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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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2주택자는 앞으로 어떤 포지션을 취해야 할까? 서울 도심에 공공주도 정비사업으로 신축을 공급하겠다는 2.4대책이 발표된후 민간 정비사업 매매가 추이를 유심히 들여다봅니다. 민간 재건축단지인 압구정 구현대(3구역) 32평형 로열동 로열층(RR) 매도호가가 33억원입니다. 32억원에 매수하려니까 매도자가 1억원 올렸다고 합니다. 실거래가 기준으로 압구정 재건축단지는 20평형대에 이어 30평형대도 평당 1억원 시대입니다. 신축이 아닙니다. 민간 재개발구역인 염리3구역, 마포프레스티지자이 84타입 입주권이 RR이라지만 매도호가가 22억원입니다. 입주권 프리미엄이 15 2021/02/25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 579 | 추천수 7
지금 반드시 알아야 할 주택시장 현실인식 2.4대책의 후폭풍이 계속되고 있습니다. 문재인정부는 계획대로 공급하겠다고 거듭 공언하고 있습니다. 참으로 안타까운 상황입니다. 적재적소에 새아파트 공급해야 하는 골든타임은 이미 지났습니다. 시간을 거스를 순 없습니다. 제때에 서울 도심에 새 아파트 공급을 하지 못하는 것을 반성하고 올바른 공급 방향, 만간 재건축, 재개발 활성화로 선회해야 합니다. 서초그랑자이 84타입 실거래가 29억원처럼 시장은 역습을 가하고 있습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2.4대책과 설연휴 이후 부자노트 독자라면 반드시 알아야 2021/02/18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 916 | 추천수 17
2.4대책 이후 강남 신축 매수세가 강해진 이유 2.4대책의 후유증이 클 것입니다. 더욱이 문재인정부 정권 말기 레임덕 현상까지 가세한다면 2.4대책은 2.4선언에 그치며 명멸될 가능성이 높습니다. 수십년간 개발되지 못한 금싸라기 땅을 갖고 있는 토지주에게 공익을 위해 땅을 내놓으라는데 순순히 내놓을 사람은 없습니다. 10인 10색이라고 하죠? 대단지 정비사업이, 그중에서 중대형이 많은 재건축 아파트나 단독주택, 다가구, 상가 비율이 높은 재개발 사업속도가 왜 느릴까요? 공공주도 주택사업의 실효성은 매우 떨어질 것입니다.최근 강남권 실거래가를 보면 한강조망 아 2021/02/15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 394 | 추천수 6
강남 다주택자들은 왜 1인 1주택을 선호할까? 2.4대책이 발표됐습니다. 그런데 주택공급 확대책으로 집값이 안정되려면 소득 3, 4분위(상위 21~60%)에 속한 가구에서 선호하는 아파트를 공급해야 합니다. 하지만 문재인정부의 공급확대책은 지지기반인 소득 1, 2분위(하위 40%)를 위해 공공을 강조하고 있습니다. 공공을 지나치게 강조하면 결국 땅주인 집주인을 지나치게 괴롭힌다는 것인데... 과연 정책의 실효성이 있을까요?이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부 규제정책의 시대에 강남 다주택자는 왜 1세대 1인 1주택을 선호하는 걸까?라는 주제로 칼럼을 써볼까 합니다.&nb 2021/02/05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 808 | 추천수 21
유동성 장세, 자산가격 급등에 어떻게 대응할 것인가? 지난해 12월부터 수도권 아파트 전셋값 조정장세가 시작됐습니다. 전세시장 일시적 조정장세는 우선 올 1분기에 입주물량이 몰려있기 때문입니다. 서울 등 수도권 2021년 1분기 입주물량은 4만2천가구로 전년동기대비 1만가구가 늘어났습니다. 입주물량중 전세물량이 10% 안팎에 불과하지만 신축에 입주하기 위해 내놓은 자가 또는 전셋집이 시장에 유통물량으로 나오고 있습니다. 또 지난해 8월 이후 임대차2법으로 전셋값이 폭등하면서 매매가 전셋값 갭이 줄어들자 전셋집을 월세로 돌리고 전세 낀 아파트를 매수하는 무주 2021/01/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 880 | 추천수 23
남은 상승장 상승폭과 다가올 하락장 하락폭을 추론하... 지난해 8월 이후 단기 급등한 전셋값이 12월 이후 약보합세를 보이고 있습니다. 반면 매매가는 거래량이 적어도 의미 있는 실거래가 나오고 있습니다. 84타입 기준으로 흑석뉴타운 아크로리버하임 21억원대 실거래, 송파헬리오시티 22억원대(21.9억원?) 실거래 소식이 들려오고 있습니다. 유명세를 치른 마포프레스티지자이는 12월 19일 거래된 20억원 실거래가가 최근 등록됐습니다. 조합설립인가가 임박한 압구정의 경우 신현대 35평형 매도호가가 35억원입니다. 압구정 구축 평당 1억원 시대가 다가오고 있습니다. 압구 2021/01/21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 848 | 추천수 17
역대급 청약경쟁률은 역대급 후폭풍을 몰고 온다 지은 지 30년된 노후아파트가 전국에 100만가구가 넘고 있습니다. 2025년엔 300만가구가 넘을 예정입니다. 2019년 12월말 현재 서울에만 30만가구 이상입니다. 경기도는 13만8천가구외에 1990년대생 분당 일산 등 1기 신도시 아파트 28만가구가 대기중입니다. 올 하반기부터 분당 시범단지가 재건축 연한 30년이 도래합니다.서울에서 보듯 노후아파트 비중이 높아질수록 신축 선호도가 높습니다. 그래서 청약경쟁률이 매우 높습니다. 원도심 중심으로 인천 안양 광명 성남 수원 등도 마찬가지입니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2021/01/14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 903 | 추천수 23
공급부족이 누적되면 아파트값은 얼마나 폭등할까? 2021년 1월 오윤섭의 이메일 개인상담을 하고 있습니다. 종부세 부담과 2025년 이후 하락장에 대한 고민이 많더군요. 지방 원정투자를 청산하고 주택수를 줄여 인서울 인강남 투자로 집결하고 있습니다.하락장에 대해 다시 한번 말씀드립니다. 2025년 이후 하락장이 올 것에 대비해야 한다고 거듭 강조하고 있습니다. 하지만 저도 하락장이 언제 올지는 알 수 없습니다. 특히 경제위기나 금융위기는 예측영역 밖의 리스크입니다. 경제위기가 오지 않으면 낙폭은 예상보다 작을 것으로 예측하고 있습니다.2021년에 3주택 이상 다주택자들은 2021/01/07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 982 | 추천수 32
공급사이클로 본 2021년 주택시장 예측 2020년은 코로나로 마음 졸이며 한해가 다 간 느낌입니다. 여름이 오면 코로나 리스크가 사라질 것으로 기대했으나 지금도 현재 진행중입니다. 현실적으로 마스크를 안써도 되는 시기는 내년 하반기에나 가능할 것으로 보입니다.올 한해 오윤섭의 부자노트가 부동산 가치투자를 통해 자본소득을 올리는데 얼마나 도움이 됐는지 모르겠습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 아파트 인허가 실적을 중심으로 아파트시장 공급사이클로 2021년 이후 집값을 예측해보려고 합니다.2021년 수도권 주택시장은 3기 신도시 사 2020/12/31 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1510 | 추천수 36
초기 재개발 투자는 과연 하이리스크, 하이리턴일까? 내년 3월 입주하는 마포프레스티지자이 84타입 20억원 돌파가 화제입니다. 지난 2019년 12.16대책 직전 시가 15억원 전후 아파트는 LTV 0%라는 전무후무한 대출규제책으로 발생한 눌림목 구간을 지나 20억원으로 향하고 있습니다.비강남3구 서울권 신축 84타입 20억원 돌파 단지를 트래킹(Tracking)하면서 알게 된 사실인데요. 59타입 실거래가가 16억원에 가까워지면 84타입 실거래가는 20억원이 된다는 것입니다. 송파헬리오시티도 지난 8월 59타입이 16억원을 돌파하고 2개월뒤 10월에 84타입 20억원을 돌파했습니다. 실거래가 추세로 2020/12/24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 712 | 추천수 14
수도권 주택시장에 상승 에너지는 얼마 남았나? 앞선 오윤섭의 부자노트 칼럼에서도 언급했듯이 지방보다 수도권이 먼저 하락장이 오면서 탈동조화가 시작될 것으로 예상합니다. 공급만 보면 수도권은 2024년이 변곡점이 될 가능성이 높습니다. 과소공급에서 벗어난다는 것입니다.반면 공공택지 고갈로 공급에 직격탄을 맞은 지방은 2020년부터 상승장이 시작됐습니다. 점차 민간택지 공급이 늘어나겠지만 입주물량이 되려면 최소한 3년 이상 시간이 필요합니다. 또 예타 면제로 지방 SOC 개발호재가 지속되고 있습니다. 착공이 늘어나고 토지보상이 늘어날 것입니다.2020년부터 시작된 2020/12/17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 866 | 추천수 17
수도권 VS 지방 주택시장 누가 먼저 하락할까? 전국 아파트시장은 예측가능한 공급은 갈수록 줄어들고 예측 불가능한 수요는 실수요에 투자수요까지 가세하면서 갈수록 늘어나고 있습니다.다가오는 2021년 1, 2월은 연중 극성수기입니다. 전월세는 물론 매매 거래가 가장 많은 시기입니다. 통상 수능이 끝나면 학군 수요가 재편(떠날 사람 떠나고 들어올 사람 들어오고)되면서 거래량이 점차 늘어납니다. 이후 3월초 거래량이 정점에 달합니다.서울권 대부분이 전세물량은 물론 매매물량도 없는 시장 상황입니다. 전세물량이 없으니 세입자는 어쩔 수없이 반전세나 월세를 선택해야 합 2020/12/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 843 | 추천수 23
서울권 투기과열지구 집값이 2020년 20% 이상 폭등한 ... 한국건설산업연구원의 2021년 주택 경기전망 자료를 보면 내년 서울 등 수도권 집값 매매가를 -0.5%로 예측했습니다. 그런데 매매가 하락 근거가 참 요상합니다. 입주가능물건이 적어(실입주할 수 있는 유통물량이 적어) 매수세가 둔화되기 때문이라고 합니다. 사고 싶은 아파트 유통물량이 적으면 가격이 오르는 게 시장의 철칙입니다. 시장참여자들은 전세낀 매물보다 입주물을 선호해 입주물 매매가가 10% 비싼게 현재 시장 상황입니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 올해 2020년 수도권 아파트시장을 분석했습니다. 올해 수도권 2020/12/03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 922 | 추천수 27
종부세 폭탄은 왜 전셋값 매매가를 상승시키나? 2020년 12월은 시장참여자들의 매도심리가 중요한 달입니다. 양도세는 누진과세라 다주택자는 1년에 한 채씩 팔아야 하니 12월말까지 매도여부를 결정해야 합니다. 또 2021년 종부세 폭탄의 신호탄인 2020년 종부세액이 늘어나 12월 납부해야 하는 다주택자의 심리가 위축되고 있습니다.여기에 2년 거주하고 10년 이상 장기보유한 1주택자(일시적 2주택자 포함)는 12월말까지 매도해야 장기보유특별공제율이 80%입니다. 내년 1월 이후 매도할 경우 같은 조건에서 장특공제율이 48%로 크게 줄어듭니다. 11월 둘째 주 압구정발 거래량 2020/11/26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 851 | 추천수 21
주택시장 슈퍼사이클과 역발상 투자, 출구전략 불장이라는 표현을 좋아하지 않지만 연중 극비수기인 11월에 전국 아파트시장은 뜨거워지고 있습니다. 돈이 적은 사람은 지방으로, 돈이 많은 사람은 강남으로 몰려들고 있습니다. 자본차익을 실현한 뭉칫돈과 전셋값 상승으로 늘어난 현금(유동성)이 전국 아파트시장 곳곳에 유입되고 있습니다. 내년 3월 입주하는 마포프레스티지자이의 경우 84타입 전셋값이 12억원 이상을 호가합니다. 입주하지 않는 다주택자 조합원이라면 이주비 대출을 갚더라도 전세를 주면 10억원 안팎 현금이 생깁니다. 전국 아파트시장은 매매 전세 2020/11/19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1081 | 추천수 24

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