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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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지금 주택시장에선 무슨 일이 일어나고 있나? 문재인정부의 부동산 규제책은 짜깁기 정책입니다. 소급적용이 다반사고 규제에 또 다른 규제를 덧칠을 하니 누더기 정책입니다. 이번 2019년 소득세법 시행령 개정안에 따라 분양권 이월과세를 적용하고 종부세 주택수 계산에서 공동소유는 각각 1채로 계산됩니다. 또 2021년 이후 양도시 다주택자가 양도세 비과세를 받으려면 1주택자가 된 시점부터 2년이상 보유해야 합니다. 다만 일시적 2주택 양도세 비과세는 변함이 없습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 1월 현재 수도권 주택시장에 가해지고 있는 무차별 규 2019/01/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 973 | 추천수 24
세부담 강화책은 왜 집값 상승을 초래할까? 2019년 새해가 밝았습니다. 언론에선 폭락 기사가 쏟아지고 있습니다. 전셋값 하락세가 과연 언제까지 갈 것인가? 단기저점, 즉 바닥은 언제 칠 것인가? 언제 반등할 것인가? 물론 지나가봐야 알 수 있습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 종합부동산세 양도소득세 등 세부담 강화책이 왜 집값 안정에 실패하고 오히려 집값 상승을 초래하는 지를 정리했습니다. 참여정부 시절 다주택자에 대한 징벌적 과세가 문재인정부에서도 되풀이되고 있습니다. 2017년 8.2대책으로 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과세가 시행됐습니 2019/01/03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 855 | 추천수 23
2019년 아파트 투자에서 가장 중요한 것 송파헬리오시티 전셋값 움직임이 흥미롭습니다. 12월 31일 입주시작을 앞두고 전세문의가 늘고 저가물건 중심으로 거래량이 늘어나고 있습니다. 잠실 미성크로바와 진주 이주가 1월과 2월에 시작됩니다.헬리오시티 전셋값은 12월 26일 현재 84타입이 하한가는 6억원, 상한가는 7억5천만원 입니다. 지난 9~10월 8억원 이상에 계약한 사례가 있으니 내년 3월말까지 상한가는 최소한 8억원은 넘어설 것으로 보입니다. 헬리오시티 전셋값에 대해선 입주지정일이 4월 1일에 끝나면 4월중 자세하게 복기하겠습니다. 이번 주 오윤섭의 2018/12/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1292 | 추천수 36
일시적 매수우위시장에서 저가매물 투자법 문재인정부의 경제정책 역주행이 반복되고 있습니다. 집권후 2년간 수도권에 아파트 공급물량이 부족하지 않다고 강변하다 허겁지겁 3기 신도시를 발표했습니다. 또 뒤늦게 건설투자를 늘려 경제활력을 되찾는다고 2019년 경제정책방향을 발표했습니다. 과연 내수에 큰 비중을 차지하는 수도권 주택시장은 사지도 팔지도 못하게 만들어 거래절벽인데 경제활력을 찾을까요? 회의적입니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 지속되고 있는 일시적 조정장세, 일시적 매수우위시장에서 저가매물 투자법을 정리했습니다. 2013~ 2018/12/20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1150 | 추천수 25
부동산 개미들이 모르는 주택공급의 진실 이번 주 화요일 GTX C노선 예비타당성 통과가 발표됐습니다. 그렇다고 조정장세가 상승세로 반등하진 않을 것입니다. 다만 수원 군포 의정부 등 수도권 비규제지역 GTX 역세권 도보권 신축을 중심으로 매매가가 움직이지 않을까 예측해봅니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 개미들이 모르는 아파트 공급물량에 관한 진실을 소개합니다. 아파트 공급물량에 대한 진실을 정리하는 이유는 부동산 가치투자자들에게 일희일비하지 않고 4년 이상 장기보유하면서 최적의 매매타이밍을 잡는데 도움을 주고 싶기 때문입니다. 2018/12/13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1096 | 추천수 30
부동산 개미들이 모르는 매매타이밍 기술 9.13대책 이후 조정장세가 3개월 가까이 지속되고 있습니다. 강남4구는 재건축 단지를 중심으로 저가매물이 아직 소진되지 않고 있습니다. 반면 서울 등 수도권 전역에서 신축 준신축 재고아파트는 하방경직성이 강하고 투기과열지구인 광명뉴타운 입주권은 저가매물이 소진되고 있습니다. 조정장세가 과거와 다른 점은 유주택자에 대한 대출규제로 인한 거래절벽으로 팔지도, 사지도 못하는 비정상적인 상황이라는 점입니다. 하지만 비정상적인 상황이 길어지진 않을 것입니다. 성수기를 앞두고 저가매물이 늘어나지 않는 반면 매수문의 2018/12/07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1320 | 추천수 43
조정장세에 예측하지 말고 저가매수하라 9.13대책 이후 수도권 주택시장은 투자수요가 강한 시장과 실수요가 강한 시장에 따라 온도차가 뚜렷합니다. 투자수요가 강한 정비사업은 이주비 대출 규제 등으로 하락폭이 큰 반면 실수요가 강한 재고아파트는 규제지역도 신축 준신축 중심으로 하방경직성이 강합니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 갈수록 불확실해지는 주택시장에서 흔들리지 않는, 기본에 충실한 부동산 가치투자를 하는데 도움이 되는 글을 소개합니다. 알지도 못하고, 알 수도 없는 거시경제를 예측하는데 시간을 소모할 필요가 없습니다. 예 2018/11/29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1295 | 추천수 32
이번 조정장세에서 팔 아파트, 살 아파트 9.13대책 이후 서울 집값 하락 기사가 쏟아지고 있습니다. 매수자 관망세가 짙어지고 9,13대책 이전 매도타이밍을 놓친 매도자는 호가를 낮추고 있습니다. 9.13대책 이전 실거래가보다 낮게 계약이 이뤄지는 거래량이 얼마나 될 지가 12월 관전포인트가 될 것입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 매물 잠김 현상과 대기 매수자 관망세로 거래절벽에 가까운 조정장세의 특이점을 정리합니다. 1주택자 중심으로 시장참여자들은 이번 조정장세에서 매매를 위해 옥석을 가릴 수 있는 절호의 기회로 삼아야 합니다. &nb 2018/11/23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1351 | 추천수 22
재고아파트에서 준신축을 주목해야 하는 이유 이번 주 들어 기온이 많이 내려가 겨울로 향하는 느낌입니다. 머지않아 눈이 오겠지요. 수도권 주택시장은 여전히 규제지역 중심으로 매도세가 매수세보다 우위에 있습니다. 하지만 매도물량이 적고 대기 매수세가 꿈틀대고 있어 머지않아 '봄'이 올 것입니다. 응축된 상승 에너지는 1월 이후 분양시장부터 요동치고 재고아파트시장도 움직일 것입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 개인적으로 관심이 높은 준신축(입주 5~10년)이 재고아파트시장에서 어떤 의미를 갖고 있는지 분석해봅니다. 왜 준신축이 재고아파트 매매가에 2018/11/15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1062 | 추천수 20
거래량 10% 줄면 집값은 두자릿수 상승한다? 9.13대책 이후 조정장세가 계속되고 있습니다. 하지만 이번 조정장세는 실거래가 기준 매매가 하락폭이 적습니다. 특히 재고아파트가 그렇습니다. 조정장세엔 매도호가가 아닌 실거래가가 하락해야 합니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년을 앞두고 하락장과 상승장에서 아파트 거래량과 매매가 상승률 상관성을 통해 거래량의 의미를 짚어볼 까 합니다. 아직까지도 규제정책 직후 거래량 급감으로 하락장이 임박했다는 어이없는 기사를 보는데요. 제가 20년전 부동산 담당 기자를 할 때 자주 보던 기사인데 말 2018/11/08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1464 | 추천수 47
서울 동남권 전셋값은 오를까? 내릴까? 9.13대책 이후 국내외 악재들이 쏟아지고 있습니다. 국내 주가는 폭락하고 경제성장률은 둔화되고 있습니다. 미중 무역분쟁에 미국 경기 고점설까지 나오고 있습니다. 수도권 주택시장도 매매 전세 동반 약보합세입니다. 시장이 갈수록 불확실해지고 있습니다. 긴 호흡이 필요합니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 이슈몰이중인 서울 동남권(강남4구) 아파트 전셋값을 분석하고자 합니다. 송파헬리오시티(9,510가구)로 대표되는 동남권 입주물량으로 인해 비관론자 주장처럼 전셋값이 하락할 것인가? 아니면 1~2월 성수기에 2018/11/01 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1333 | 추천수 23
10~12월이 최적의 매수타이밍인 이유 9.13대책 이후 한달이 훌쩍 지나갔습니다. 수도권 주택시장은 10월 넷째 주 현재 조정장세이지만 뚜렷하지 않습니다. 조정장세라면 9.13대책 이전 실거래가보다 낮은 저가매물이 나와야 하는데 서울 강남북 모두 드뭅니다. 9.13대책 이전 매도호가를 내려서 나오는 수준입니다. 한마디로 수도권 규제지역은 약보합세, 비규제지역은 강보합세 입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 가치투자자들에게 2018년 10~12월이 왜 최적의 매수타이밍인지를 정리했습니다. 특히 무주택자나 1주택자에게 말입니다. 우선 10~12월 2018/10/29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1344 | 추천수 24
금리상승기에 계층이동의 사다리에 올라타려면 증권사 애널리스트들은 2018년이 부동산시대라고 하면 2019년은 주식시대가 될 것이라고 주장하고 있습니다. 2019년 주택시장은 대출규제 금리인상 등 각종 악재로 침체되고 저평가된 주식시장이 살아날 것이라고 예측합니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 증권사 애널리스트의 예측처럼 2019년 수도권 주택시장이 침체될 것인지를 금리인상과 연계해 정리했습니다. 그리고 중산층은 금리상승기에 어떻게 행동해야 하는 지를 정리했습니다. 참고로 주식시장과 주택시장은 중장기적으로 동행합니다. 단기적으론 주식시 2018/10/18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1482 | 추천수 40
10월 이후 관전 포인트는 1주택자 매수세다 역대급 규제책이라는 9.13대책이 발표된 지 벌써 1개월이 됩니다. 다주택자는 다주택자대로, 1주택자는 1주택자대로, 또 최혜 수혜자로 알려진 무주택자는 무주택자대로 각자도생(各自圖生)하며 선택의 시간을 보내고 있습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 9.13대책 이후 누가 사고 있고, 누가 팔고 있는지 매매시장의 움직임을 들여다보겠습니다. 3개월 안팎 조정장세를 끝내고 다시 움직일지, 아니면 1년이상 장기간 조정장세가 계속될지 현장에서 답을 찾아 보도록 하겠습니다.9.13대책 이후 시장에 남아있는 매도물량(재고아파트) 2018/10/12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1618 | 추천수 36
다주택자는 문재인정부에 어떻게 응전하고 있나? 영국 역사학자 아놀드 토인비는 ‘역사의 연구’에서 인류 역사를 도전과 응전(Challenge and Response)의 과정으로 봤습니다. 도전에 효과적으로 응전했던 민족이나 문명은 살아남았지만, 그렇지 못한 문명은 소멸했다는 것입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2017년 5월 문재인정부 들어선 이후 9.13대책을 정점으로 규제정책의 시대에 다주택자가 정부에 어떻게 응전(대응)했는가를 정리해봅니다. 특히 서초구와 강남구 등 강남2구에 거주하는 다주택자의 응전을 정리합니다. 강남2구에서 임대등록을 한 2018/10/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1250 | 추천수 32

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