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법으로 읽는 부동산

부동산 거래를 하면서 발생하는 크고 작은 분쟁을 피하는 법, 사기 당하지 않는 법 등 부동산 안전거래 가이드, 높은 수익률을 미끼로 유혹하는 대박상품들의 진실, 제대로 알고 내는 세금 이야기 등 부동산과 뗄 수 없는 법 이야기

부동산 계약 해지 기준은 '가계약금' 아닌 '약정된 계... -서로간의 ‘묵시적 약속’인 가계약금 인정 안 돼…녹취나 문자 메시지 등 증거 남겨야 [김향훈 법무법인 센트로 변호사] 부동산 매매나 임대차 계약을 할 때 반드시 계약금을 지급해야만 하는 것은 아니다. 그냥 계약서만 써도 계약이고 법적인 구속력이 있다. 하지만 우리 사회에서는 계약금을 지급하는 것이 현저한 관행이 돼 이제는 계약금을 주지 않으면 아예 거래가 안 되는 상황이다. 그런데 이렇게 계약금을 준다는 것은 계약의 효력을 더욱 공고히 하겠다는 의미로도 볼 수 있는데 아이로니컬하게도 우리 민법 제565조는 2018/11/12 | 작성자 김향훈 | 조회수 438 | 추천수 6
건물에서 다치면 누구에게 책임 물어야 할까 -관리 소홀 때는 임차인이 아니라 임대인이 손해배상 책임 [이승태 법무법인 도시와 사람 변호사] 최근 아파트 시세가 무섭게 오르면서 아파트에 대한 투자 열기가 뜨거워졌다. 하지만 정부의 연이은 부동산 규제 정책으로 아파트에 쏠렸던 투자자들의 관심이 수익형 부동산, 그중에서도 특히 상가주택으로 이동하는 경향이 있다. 상가주택은 소유자가 직접 주택에 거주하면서도 상가를 통해 임대 수익까지 얻을 수 있다는 점에서 매력 있는 투자처다. 그런데 상가주택은 아파트와 달리 건물의 유지·관리에 대한 책임을 소유자 2018/10/15 | 작성자 이승태 | 조회수 452 | 추천수 14
전대차 계약에서 건물주에게 세금계산서를 받을 수 있... -원칙은 전대인만 계산서 발행 책임 있어…별도 약정 시 건물주도 발행 가능 [사봉관 법무법인 지평 변호사] A씨는 퇴직 후 ‘애견용품숍’을 운영하기 위해 집 부근에 있는 4층 건물 중 일부를 월 1000만원에 임대하기로 했다. 이 건물은 B씨가 소유자인 C씨로부터 임대차보증금 5000만원, 임대차 기간 2017년 1월 1일부터 5년간, 월차임 2000만원에 임대 받아 사용하고 있었다. 그런데 B씨는 2017년 12월경 A씨에게 사정이 생겼으니 월차임을 건물주 C씨에게 지급하라고 요청했다. 이에 A씨는 C씨에게 2018년 1월분부터 2018년 6월 2018/10/08 | 작성자 사봉관 | 조회수 458 | 추천수 13
‘반려견’이 임대차계약 파기 사유 될까 임대차 목적물 내 반려견 사육을 희망하지 않는다면 계약 문구로 명시해야[한경비즈니스= 최광석 법무법인 득아 변호사] 임대차계약 체결 당시 알지 못했던 반려견 사육을 이유로 임대인이 일방적으로 임대차계약 이행을 거부하면서 임차인이 임대인을 상대로 제기한 손해배상 청구 사건의 판결을 소개한다. 최근 언론에도 많이 소개된 사건(2017나63995)이다. 결론부터 말하면 임차인이 승소했다. 1심 판결에선 500만원 배상을 인정했고 2심 판결에선 여기에 700만원이 늘어난 1200만원이 인정됐다. ◆사회 통념상 어긋나지 않는 ‘반려 2018/09/27 | 작성자 최광석 | 조회수 503 | 추천수 16
매수한 토지가 오염됐다면 누구에게 책임 물을까 특약 맺었더라도 오염자에게 직접 손해배상 청구 가능[이승태 법무법인 도시와사람 변호사] 종종 토지를 매수했다가 건축폐기물이나 환경오염 물질이 지표면 아래에서 발견돼 낭패를 보게 됐다는 뉴스를 접하게 된다. 민법에는 매매계약의 당사자 사이에서 매도인에게 담보 책임을 부담하도록 정하고 있기 때문에 매수인은 이러한 사유가 있다는 것을 안 날로부터 6개월 이내에 매수인을 상대로 손해배상을 청구할 수도 있다. 하지만 만일 매수인이 매도인과의 사이에서 매도인의 책임을 면제해 주는 특약을 맺었거 2018/09/17 | 작성자 이승태 | 조회수 655 | 추천수 12
임대한 아파트 팔리면 보증금은 누구에게 받나 -원칙은 새주인…다만 매도 시점에서 임차인의 주민등록 여부에 따라 바뀌어[사봉관 법무법인 지평 변호사] A는 5년 전 미국에 유학 중인 사촌형 B 소유의 아파트를 시세보다 저렴하게 임차했다. 최근 결혼하게 돼 신혼집으로 이사를 간 A는 B에게 사정을 이야기하면서 보증금 반환을 요구했다. B는 자신이 미국에 직장을 가지게 돼 얼마 전 C에게 위 아파트를 매도했다고 말했다. 또 C가 A에 대한 보증금을 지급하기로 약속했으니 C에게 보증금 반환을 청구하라고 했다. 그런데 A가 C에게 보증금 반환을 청구하자 C는 자 2018/09/10 | 작성자 사봉관 | 조회수 657 | 추천수 17
양도 받은 ‘조합원 지위’의 효력은 매도인이 관련 서류 제시하기 전까지 중도금 납부 미뤄야 안전 2017년 8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 조합 설립 이후 부동산을 양수하면 조합원 자격이 없다. 하지만 예외적으로 조합원 자격이 인정되는 것도 있다. 상속·이혼에 따른 양도·양수는 제외된다. 투기적인 목적이 없고 불가피한 경우이기 때문이다. 또 양도인에게 일정한 사정이 있다면 그로부터 양수한 자는 조합원 자격이 있다. 그 사유는 양도인에게 △가구원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병 치료(1년 이상)·취학·결 2018/08/27 | 작성자 김향훈 | 조회수 878 | 추천수 29
예전 회원권으로 새로 지은 헬스클럽을 이용할 수 있... -쟁점은 신규 시설과 기존 시설의 ‘동일성’ 문제 [한경비즈니스=사봉관 법무법인 지평 변호사] 1988년 올림픽이 끝난 후 A는 집 근처에 헬스장·사우나와 조그만 골프연습장도 있는 B헬스클럽 회원권을 구입했다. B헬스클럽은 A가 나이를 먹어가는 만큼 시설도 노후화됐다. 그러던 중 B헬스클럽의 소유자인 C회사는 2016년 가을 A와 다른 회원들에게 수년 동안 적자가 누적돼 클럽의 유지가 불가능하다는 이유로 2017년 3월 B헬스클럽을 폐쇄하고 회원들에게 입회 보증금과 잔여 회비를 반환하겠다고 통지한 후(‘이 사건 해지 통 2018/08/20 | 작성자 사봉관 | 조회수 397 | 추천수 14
기부한 재산이 엉뚱한 데 쓰인다면 추후 분쟁 시 증여계약 목적 기재하고 서면 남겨야 효과적인 대응 가능 [김향훈 법무법인 센트로 변호사] 기부 문화가 정착돼 감에 따라 자신의 재산을 사회에 환원하는 사람들이 늘고 있다. 바람직한 변화다. 하지만 사회 발전에 이바지한다는 기분에 취해 아무 계획 없이 재산을 기부한다면 처음에 가졌던 선한 목적의 달성에 차질이 생기는 것은 물론 기부자 또한 낭패를 겪을 수 있다. 자신의 연탄 공장을 이전하면서 환경오염을 유발한 것에 대한 속죄의 표시로 공원 목적으로 사용하라고 수백억원의 땅을 지방자치단체에 2018/07/30 | 작성자 김향훈 | 조회수 486 | 추천수 17
아파트 구입에 ‘왕도’는 없다 -지역주택조합, 청약통장 필요 없고 저렴하지만 난관 많아 [한경비즈니스=김향훈 법무법인 센트로 변호사] 아파트를 구입하는 방법은 여러가지다. 첫째, 부동산중개사 사무소나 인터넷 또는 직접 발품을 팔아 구입하는 방법. 둘째, 청약저축에 가입해 일반 분양 신청을 하고 당첨되는 방법. 셋째, 재건축·재개발 지역의 물건을 구입한 뒤 사업이 진행되기를 기다리는 방법. 또 경매·공매로 구입하는 방법이 있을 수 있다. ◆지역조합 가입, ‘디벨로퍼가 되는 것’ 남은 방법으로는 지역주택조합(또는 지역조합)에 가입하는 2018/07/16 | 작성자 김향훈 | 조회수 924 | 추천수 14
복잡하지만 알아둬야 할 상가 점포의 차임 증감법 -5% 인상 한도, ‘연간’ 기준 아니라 ‘갱신 때마다’ 적용[최광석 법무법인 득아 변호사] 경제 전반에 걸친 불경기가 심화되면서 상가 점포의 차임 증감 문제로 임대인과 임차인 간의 갈등도 점차 고조되고 있다. 상가 점포의 차임 증감에 관한 관련 법령이 매우 복잡해 실무상 오해가 많아 이를 정리해 본다. 현행 법령상 차임 증감은 정해진 임대차 기간 도중인지 아니면 정해진 기간이 종료되고 갱신 요구에 따른 것인지를 구분해 살펴야 한다. 먼저 임대차 기간 도중의 차임 증감 문제인데, 민법 628조와 상가건물임대차 2018/07/09 | 작성자 최광석 | 조회수 1080 | 추천수 21
스스로 내 집 짓기, ‘정공법’ 택해야 -무면허 업자에 맡기는 ‘위장 직영’은 득보다 실 [한경비즈니스=이승태 법무법인 도시와사람 변호사] 오랫동안 아파트에 거주하던 A는 단독주택을 짓고 싶다는 오랜 소망을 실행에 옮기기로 결심했다. 건축에 대해 문외한인 A는 인터넷을 통해 집 짓는 방법을 검색하다 보니 건축주가 직접 시공하는 방식과 도급을 주는 방식이 있다는 사실을 알게 됐다. 본디 건축물 시공은 법에 따라 등록한, 다시 말해 건설업 면허를 취득한 건설업자가 해야 한다. 건설업 면허를 취득하려면 건설산업기본법에서 정하는 기술·자본·장비를 갖춰 2018/06/25 | 작성자 이승태 | 조회수 861 | 추천수 21
부인에게 명의신탁해도 문제가 될까 -‘조세 회피’ 없었다는 점을 명의자가 스스로 증명해야 [한경비즈니스=사봉관 법무법인 지평 변호사]공장 부도를 내고 신용 불량자가 된 A. 3년 전 사업을 재개하는 과정에서 채무자인 B가 기존 채무금 5억원에 갈음해 시가 3억원 상당의 임야를 이전하라고 했다. A는 현재 체납한 세금이 1000만원가량 있고 또 A 명의로 이전 시 채권자가 이를 집행할 가능성이 있어 B의 동의를 얻어 부인 명의로 임야에 대한 소유권 이전등기를 마쳤다. 그런데 어떻게 알았는지 A의 채권자인 C가 연락해 채무금 3억원을 한 달 내로 갚 2018/06/18 | 작성자 사봉관 | 조회수 1038 | 추천수 29
연체했다고 단수했다가는 ‘큰코다친다’ -단전·단수는 최대한 신중하게…형사처분·민사 손해배상까지 이어질 수도 [한경비즈니스=최광석 법무법인 득아 변호사] 차임이나 관리비 징수 등의 목적으로 단전·단수 조치가 취해지기도 한다. 그런데 이런 단전·단수 조치의 대부분이 임대차 계약서나 집합건물 내 관리 규약 등에 근거한 것이어서 위법이라는 생각 없이 쉽게 행해지는 경향이 있다. ◆강제적인 단전·단수, 쟁점은 ‘정당행위’ 임대차 계약에서 정한 당사자 간 합의나 집합건물법에 따른 관리 규약에서 정한 절차에 따라 이뤄진 단전·단수 행위의 2018/06/11 | 작성자 최광석 | 조회수 913 | 추천수 28
권리금 회수 방해’ 판단 기준은? -임대차 기간, 권리금 성격 따라 통상적으로 5년 인정돼 [한경비즈니스=정원 법무법인 지평 변호사] A는 B가 소유하고 있는 건물에서 약국을 7년 가까이 운영하고 있다. 임대차 기간 만료 1개월 전 B는 A에게 계약 연장을 원하면 월차임을 350만원으로 인상하겠다고 통보했다. 기존 월차임은 250만원이었다. 계약 연장 의사가 없던 A는 신규 임차인이 되려고 하는 C와 권리금을 1억원으로 정하는 권리금 계약을 체결한 후 B에게 권리금 회수 기회를 방해하지 말라는 내용증명을 발송했다. 그러다 A·B·C는 함께 만나 임 2018/06/04 | 작성자 정원 | 조회수 902 | 추천수 26

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