 내놓고 계약 체결 후 잔금을 치루기까지 4개월 정도는 소요된다는 점을 계산해둬야 하는 셈이다.
거래시장이 잘 흘러가고 있는 상황이라면 한 달이 아니라 일주일에도 매각이 이루어지지만 요즘같이 거래시장이 침체돼 있는 경우에는 석 달이고 넉 달이고 거래가 이루어지지 않을 수도 있다.
거래가 소강상태일 경우 마음이 급한 쪽은 매도인이다. 시한은 다가오는데 거래가 안 되면 결국 매물가격을 낮출 수밖에 없게 되고 그런 부류가 많아질수록 시장은 더욱 왜곡될 수밖에 없다. 그럴 바에는 차라리 10월 이후에는 매물을 내놓지 않는 것이 좋고 9월 전에 내놓은 매물이라도 거래가 장기간 되지 않는다면 매물을 거둬들이는 편이 낫다.
특히나 양도소득세는 원칙적으로 대금을 청산한 날을 기준으로 부과된다는 점도 염두에 둘 일이다. 즉 양도세 중과 완화 혜택을 받기 위해서는 올해가 가기 전 12월 31일까지는 잔금지급이 이루어져야 한다. 역산하여 12월 잔금지급이라면 그로부터 1개월 전(11월)에 계약이 체결되어야 하고 매물작업은 그로부터 최소한 3개월 전, 즉 9월부터 시작되어야 하는 것이다.
다만 9월이 지날수록 양도세 중과 완화를 적용받기 위한 매물이 더 많이 쏟아질 예정이고, 10월을 전후한 3차 보금자리주택 공급으로 일반 부동산 거래시장이 더욱 침체될 가능성이 짙다는 측면에서 가급적 9월까지는 매매계약이 체결되는 것이 좋다. 그런 의미에서 보면 9월 매도시한은 최소한 매매를 위한 계약이 체결돼야 한다는 것을 의미한다고 볼 수 있다.
닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장
