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법으로 읽는 부동산

부동산 거래를 하면서 발생하는 크고 작은 분쟁을 피하는 법, 사기 당하지 않는 법 등 부동산 안전거래 가이드, 높은 수익률을 미끼로 유혹하는 대박상품들의 진실, 제대로 알고 내는 세금 이야기 등 부동산과 뗄 수 없는 법 이야기

‘신탁 부동산’을 임차할 때 주의할 사항은 -수탁자의 사전승낙 여부가 핵심…확약서 서면으로 받아 꼼꼼히 검토해야 임대차 계약을 체결하려고 임대인을 만났는데 자신이 소유자라고 하지만 부동산등기부를 살펴보니 소유자가 ‘○○부동산신탁’으로 돼 있다. 이런 부동산은 신탁법에 의한 신탁이 돼 있다고 해서 흔히 ‘신탁부동산’이라고 부른다. 통상적인 경우와 달리 임대인과 소유자가 달리 돼 있어 이런 부동산을 임차해도 괜찮을지 불안할 수 있다. 아파트·오피스·상가·공장 등을 신축·분양하는 부동산 개발 사업은 신탁이라는 제도를 이용할 때가 많다. 신탁 관계에 2020/04/06 | 작성자 허현 | 조회수 78 | 추천수 3
재개발·재건축 조합 임원 자격, ‘거주 요건’ 또는 ... -개정 도시정비법 유의할 필요 커…‘선임일’ 등에 따라 분쟁 생길 수도[유재벌 법무법인 센트로 변호사] 앞으로 재개발·재건축 조합의 임원이 되려는 이는 신설된 개정 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’ 제41조 제1항 규정을 유의해야 한다. 개정 도시정비법은 제41조 제1항을 신설하면서 조합 임원이 갖춰야 할 요건으로 제1호 거주 요건과 제2호 소유 요건을 규정했다. 거주 요건은 정비구역에서 거주하는 이로, 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상으로 규정돼 있다. 소유 요건은 정비구역에 있는 2020/03/23 | 작성자 유재벌 | 조회수 394 | 추천수 6
은행 입점해 믿고 산 건물, 계약하자마자 은행이 나간... -부동산 계약 시 생기는 ‘동기의 착오’…액수 큰 만큼 내용 더 신중히 확인해야부동산 거래는 적지 않은 금액이 소요된다. 그럼에도 불구하고 신중하게 검토하지 못하고 막연한 느낌이나 순간적인 감정에 휩쓸려 결정하는 이들이 의외로 많다. 거래 상대방이 고의적으로 거래의 중요 부분을 속인 것이 아니라면 ‘의사 표시의 착오’라는 법리 구성이 적용된다. 결론적으로 말하면 착오를 이유로 거래가 취소되기 어렵다. 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 세 가지 요건, 즉 △법률 행위의 내용에 대해 착오가 있어야 하고 2020/03/16 | 작성자 최광석 | 조회수 508 | 추천수 8
‘공동 소유’하고 있는 아파트 상가, 재건축 시 조합... -대법원, ‘형식’보다 ‘실질’을 우선…구분등기하지 않아도 조합원 돼[이승수 법무법인 세종 변호사]부동산 가격의 급등으로 정부의 부동산 규제가 날로 강화되고 있다. 이 같은 상황에도 투자자들의 관심은 재건축 또는 재개발 사업장을 쉽게 떠나지 못하고 있다. 특히 재건축 아파트 상가는 임대료 수입은 물론 재건축 시 경우에 따라 상가뿐만 아니라 아파트도 분양받을 수 있다는 점에서 관심의 대상이 되고 있다. 그런데 재건축 대상이 되는 노후 상가들 중 상당수는 각 점포별로 거래가 구분돼 독립적으로 이뤄지면서도 등기는 2020/03/02 | 작성자 이승수 | 조회수 459 | 추천수 7
임대인의 차임연체, 임대차 계약 해지 가능할까 -2~3번 이상 연체 시 가능…연체 차임을 반드시 보증금에서 공제할 필요 없어주택과 달리 2기가 아닌 3기의 차임액으로 규정한 것은 일시적인 자금 압박이나 영업 곤란 등을 고려해 주택 임차인에 비해 상가 임차인을 조금 더 두텁게 보호하려는 취지로 보인다. [이철웅 법무법인 밝음 변호사] 최근 경기가 좋지 않아 문을 닫는 상가들이 늘어나고 있다. 이에 따라 차임 연체나 임대차 보증금 반환과 관련한 분쟁도 늘고 있다. 주택이나 상가의 임차인이 차임을 연체하는 경우와 관련해 민법 제640조는 ‘건물 기타 공작물의 임대차 2020/02/17 | 작성자 이철웅 | 조회수 459 | 추천수 12
이혼 소송 재산분할 시 꼭 필요한 ‘부동산 감정평가... -이혼 시 가장 다툼 심한 ‘재산 갈등’…토지·건물의 가치 미리 정확히 따져봐야[고형석 법무법인 센트로 변호사] 이혼 사건에서 혼인 파탄의 책임이 누구에게 있는지가 어느 정도 결정되고 난 뒤부터 재산 분할의 대상과 재산 분할 비율에 대해 치열한 다툼이 벌어진다.그런데 한국에서 재테크나 재산 형성의 대부분을 차지하는 가장 중요한 항목은 여전히 부동산인 것은 분명하다. 따라서 이혼 소송에서도 부동산에 대한 감정 평가가 제대로 돼야 만족할 만한 재산 분할이 이뤄질 수 있다.이혼 자체에 대한 다툼이 크지 않다면 남는 2020/02/10 | 작성자 고형석 | 조회수 583 | 추천수 16
부동산 컨설팅을 빙자한 사실상 중개 행위, 법적 판단... -중개업자가 미등록일 경우 법적 처벌 받을 수 있어[최광석 법무법인 득아 대표변호사] 부동산 컨설팅과 중개 행위는 어떻게 구분할 수 있을까. 이론적으로 구분하면 단순히 거래 당사자를 연결하고 거래 조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산 중개 행위로 인정될 가능성이 높다. 반면 거래 당사자 연결이나 거래 조건 절충 등은 부수적일 뿐 부동산 이용, 개발이나 활용 방안 등 종합적인 자문 활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 것이라면 컨설팅 행위로 인정될 가능성이 높다. 하지만 실무상 부동산 컨설팅 행위로 불리는 2020/01/28 | 작성자 최광석 | 조회수 510 | 추천수 7
임대인의 권리금 회수 방해, 임차인은 배상받을 수 있... -임대인의 거부 의사 확실하면 신규 임차인 주선 안 해도 손해 배상 청구 가능[허현 법무법인 세종 변호사] 한국은 경제협력개발기구(OECD) 회원국가 가운데 자영업 비율이 가장 높은 편이다. 상가 건물의 임대차 계약 관계에서 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 영업 행위와 재산을 보호하는 수단은 크게 2가지다. 하나는 상가 권리금 확보, 다른 하나는 영업 기간 보장이다. 특히 상가 권리금은 임대인과 임차인 또는 임차인과 임차인 간의 상거래 관계에서 오랜 기간 형성돼 온 관행이다. 한국의 상가 권리금 현황은 전국적으로 약 3 2020/01/15 | 작성자 허현 | 조회수 598 | 추천수 16
백화점 정기 세일 없어질까…‘특약 매입’이 뭐길래 -백화점 입점 업체의 ‘자발성’·‘차별성’ 입증돼야 세일 가능(사진=연합뉴스)[박보영 법무법인 지평 변호사]백화점이 ‘정기 세일’ 등을 할 것인지를 두고 고심하고 있다. 공정거래위원회가 백화점·아울렛·대형마트 등 대규모 유통업자가 체결하는 특약 매입에 관한 심사 지침을 강화했기 때문이다. 백화점·아울렛·대형마트 등에 입점해 상품을 판매하는 입점 업체들과 대규모 유통업자의 관계는 크게 ‘직매입 거래’, ‘특약 매입 거래’, ‘임대차 거래’ 등 세 가지 형태로 존재한다. 먼저 ‘직매입 거래’는 대규모 유통업 2019/12/30 | 작성자 박보영 | 조회수 333 | 추천수 11
‘지목’ 때문에 토지 감정평가 낮게 받았다면? -공동주택 신축 예정돼 있고 소유자가 조건 부합 ‘주장’해야 일반 대지와 동등하게 평가[이수희 법무법인 센트로 변호사] 재건축정비사업조합과 지역주택조합은 도시 및 주거환경정비법 혹은 주택법상의 각 매도청구권 행사 요건을 충족할 경우 사업에 동의하지 않는 토지 소유자들을 대상으로 매도 청구를 할 수 있다. 그리고 이러한 매도청구소송 내 토지 감정평가는 ‘개발 이익을 포함한 시가’로 산정돼야 한다는 것이 확립된 대법원 판례다. 이는 재건축정비사업조합 및 지역주택조합이 기존의 토지 소유자들에게 토지를 강제로 2019/12/23 | 작성자 이수희 | 조회수 551 | 추천수 14
‘혹’하는 분양 광고, 어디까지 보상받을 수 있을까 -‘선분양·후시공’이냐 ‘선시공·후분양’이냐에 따라 판결 달라져 [송한사 법무법인 지평 변호사] 아파트나 상가가 건축 전에 분양될 때 소비자들은 분양 광고의 내용이나 아파트의 모델 하우스를 보고 매수를 결정할 수밖에 없다. 분양 광고 속에 포함된 내용은 어디까지 보상받을 수 있을까.먼저 분양 광고에 포함된 내용을 분양 계약의 일부라고 볼 수 있는지 살펴보자. 분양 광고의 내용이 분양 계약의 일부라면 수분양자는 분양자에게 광고 내용의 이행을 구할 수 있고 그것이 이행되지 않는다면 계약 위반에 따른 각종 청구를 2019/12/09 | 작성자 송한사 | 조회수 417 | 추천수 12
신축 아파트로 인한 ‘조망권 침해’ 보상 받을 수 있... -개방감 상실로 인한 배상 책임을 인정하는 사례는 극히 드물어 [이승태 법무법인 도시와사람 대표변호사]아파트 분양 홍보물 속에 빠지지 않고 등장하는 단어를 꼽으라면 ‘조망’이 그중 하나일 것이다. 주택을 선택하는 기준이 다양하지만 소득 수준이 점차 증가하면서 주거 환경을 아파트 선택의 중요한 기준으로 생각하는 사람들이 늘어나고 일조 상황보다 조망의 가치에 비중을 더 두는 경우도 많아지고 있다.수도권의 681개 아파트 단지의 총5547개 동을 대상으로 2007년쯤 로열 동의 기준에 대해 조사한 결과 놀랍게도 ‘조망’을 2019/12/02 | 작성자 이승태 | 조회수 517 | 추천수 15
재개발 분양 아파트 등기 지연…손해배상 얼마나 가능... -지연 기간, 지연 원인 등에 따라 계산 가능…조합원은 별다른 실익 없어[최혜진 법무법인 센트로 변호사] 재건축·재개발된 지역의 아파트를 분양 받아 입주하고도 소유권 이전 등기를 받지 못하는 경우가 종종 발생한다.이때 소유자가 아파트를 팔려고 해도 등기를 넘겨 줄 수 없기 때문에 매수자가 소유권이 확보되지 않은 아파트를 사는 게 망설여질 수밖에 없다. 전세 역시 세입자가 누구 소유의 아파트인지 불분명해 불안해 잘 들어오지 않으려고 해 결국 울며 겨자 먹기로 소유자가 매매가나 전셋값을 낮출 수밖에 없다. 소유자가 2019/11/25 | 작성자 최혜진 | 조회수 836 | 추천수 15
수익형 부동산, 분양 시 ‘고수익 보장’ 약속 맹신은... -분양형 호텔 ‘확정 수익 보장’도 분양 촉진을 위한 마케팅 수법에 불과[최광석 법무법인 득아 대표 변호사] 상가 점포와 같은 수익형 부동산을 분양받는 과정에서 분양 회사나 매도인에게 일정한 수익 보장을 약속받기도 한다. 하지만 그 약속은 제대로 지켜지지 않을 때가 많다.먼저 모 중개업자에게 상가 점포 분양권을 샀다가 낭패 본 어느 의뢰인의 사연이다. 이 의뢰인은 아파트를 매수하기 위해 어느 중개업소를 방문했다가 해당 중개업자가 매입한 분양권을 웃돈(프리미엄) 1000만원을 얹어 약 6억원을 주고 매입했다. 해당 분 2019/11/18 | 작성자 최광석 | 조회수 479 | 추천수 14
업종 지정한 상가 분양, 어떻게 보호될까? -동종 업종 영업 제한, 입점자 전원에 효력…건축주 소유 점포도 포함[송한사 법무법인 지평 변호사] 상가 건물 중에는 분양 당시부터 점포별로 업종을 지정해 분양하는 곳이 있다. 이때 점포는 적어도 해당 건물 내에서는 특정 업종에 대한 독점적 지위를 갖게 되며 이는 해당 점포의 가치에도 영향을 미친다. 이 때문에 업종 지정 여부는 점포의 매수를 결정하는 데도 중요한 요인으로 작용한다. 이러한 업종 제한의 효력은 분양 계약만으로 계속 보장될 수 있을까. 결론부터 말하면 위와 같은 업종 제한의 효력은 해당 상가 건물의 수 2019/11/11 | 작성자 송한사 | 조회수 674 | 추천수 13

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