한경닷컴 부동산 :: 내집마련에서 투자까지!

이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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2030 청약 소외계층의 내집마련전략 이른바 ‘로또아파트’라는 신조어가 생길정도로 아파트 청약열풍이 뜨거운 대한민국이다. 문제는 2030 청약 소외계층의 경우 현행 청약가점제하에선 내집마련이 더욱 어려워졌다는 점이다. 이제는 투자방법과 부동산유형측면에서 틈새시장을 찾아봐야한다. 2030층이 서울 강남 및 도심권을 비롯한 수도권 인기지역 내 아파트를 분양받고자할 경우 현행 청약가점제하에서 당첨을 기대하기란 결코 쉽지 않다. 게다가 주택가격안정화를 원하는 정부가 고분양가문제를 잡기위해 집단대출에 필요한 주택도시보증공사(HUG)의 보증요건 2018/03/31 | 작성자 이동현 | 조회수 444 | 추천수 7
다주택자 주택 매각 시 절세전략 정부가 발표한 세법개정안에 따라 2주택 이상을 보유 중인 다주택자가 4월 1일 이후 조정대상지역에서 집을 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 됐다. 다주택자라면 주택 매각에 앞서 어떻게 절세전략을 짜느냐에 따라 차익실현의 폭이 크게 달라질 가능성이 농후해진 것이다. 우선 절세전략을 세우기에 앞서 보유 중인 주택들 중 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별기준은 이왕이면 중장기적으로 잡는 편이 좋다. 당연하겠지만 향후 가치상승이 기대되어 매각하기에 아쉬운 주택으로 판 2018/03/29 | 작성자 이동현 | 조회수 604 | 추천수 8
노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자, 지금 들어... 조기은퇴, 저성장, 저금리, 100세 시대에 살고 있는 현실을 감안한다면 노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자 역시 빠를수록 좋을 듯하다. 다만 부동산이라는 상품의 특성상 큰돈이 들어가고 더욱이 노후를 대비한 투자인 만큼 수익성보다는 안전성과 환금성에 보다 큰 비중을 두는 게 좋을 듯하다. 따라서 당장은 높은 수익률을 보이더라도 꾸준히 유지시키지 못하는 부동산이라면 노후를 대비한 투자 상품으로 부적격하다. 노후 임대수익을 노릴 수 있는 상업용 부동산으로는 상가빌딩, 구분상가, 오피스텔, 지식산업센터 2018/03/13 | 작성자 이동현 | 조회수 1030 | 추천수 16
공공지원 민간임대주택 청약해도 괜찮을까? 이전의 ‘뉴스테이’가 전세시장이 월세시장으로 빠르게 전환되는 주거형태의 변화 속에서 주택소유 여부와 상관없이 중산층을 대상으로 등장했다면 新뉴스테이라 불리는 공공지원 민간임대주택은 집값 및 임대료 상승 여파로 거주 자체를 위협받고 있는 저소득층 무주택자에게 단비가 될 것이다. 일단 초기 임대료 수준이 시세의 90~95% 수준으로 낮다. 특히 전체 공급물량의 20% 이상은 청년·신혼부부에게 특별공급될 예정인데 이들의 초기 임대료 수준은 시세의 70~85%선으로 매우 저렴하다. 다만 한 가지 유념할 것 2018/03/09 | 작성자 이동현 | 조회수 675 | 추천수 13
지금이라도 강남 아파트 사야 할까? 우리가 잘 알다시피 최근 수년간 주택가격을 끌어올린 건 다름 아닌 서울 강남 아파트였다. 이처럼 강남 아파트가 대한민국 주택시장을 주도할 수 있었던 데는 무엇보다 탄탄한 수요가 받쳐주고 있기 때문인데, 이러한 이유로 서울 강남 아파트는 지역구가 아닌 전국구 아파트로 통한다. 즉 서울에서만 강남 아파트를 찾는 게 아니라 경기, 부산, 대구, 광주, 대전은 물론, 더 멀리 제주에서도 강남 아파트를 사고 싶어 하는 사람이 적지 않다는 얘기다. 사실 서울 강남은 1970년대 정부주도하에 계획적으로 개발된 대규모 신도 2018/02/20 | 작성자 이동현 | 조회수 1436 | 추천수 20
서울 비강남권 아파트 지금 사도 괜찮을까? 최근 몇 년 사이 서울 아파트 가격은 강남권을 중심으로 강세를 이어오고 있다. 정부의 잇따른 규제책 발표와 과열을 우려하는 언론의 목소리에도 쉽사리 꺾일 분위기가 아니다. 투자를 목적으로 하는 가수요자든, 거주를 우선하는 실수요자든 다분히 혼란스러울 수밖에 없다. 상대적이지만 고가 아파트가 즐비한 강남권뿐만 아니라 비강남권 아파트를 매입하려는 사람들조차 골치가 아플 것이다. 만일 단기적으로 가격급등을 시현한 강남권 재건축 아파트는 논외로 한다면, 지금 서울 비강남권 아파트에 투자하면 어떨까? &n 2018/02/12 | 작성자 이동현 | 조회수 1488 | 추천수 42
재건축!! 지금 투자해도 될까? 신정부 들어 수많은 규제가 몰리고 있음에도 재건축시장에 대한 투자자들의 관심도는 여전히 뜨겁다. 최근 몇 년 사이 대한민국 아파트 가격을 끌어올린 주인공은 다름 아닌 재건축, 특히 서울 재건축, 좀 더 정확히 집어보면 강남 재건축이라는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이 아닌가. 돌이켜보건대, 서울 재건축 가격급등은 2014년 9월 박근혜정부가 주택시장 활성화를 명분으로 재건축연한을 기존의 40년에서 30년으로 단축시키면서 촉발됐다. 재건축연한 10년 단축은 그간 학군 및 교통, 생활환경 등 주거 인프라가 뛰어나 수요는 많 2018/02/07 | 작성자 이동현 | 조회수 1484 | 추천수 35
양도세 중과 시행을 앞둔 다주택자의 대응방안은 진퇴양난!! 정부가 시행 예고한 바에 따르면, 다주택자는 현재 보유 중인 주택을 4월 1일 이후 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 되었다. 지난 ‘8.2 부동산 대책’ 이후 정부의 고강도 부동산 규제책이 사실상 다주택자에게 집중되는 모양새다. 하지만 서울 강남권 재건축단지를 필두로 일부 아파트의 경우 정부의 잇따른 규제책에도 가격 상승세가 멈추지 않고 있고, 심지어 매물을 구경하기도 쉽지 않은 것이 현실이다. 그렇다고 투기근절을 통한 집값안정을 핵심과제로 내세웠던 정부로서도 백기를 들 수 2018/01/29 | 작성자 이동현 | 조회수 1145 | 추천수 28
2018년 새해 부동산시장을 전망해본다. 2017년 5월 출범한 신정부의 부동산 정책은 투기수요 차단을 통한 집값 안정과 실수요자 및 서민을 위한 주택공급 확대로 요약된다. 무엇보다 신정부의 출범이 보수에서 진보로의 전환인 만큼 부동산시장을 바라보는 시각 역시 앞선 박근혜정부와는 확연히 다른데 부동산(주택)을 경기회복의 도구로 활용하기보다는 본연의 모습인 의식주의 하나라는 관점에서 접근하려는 모양새다. 최근 정부가 ‘주거복지 로드맵’이나 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 통해 주택 공급량을 대폭 늘리려는 의도 등이 그 궤를 같이한다. 2017/12/31 | 작성자 이동현 | 조회수 1933 | 추천수 34
신정부 부동산 정책에 대응한 맞춤식 투자전략 [다주택자 투자전략] 8.2 부동산 대책 이후 정부의 고강도 규제정책이 사실상 다주택자에게 이어지는 모양새다. 이에 대한 대응방안으로 다주택자가 선택할 수 있는 방법에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 매각하는 것이다. 다만 양도차익의 크기에 따라 매각시기를 달리 정할 필요는 있다. 집값을 크게 상승시킬만한 특별한 호재가 없는 한, 2018년 4월 1일 이후 다주택자에 대한 양도세 중과가 예고된 만큼 양도차익이 큰 주택은 늦어도 2018년 3월 31까지 매각하는 것이 좋다. 조정대상지역에서 2주택을 가지고 있는 2017/10/31 | 작성자 이동현 | 조회수 1568 | 추천수 19
신정부 출범 이후 부동산 정책 되돌아보기 2017년 5월 9일, 문재인 대통령 당선과 함께 신정부가 출범했다. 신정부의 출범은 보수에서 진보로의 전환인 만큼 우리나라의 정치, 경제, 사회 등 다양한 분야에서 적지 않은 변화를 예고하고 있었는데, 부동산시장도 예외는 아니었다. 신정부 출범 이후 지금까지 발표된 부동산 정책의 기조를 살펴보면, 부동산시장 활황을 통한 경기부양보다는 집값을 잡아 서민의 주거안정을 꾀하겠다는 확고한 의지를 엿볼 수 있었다. 신정부가 내놓은 첫 번째 부동산 정책인 ‘6.19 부동산 대책’은 ‘주택시장의 안정적 관리를 2017/10/09 | 작성자 이동현 | 조회수 1297 | 추천수 29
노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략 노후준비를 위하여 투자할 수 있는 대표적인 수익형부동산으로는 구분상가, 상가건물, 오피스텔, 소형아파트가 있다. 물론, 이들 각각은 투자대상으로서 나름의 장단점을 가지고 있다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장 상황에 맞는 철저한 검토가 선행되어야 할 것이다. 첫째, 구분상가(개별상가)에 투자할 경우이다. 장점은 주거용이 아닌 상업용이라는 속성상 비교적 임대관리가 수월하고, 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다는 것이다. 하지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영 2017/06/28 | 작성자 이동현 | 조회수 2284 | 추천수 35
100세 시대 노후준비를 위한 부동산 투자전략 지난해 12월 통계청이 발표한 자료에 따르면, 65세 대한민국 남성이 앞으로 더 살 수 있을 것으로 예상되는 기대여명이 경제협력개발기구(OECD) 평균치를 처음으로 넘어선 것으로 나타났다. 우리는 지금 남녀불문하고 이른바 ‘100세 시대’에 살고 있는 것이다. 문제는 길어야 20~30년을 일할 수 있는 직장에서 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 그 이후에 남겨진 30~40년이라는 긴 여정을 안정적인 소득 없이 살아가야할지도 모른다는 불확실한 현실에 있다. 100세 시대 노후준비를 위한 재테크가 일생일대의 2017/06/25 | 작성자 이동현 | 조회수 2382 | 추천수 38
인구이동과 주택시장 얼마 전 우연찮게 인터넷 검색을 하다 재밌는 뉴스 한편을 접하게 되었다. “인구이동, 어디서 오고 어디로 가는가(2017.3.14 슬로우뉴스)”라는 칼럼형 기사였다. 인구이동을 통해 지역 간 영향력은 물론, 한발 더 나아가 주택시장을 내다볼 수 있다는 점에서 부동산 컨설팅 및 세미나 강연을 직업으로 하고 있는 필자에게는 매우 흥미로운 뉴스거리가 아닐 수 없었다. 국제연합(UN)은 인구이동을 ‘지리상의 단위지역에 있어서의 지리적 유동성, 즉 공간적 유동성의 한 형태로서 일반적 2017/04/25 | 작성자 이동현 | 조회수 1961 | 추천수 46
금리 인상과 수익형 부동산 투자 봄의 시작을 알리는 춘분이 지났건만, 미국발 금리 인상 이슈로 국내 부동산시장에는 여전히 차가운 기운이 감돈다. 금리 인상은 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않은데, 특히 임대를 목적으로 하는 수익형 부동산에는 커다란 위협요인이 아닐 수 없다. 시중금리가 높아지면 높아질수록 수익형 부동산의 투자수익률이 하락하기 때문이다. 따라서 수익형 부동산 투자자라면 원하든 원하지 않든 금리 인상에 대처할 수 있는 나름의 투자법을 강구해야할 것으로 보인다. 지난해 하반기 이후 현재까지 국내외 언론에 등장한 금리 2017/03/29 | 작성자 이동현 | 조회수 3284 | 추천수 43

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