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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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더 이상 급매는 없다. 대기 매수자 선택은? 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대기 매수자를 위해 더 이상 급매(규제책으로 인한)는 없는 수도권 아파트시장에서 6월 이후 선택에 도움이 되는 칼럼을 쓰고자 합니다. 5월 마지막주 현재 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장은 물론 15억원 안팎 고가시장에서도 남아있는 급매물 저가매물은 대부분 ‘못난이’입니다. 이는 로열동 로열층(RR) 대비 급매는 아니고 저가매물이라고 하기에도 애매합니다. 만약 지금 현금 10억원 이상을 손에 쥐고 있다면 6월말에 종료되는 양도세 중과 회피 매물을 막판에 잡을 수 있습니다. 그러 2020/05/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 394 | 추천수 8
지금 매수해도 되나요? 시장참여자들의 심리는 20년이 지나도, 아니 100년이 지나도 영원히 바뀌지 않을 것입니다. 그건 바로 시장참여자들은 언제나 장세에 휘둘린다는 것입니다. 상승장에서 일시적으로 가격이 내리면 반등할 때까지 관망합니다. 또 반등하더라도 한동안 단기 반등후 추가 하락을 우려해 계속 관망합니다.그러나 거래량이 늘어나고 실거래가가 계단식 상승을 하고 거래량이 폭발하면 여지없이 추격매수를 합니다. 다수가 아닌 소수의 길을 가는 게 바로 부동산 가치투자자입니다. 현재가치보다 미래가치가 높아 보유기간중 미래가치가 시 2020/05/22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 629 | 추천수 17
GBC 착공승인과 공급대책이 5월 6일 동시에 발표된 이... 왜 현대차의 GBC 착공신고 필증을 교부한(착공승인) 5월 6일에 공급확대책을 동시에 발표했을까? 동남권 집값이 그렇게 불안하다면 재건축 규제완화로 새아파트 공급을 확대하면 된다. 새아파트 공급은 정공법을 선택해야 한다. 그런데 5.6대책의 공급확대책에서 보듯 문재인정부는 자꾸만 변칙 플레이를 하고 있다. 변죽만 울리고 있다. 5.6대책 포함 문재인정부의 주택공급확대책을 보면서 느낀 점을 생각나는대로 적어본다.- 계획! 계획!! 계획!! 지금 2020년에 분양하는 공공택지는 대부분 참여정부나 MB정부에서 지구지정 2020/05/14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 566 | 추천수 11
5월 이후 상승장 트리거는 무엇이 될까? 4.15 총선 압승에 따른 자신감인가요? 부동산대책이 공격적입니다. 문재인정부는 5.6 공급대책에 이어 5.11 규제책을 잇따라 발표했습니다. 주택법 시행령을 개정해 8월 이후 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 분양권 전매를 전면금지하는 초강수를 뒀습니다. 이게 과연 실수요자를 위한 정책일까요? 무주택자나 1주택자는 분양권 전매로 투기(?)를 하면 안된다? 전매 전면금지는 자금이 부족한 무주택자가 소액(계약금=분양가의 10%)으로 중도금 대출을 레버리지 삼아 자본차익을 누릴 수 있는 기회마저 박탈했습니다. 따라 2020/05/14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 601 | 추천수 13
5월 수도권 전세품귀를 어떻게 볼 것인가? 다주택자 매물이 쏟아지고 매물이 쌓여 거래될 때마다 실거래가가 떨어지는 하락장이 오면 매수하겠다는 희망의 끈을 아직도 놓지 않는 분이 있을 것입니다. 하지만 그런 ‘호시절’은 오지 않을 가능성이 99.9%입니다. 5월 둘째 주 현재 시가 20억원 안팎 초고가시장은 급매가 90% 이상 소진되면서 바닥을 다지고 있습니다. 매도호가가 직전 실거래가보다 1억원 안팎 높게 나오고 있습니다. 잠실주공5단지의 경우 급매 10여건이 한순간에 소진되면서 34평형이 다시 19억원대에 진입했습니다. 압구정도 바닥을 다지며 막바지 급매물 2020/05/07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 815 | 추천수 14
규제가 쌓이는데 왜 수도권 집값은 반등할까? 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장은 4월말 5월초 반등이 현실화되고 있습니다. 4월 마지막주에도 신구축 가릴 것없이 최고가 대비 10~15% 떨어진 급매물이 소진중입니다. 압구정 대치 개포 잠실 반포잠원 등에서 동시다발로 급매가 거래되고 있습니다. 특히 매매가 하락과 실입주 선호로 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포힐스테이트, 반포리체, 래미안신포팰리스, 개포래미안블레스티지 등 신축 준신축 급매물은 40평형대까지 갭(매매가-전셋값)이 10억원 안팎으로 줄어들면서 투자수요도 가세하고 있습니다. 9억원 초과 15억원 2020/05/07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 890 | 추천수 16
약세장에선 악재 호재에 적극적으로 대응하라 4.15 총선 이후 시가 20억원 안팎 초고가 아파트 급매 거래량이 점차 늘어나고 있습니다. 압구정은 구현대 신현대 30평형대에서 계속 거래가 이어지고 있습니다. 또 잠실엘스에서 84타입이 18억원대 또는 19억원대에 지난주말에만 3건이 거래됐습니다. 송파헬리오시티도 16억원대 급매가 잇따라 거래됐습니다. 급매 거래량이 늘어나는 데는 우선 대기 매수자들이 원하는 가격대, 최고가 대비 3억~4억원 낮은 매물이 나오고 있다는 게 가장 큽니다. 여기에 4월 총선이 끝나고 코로나 리스크가 해소되면서 추가 하락 가능성이 낮을 것 2020/04/23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1108 | 추천수 17
4월 가기전 생각해볼 주택시장 변수와 상수 4.15 총선은 여당의 압승으로 끝났습니다. 총선이후 4월은 코로나19 팬데믹과 수도권 주택시장이 변곡점을 맞이할 가능성이 높습니다. 특히 시가 20억원 초과 초고가 아파트시장에서 매우 중요한 달입니다. 2020년 급증한 종부세 부담을 피하기 위해선 5월말까지 잔금을 처리해야 합니다. 적정가로 매도하려면 아무리 늦어도 4월말까지 매매계약을 해야 합니다. 또 6월말까지 다주택자가 10년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도해 양도세 중과 한시적 유예 및 장기보유특별공제를 받으려면 4월에 계약하는 게 안전하기 때문입니 2020/04/16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1105 | 추천수 32
2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 언제 반등할까? 코로나19 팬데믹 전세계 확잔자수가 4월 4일 정점을 찍고 감소세로 돌아섰습니다. 피크아웃 된 것입니다. 미국 신규 확진자수도 4월 4일 3만4,058명을 정점으로 피크아웃 될 가능성이 높아지고 있습니다. 미국이 피크아웃 됐다면 글로벌 코로나 팬데믹도 4월말 이후 진정될 것입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 12.16대책과 3월 코로나19 팬데믹으로 촉발된 강남3구 초고가 아파트시장이 조정장세가 끝나고 4월 이후 반등이 가능할지를 분석해보겠습니다. 가장 확실한 반등 근거는 거래량입니다. 정확히는 거래량 2020/04/09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 913 | 추천수 26
유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까? 수도권 전역에서 매수자 우위시장이 확산되고 있습니다. 시장참여자들의 심리는 묘합니다. 조정장세 매수자 우위 시장에선 신고가 대비 10% 이상 낮게 나온 급매도 매수를 주저하고 있습니다. 글로벌 코로나19 팬데믹이 확산되면서 대기 매수자는 더욱 관망하고 있습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 코로나 팬데믹으로 촉발된 주택시장 리스크에 대한 1주택자와 다주택자의 대응전략에 대해 정리했습니다. 1주택자의 주택시장 리스크 대응주택시장 리스크는 크게 2가지입니다. 수급 등 내부변수에서 발생하는 리스크입니다 2020/04/02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 916 | 추천수 11
부동산 가치투자자를 위한 코로나 팬데믹 대응전략 코로나19 팬데믹에 대한 불확실성이 줄어들고 있다는 생각이 듭니다. 치료제와 백신 개발이 빨라지고 있습니다. 중국의 경우 신규 확진자수가 정점을 찍고 한달만에 진정됐습니다. 우리나라도 2월 29일 신규 확진자수가 정점을 찍었으니 3월말까지 진정될 것으로 믿고 싶습니다. 낮 최고 기온도 이번 주부터 15도를 넘어가기 시작했습니다. 4월말까지 글로벌 코로나 팬데믹이 진정되길 바랍니다. 수도권 주택시장은 3월 셋째 주에 코로나 팬데믹으로 인한 증시 폭락으로 공포가 확산되면서 매물이 늘어나고 있습니다. 아직은 몇 천만 2020/03/26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1267 | 추천수 24
코로나 팬데믹에 차분한 시장참여자 VS 초조한 전문가 코로나19 팬데믹 이후 수도권 주택시장을 들여다보면 시장참여자들은 차분하다는 것을 알 수 있습니다. 수도권 전역에서 매물이 다소 늘어났지만 급매물은 많지 않습니다. 언론에선 강남3구의에 최고가 대비 4억~5억원이 떨어졌다고 하지만 가짜 뉴스입니다. 20억원 안팎 초고가 아파트는 12.16대 이전 대비 2억원 안팎 떨어졌다고 보는게 정확합니다.2천가구 넘는 대단지에서 동별 층별 가격차이는 2억원 안팎 차이납니다. 여기에 지은지 10년이 넘은 아파트는 내부 컨디션에 따라 5천만원 이상 차이납니다. 잠실 엘스 리센츠도 2억 2020/03/19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 890 | 추천수 32
비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가? 지난날 나이 40 넘으면서 결심한 게 있습니다. 부정적인 사람, 비관적인 사람을 가급적 멀리하자는 것입니다. 약속을 지키지 않고 평판이 좋지 않는 사람도 멀리합니다. 이번 코로나19 리스크를 보면 더욱 느꼈습니다. 아직도 부정적이거나 비관적인 사람이 너무 많더군요. 부동산이든 주식이든 최후의 승리자는 현실적 낙관주의자입니다. 코로나19로 집값이 폭락한다는 사람은 뭔가요? 정신승리 대신 스톡데일 패러독스를 명심하세요.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 하반기부터 시작된 비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 2020/03/12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1368 | 추천수 23
코로나 공포에도 왜 최고가로 매수하는걸까? 코로나19 글로벌 리스크가 커지고 있습니다. 중국은 진정세로 돌아섰지만 한국을 비롯해 이탈리아 이란 일본 미국 프랑스 독일 스페인 등에서 코로나가 확산되고 있습니다. 이에 미국은 3일 전격적으로 0.5% 포인트 금리인하를 단행했습니다. 글로벌 경제에 점차 커지고 있는 코로나 리스크에 대한 선제대응입니다. 미국 금리인하 직후 일시적으로 주가가 폭락했다고 호들갑떨 필요가 없습니다. 단기성 발작일 뿐입니다. 여하튼 현실적 낙관주의자로서 국내 신규 확진자가 3월 8일 이후 감소세로 돌아서길 바랍니다.이번 주 오윤섭의 부자 2020/03/05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1429 | 추천수 27
유통매물이 줄어들면 풍선효과는 계속된다 코로나19가 확산되면서 어수선합니다. 이번 주 들어 번잡하던 곳이 무척 한산합니다. 현실적 낙관주의자로서 코로나19같은 전염성 폐렴은 계절병으로 한분기 이상 지속되기 힘들다는 말을 믿고 싶습니다. 중국 진정세가 사실이길 바랍니다. 지난 주 문재인정부는 19번째 부동산 대책인 2.20대책을 발표했습니다. 부불대(부동산시장 불법행위 대응반)를 만들어 불법 행위를 단속하기 시작했습니다. 주택시장을 교란시키는 대표적인 창구로 스타강사(?)가 주도하는 카톡방을 지목했습니다. 개인적으로 2024년 이후 하락장 리스크를 생 2020/02/27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 965 | 추천수 37

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