권리분석과 임대차분석이 왜 필요한지 장황하게 설명을 늘어놓고서야 조금은 이해를 하는 듯했다. 그러나 경매가 아무리 대중화됐다지만 ‘경매를 일반매매와 같은 반열에 놓고 별 대수롭지 않게 생각하는 위험천만한 사람도 있구나’ 하는 생각이 들어 적잖이 놀랐다.
경매물건은 그 정보가 불특정 다수에게 공개된다는 점에서 입찰 역시 불특정 다수가 참가한다는 특징을 갖는다. 입찰에 임하는 불특정 다수에는 경매를 아는 사람도 있을 테지만 경매를 모르거나 초보자인 경우도 상당하다. 경매의 특성상 경매를 알아도 실수를 저지르거나 함정에 빠지는 경우가 비일비재한데 하물며 경매를 모르는 초보자의 경우에는 오죽할까!
경매 실수나 함정 유형에는 여러 가지가 있지만 그 대표적인 유형이 바로 점유자와 관련된 일이다. 점유자는 임차인의 문제와 직결된다는 점에서 한 치도 소홀하게 넘어가서는 안 되는 사항이다. 경매정보에 등록된 점유자가 있다면 먼저 해야 할 일은 임차인의 진정성을 판가름하고 다음으로 대항력 유무를 판단하고 마지막으로 보증금에 대한 배당 여부를 분석하는 일일 것이다.
경매사례를 통해 점유자에 대한 분석 과정을 살펴보도록 하자. 지난 5월 강동구 둔촌동에 있는 현대아파트 32평형이 감정가 5억3천만 원에 처음 경매에 부쳐진 적이 있다. 이 아파트의 최초근저당권자는 S새마을금고로 2007년 5월 근저당이 설정됐다.
먼저 점유관계를 보니 'L'씨가 2004년 11월에 전입한 것으로 되어 있다. 물론 임대차 신고 내역이 없다. 임차인 여부가 미상이지만 채무자(=소유자, 'O'씨)와 채권자, 전소유자('P'씨)와의 관련성 및 최종 소유권 이전 시점(2002년 1월) 등을 살펴본 결과 임차인일 가능성이 분명한 것으로 판단됐다.
다음은 'L'씨가 대항력이 있느냐 없느냐를 판단하는 것. 최초근저당은 2007년 5월에 설정됐고 임차인 'L'씨는 이보다 2년이상 앞서 전입했으므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당한다. 따라서 임차인 'L'씨가 보증금을 배당받지 못할 경우 그 보증금은 낙찰자에게 인수된다는 사실이 이 경매물건의 핵심이다.
마지막으로 임차인 'L'씨가 보증금을 배당받을 수 있느냐를 확인하는 일만 남았다. 앞서 얘기했듯 'L'씨는 임대차에 대한 권리를 신고하지 않아 임대차 내역이 미상으로 처리돼있는 상태이다. 등기부등본을 보니 배당요구로 인정되는 임차권등기명령 신청 내역도 없다. 이러한 사실을 통해 'L'씨는 배당요구를 하지 않아 보증금을 배당받을 수 없고 얼마인지 모르는 보증금을 낙찰자가 떠안아야 한다는 것이 확인됐다.
이러한 이유로 이 아파트는 첫 경매에서 유찰된 후 6월, 8월에 있은 경매에서도 거듭 유찰되어 오는 9월 28일에 감정가의 51%인 2억7천여만 원에 4회차 경매가 진행될 예정이다. 'L'씨가 선순위 대항력 있는 임차인이라는 것과 그 임차인이 보증금을 배당받지 못하기 때문에 낙찰자가 그 보증금을 떠안아야 한다는 점을 알고 모두가 입찰을 꺼려하고 있는 것이다.
임대차분석이 이렇게 순서에 따라 딱딱 맞아떨어진다면 얼마나 좋을까? 그러나 경매물건은 그 수만큼이나 점유 유형도 각양각색으로 나타난다. 따라서 임대차분석도 다양한 각도에서 진행되는 것이 바람직하지만 불행히도 표면상 드러나 있는 내용만 보고 입찰했다가 낭패를 보는 성질 급한 입찰자가 한둘이 아니다.
이 역시 사례를 통해 살펴보자. 지난 3월 송파구 송파동에 소재한 삼익아파트 45평형이 경매시장에 나왔다. 감정평가액은 9억4천만 원. 최초근저당권자는 'P'캐피탈로 2007년 6월에 근저당이 설정됐다.
임대차관계를 보니 세대주로 'L'씨가 2007년 12월에 전입되어 있다. 소유자나 채무자가 아닌 것으로 보아 임차인일 가능성이 많았다. 어떤 이유에서인지 'L'씨는 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았지만 그리 문제될 것은 없었다. 외형상 'L'씨는 근저당 설정일보다 늦게 전입한 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 없기 때문이다.
이 아파트는 한차례 유찰된 후 5월 2회차 경매(최저매각가 7억5천2백만 원)에서 감정가의 81%를 약간 웃도는 7억6천5백만 원에 'H'씨에게 단독으로 낙찰됐다. 제법 괜찮은 가격에 낙찰을 받은 기쁨도 잠시, 단독입찰에 영 개운치 않았던 'H'씨는 주변 전문가의 자문을 받은 결과 심각한 문제가 있다는 것을 알았지만 이미 때는 늦었다.
'H'씨는 결국 대금을 납부할 수 없었고, 입찰보증금으로 제공한 7천5백20만 원(최저매각가의 10%)은 몰수당했다. 왜 낙찰자인 'H'씨는 7천5백20만원이라는 거금을 포기하면서까지 낙찰대금을 납부하지 않았을까?
이유는 표면상 후순위 임차인인줄만 알았던 'L'씨가 사실상 선순위 대항력 있는 임차인에 해당하여 'L'씨의 전세보증금을 'H'씨가 모두 물어줘야 한다는 것이다. 즉 'L'씨의 전입은 최초근저당 설정일보다 늦게 이루어졌지만 'L'씨의 아내인 'K'씨의 전입은 최초근저당보다 앞선 2006년 8월에 이루어졌다는 것이 원인이 됐다.
바로 ‘세대합가’와 관련된 문제이다. 세대주의 가족이 먼저 전입한 후 나중에 세대주가 전입하는 경우를 세대합가라고 하는데 이 경우 대항력 기산일은 세대주인 'L'씨의 전입일을 기준으로 하는 것이 아니라 아내인 'K'씨를 기준으로 한다. 대항력이 있기 위한 요건 중 하나인 전입신고(주민등록)는 임차인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등의 전입신고도 포함되기 때문이다.
따라서 세대주인 'L'씨보다 먼저 전입한 아내 'K'씨의 전입일을 기준으로 임차인 'L'씨는 대항력을 구비하고 있으므로 배당요구를 하지 않은 임차인의 보증금을 낙찰자가 모두 부담할 수밖에 없다. 이 아파트의 경우 'K'씨 전입 후 2년이 지나 재계약 시점의 전세시세가 2억8천만 원이었으니 낙찰자인 'H'씨가 부담해야할 금액은 낙찰가 7억6천5백만 원에 전세가를 더해 무려 10억4천5백만 원이 되는 셈이다. 감정평가액 9억4천만 원을 훨씬 웃도는 금액이다. 'H'씨가 낙찰대금을 납부할 수 없었던 이유이다.
한 가지 아쉬운 것은 ‘세대합가’는 물건 소재지 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 전입세대 열람을 통해 충분히 확인이 가능하고, 믿을 만한 민간업체 경매정보에도 대부분 그러한 내용이 자세히 기재되고 있다는 점이다. 'H'씨가 입찰하기 전 조금만 더 노력을 기울였다면 ‘세대합가’라는 함정에 빠지는 일은 없었을 것이다.
입찰 전 정보 습득에 소요되는 비용이나 노력을 아끼지 말 것과 동사무소 전입세대 열람이나 현장 답사 등 발품을 팔고 또 팔아야 함을 가르쳐주고 있는 셈이다. 이렇게 해서도 임차인에 대한 의문이 가시지 않는다면 입찰을 포기하면 그만이다. 경매제도가 존속하는 한 유사 경매물건은 언제고 다시 나오기 마련이다. 괜히 미련을 버리지 못하고 싸다는 점에만 매료되어 입찰했다가는 위 사례와 같이 값비싼 대가를 치를 수도 있음이다.
요즘 부동산시장 상승 분위기를 타고 경매시장에 투자자들이 다시 몰려든다고 한다. 재테크 수단으로서의 경매의 이점을 십분 활용한 경험이 있는 필자로서도 경매투자에 뛰어드는 것을 말릴 생각은 없지만 성공적인 투자가 거저 얻어지지는 않는다는 점을 명심해야 할 것이다.
닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장
