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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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역전세난에 대처하는 우리의 자세 9.13 부동산 대책 이후 주택시장은 가격 안정기 내지 거래 침체기로 접어든 모양새다. 이는 한국감정원이 발표한 전국 주간아파트 가격동향을 통해서도 확인할 수 있는데 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 매매가, 전세가 모두 하락폭을 확대하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 야심차게 내놓은 9.13 부동산 대책이 주택시장 가격안정화에 제대로 힘을 발휘하고 있는 것이다. 그런데 엉뚱한데서 문제가 불거지고 있다. 바로 역전세난이다. 실제로 역전세난은 최근 언론사들의 부동산관련 기사에서 빠지지 않고 등장하는 단 2019/03/25 | 작성자 이동현 | 조회수 320 | 추천수 9
비주거용 부동산 시장 전망 및 투자전략 2019년 비주거용 부동산 시장은 9.13 부동산 대책의 영향권 내에서 위기와 기회를 함께 맞이할 것으로 보인다. 즉 정부가 작심하고 내놓은 9.13 부동산 대책이 다주택자 및 고가주택 소유자를 타깃으로 한 주택시장 안정책인 만큼 상가나 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산시장은 직접적 규제의 가시권에서 크게 벗어나있기 때문이다. 주거용 부동산 시장의 약세에 따른 대체효과 내지 풍선효과를 기대해볼만하다. 이는 기회요인으로 볼 수 있다. 하지만 거시경제측면에서 보면 이야기는 달라진다. 경기침체 장기화, 금리인상 추이, 대출 2019/02/21 | 작성자 이동현 | 조회수 783 | 추천수 19
2018년 주택시장 결산 및 2019년 전망 2018년 주택시장을 한마디로 요약한다면 “9.13 부동산 대책이 좌우한 한해”였다. 지난 9월 13일, 문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 대책 발표 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓았던 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있었다. 실제로 9.13 부동산 대책은 당초 많은 전문가들이 예상했던 수준을 훨씬 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 2018/12/22 | 작성자 이동현 | 조회수 1456 | 추천수 29
부동산 틈새상품의 허(虛)와 실(實) 부동산시장에 상가나 오피스텔, 분양형호텔 등과 같은 틈새상품들이 또다시 부각되고 있는 요즘이다. 이는 ‘9.13 부동산 대책’이 발표된 이후 지방은 물론, 그동안 가파른 상승세를 이어온 서울지역 주택시장이 하방압력을 받고 있는 것과 연관 깊어 보인다. 상대적이지만 대출이나 세금 등 다양한 측면에서 정부규제를 덜 받고 있다는 사실이 투자자들의 관심을 끌고 있는 모양새다. 이점은 부동산 틈새상품이 투자자에게 제공할 수 있는 실(實)일 것이다. 하지만 이들 부동산 틈새상품들은 거시적 관점에서 경기불황에 민감 2018/12/04 | 작성자 이동현 | 조회수 1060 | 추천수 35
9.13 부동산 대책의 연착륙을 기대하며 대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 몇 년간 쉼 없이 달려온 서울 및 일부 수도권 아파트 값이 주타깃임은 물론이다. 최근 국내 부동산시장은 무소불위의 거침없는 서울 아파트 값 상승세와 정부의 집값 안정의지가 힘겨루기를 하는 모양새다. 지난 9월 13일, 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓은 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있 2018/09/29 | 작성자 이동현 | 조회수 1193 | 추천수 37
강남 아파트 대기수요 풍부해...집값 잡으려면 공급확... 지난 ‘8.2 부동산 대책’을 기점으로 재건축 초과이익환수, 입주권 및 분양권 전매제한, 대출규제 강화, 양도세 중과, 보유세 개편 등 정부의 잇따른 고강도 부동산 규제책이 쏟아졌다. 물론 규제의 한가운데 강남 아파트가 자리하고 있다. 서울 강남 집값이 또다시 꿈틀거리고 있다. 이는 한국감정원이 발표한 8월 4주차(8월 27일 기준) ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 통해서도 확인할 수 있는데, 지방권의 하락이 눈에 띄는 반면, 서울은 강북, 강남 구분 없이 가격 강세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남의 경우 기존 2018/09/07 | 작성자 이동현 | 조회수 1324 | 추천수 37
하반기 주택시장을 좌우할 4가지 변수 하반기 대한민국의 주택시장은 크게 4가지 변수에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 첫째, 금리인상 변수에 주목할 필요가 있다. 미국은 지난 3월 기준금리를 인상한데 이어 6월13일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 이제는 한국보다 0.5%포인트 높아졌다. 비록 우리나라의 기준금리는 지난해 11월 1.50%로 올라선 이후 동결된 상태지만 최근 잇따른 미국의 금리인상 여파로 연내 한국은행의 기준금리 인상 역시 불가피해 보인다. 이를 선반영하듯 한국은행의 기준금리와 별개로 이미 국내 시중은행의 주택담보대출 금리 2018/07/02 | 작성자 이동현 | 조회수 1145 | 추천수 48
도시재생 뉴딜사업지 투자 전망은 얼마 전 정부는 전국 250곳을 선정해 지역 혁신거점으로 조성하는 등 3대 전략 5대 과제를 주요 내용으로 한 도시재생 뉴딜 로드맵을 발표했다. 정부의 주요 국정과제 중 하나인 도시재생 뉴딜사업이 본격화되는 모양새다. 향후 정부에서 전국 낙후지역 500여 곳을 선정해 5년간 총 50조 원을 투입한다고 하니 낙후된 도심지역은 개발로 인한 부동산 가치상승은 물론 지역경제 활성화마저 기대하는 분위기다. 현행법 하에서 도시재생 뉴딜사업은 도시의 기존 틀을 유지하면서 주거환경을 개선하고 도시 활력을 높이는데 초점을 2018/04/25 | 작성자 이동현 | 조회수 1904 | 추천수 51
2030 청약 소외계층의 내집마련전략 이른바 ‘로또아파트’라는 신조어가 생길정도로 아파트 청약열풍이 뜨거운 대한민국이다. 문제는 2030 청약 소외계층의 경우 현행 청약가점제하에선 내집마련이 더욱 어려워졌다는 점이다. 이제는 투자방법과 부동산유형측면에서 틈새시장을 찾아봐야한다. 2030층이 서울 강남 및 도심권을 비롯한 수도권 인기지역 내 아파트를 분양받고자할 경우 현행 청약가점제하에서 당첨을 기대하기란 결코 쉽지 않다. 게다가 주택가격안정화를 원하는 정부가 고분양가문제를 잡기위해 집단대출에 필요한 주택도시보증공사(HUG)의 보증요건 2018/03/31 | 작성자 이동현 | 조회수 1824 | 추천수 45
다주택자 주택 매각 시 절세전략 정부가 발표한 세법개정안에 따라 2주택 이상을 보유 중인 다주택자가 4월 1일 이후 조정대상지역에서 집을 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 됐다. 다주택자라면 주택 매각에 앞서 어떻게 절세전략을 짜느냐에 따라 차익실현의 폭이 크게 달라질 가능성이 농후해진 것이다. 우선 절세전략을 세우기에 앞서 보유 중인 주택들 중 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별기준은 이왕이면 중장기적으로 잡는 편이 좋다. 당연하겠지만 향후 가치상승이 기대되어 매각하기에 아쉬운 주택으로 판 2018/03/29 | 작성자 이동현 | 조회수 2002 | 추천수 50
노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자, 지금 들어... 조기은퇴, 저성장, 저금리, 100세 시대에 살고 있는 현실을 감안한다면 노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자 역시 빠를수록 좋을 듯하다. 다만 부동산이라는 상품의 특성상 큰돈이 들어가고 더욱이 노후를 대비한 투자인 만큼 수익성보다는 안전성과 환금성에 보다 큰 비중을 두는 게 좋을 듯하다. 따라서 당장은 높은 수익률을 보이더라도 꾸준히 유지시키지 못하는 부동산이라면 노후를 대비한 투자 상품으로 부적격하다. 노후 임대수익을 노릴 수 있는 상업용 부동산으로는 상가빌딩, 구분상가, 오피스텔, 지식산업센터 2018/03/13 | 작성자 이동현 | 조회수 2168 | 추천수 66
공공지원 민간임대주택 청약해도 괜찮을까? 이전의 ‘뉴스테이’가 전세시장이 월세시장으로 빠르게 전환되는 주거형태의 변화 속에서 주택소유 여부와 상관없이 중산층을 대상으로 등장했다면 新뉴스테이라 불리는 공공지원 민간임대주택은 집값 및 임대료 상승 여파로 거주 자체를 위협받고 있는 저소득층 무주택자에게 단비가 될 것이다. 일단 초기 임대료 수준이 시세의 90~95% 수준으로 낮다. 특히 전체 공급물량의 20% 이상은 청년·신혼부부에게 특별공급될 예정인데 이들의 초기 임대료 수준은 시세의 70~85%선으로 매우 저렴하다. 다만 한 가지 유념할 것 2018/03/09 | 작성자 이동현 | 조회수 2193 | 추천수 54
지금이라도 강남 아파트 사야 할까? 우리가 잘 알다시피 최근 수년간 주택가격을 끌어올린 건 다름 아닌 서울 강남 아파트였다. 이처럼 강남 아파트가 대한민국 주택시장을 주도할 수 있었던 데는 무엇보다 탄탄한 수요가 받쳐주고 있기 때문인데, 이러한 이유로 서울 강남 아파트는 지역구가 아닌 전국구 아파트로 통한다. 즉 서울에서만 강남 아파트를 찾는 게 아니라 경기, 부산, 대구, 광주, 대전은 물론, 더 멀리 제주에서도 강남 아파트를 사고 싶어 하는 사람이 적지 않다는 얘기다. 사실 서울 강남은 1970년대 정부주도하에 계획적으로 개발된 대규모 신도 2018/02/20 | 작성자 이동현 | 조회수 2486 | 추천수 60
서울 비강남권 아파트 지금 사도 괜찮을까? 최근 몇 년 사이 서울 아파트 가격은 강남권을 중심으로 강세를 이어오고 있다. 정부의 잇따른 규제책 발표와 과열을 우려하는 언론의 목소리에도 쉽사리 꺾일 분위기가 아니다. 투자를 목적으로 하는 가수요자든, 거주를 우선하는 실수요자든 다분히 혼란스러울 수밖에 없다. 상대적이지만 고가 아파트가 즐비한 강남권뿐만 아니라 비강남권 아파트를 매입하려는 사람들조차 골치가 아플 것이다. 만일 단기적으로 가격급등을 시현한 강남권 재건축 아파트는 논외로 한다면, 지금 서울 비강남권 아파트에 투자하면 어떨까? &n 2018/02/12 | 작성자 이동현 | 조회수 2696 | 추천수 84
재건축!! 지금 투자해도 될까? 신정부 들어 수많은 규제가 몰리고 있음에도 재건축시장에 대한 투자자들의 관심도는 여전히 뜨겁다. 최근 몇 년 사이 대한민국 아파트 가격을 끌어올린 주인공은 다름 아닌 재건축, 특히 서울 재건축, 좀 더 정확히 집어보면 강남 재건축이라는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이 아닌가. 돌이켜보건대, 서울 재건축 가격급등은 2014년 9월 박근혜정부가 주택시장 활성화를 명분으로 재건축연한을 기존의 40년에서 30년으로 단축시키면서 촉발됐다. 재건축연한 10년 단축은 그간 학군 및 교통, 생활환경 등 주거 인프라가 뛰어나 수요는 많 2018/02/07 | 작성자 이동현 | 조회수 3014 | 추천수 76

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