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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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8.4대책에 실수요자들은 어떻게 대응하고 있나? 규제의 누적적 증가가 자주 생각나는 요즘입니다. 시장참여자들은 규제책이 발표되면 규제를 뛰어넘으며 신속대응합니다. 7.10대책 이전까지 수많은 규제책에도 치고 빠지는 ‘게릴라전’이 계속됐습니다. 집값 안정에 실패한 정부는 이에 감정적으로 대응하며 또 다른 규제를 쏟아붓고 있습니다. 문재인정부가 물러나는 2022년 5월까지 30여 차례 이상 부동산 대책이 나올 기세입니다. 참여정부도 규제책을 퇴임까지 30여 차례 발표했습니다. 규제의 누적적 증가는 지금도 진행중입니다. 전세금이 폭등하자 새로 들어온 전세입자에 2020/08/13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 469 | 추천수 15
8.4대책과 문재인정부의 심각한 현실인식 오류 수도권 주택시장은 매년 여름마다 폭등장이 오면서 휴가철에 규제책이 나오고 있습니다. 2020년 여름엔 6.17대책, 7.10대책에 이어 8.4대책까지 굵직한 대책이 장마철 물폭탄처럼 쏟아지고 있습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 8.4대책을 통해 주택시장에 대한 문재인정부의 심각한 현실인식 오류를 들여다보겠습니다. 8.4대책 정부 합동 발표전문을 보자마자 문재인정부의 심각한 현실인식 오류를 발견했습니다. “금년 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하 2020/08/10 | 작성자 오윤섭 | 조회수 758 | 추천수 21
부동산정책 급변침에 어떻게 대응해야 할까? 저가시장인 인천 중구 영종국제도시에서 수도권 미분양 증가세 신호탄을 쐈습니다. 남동구 미추홀구 부평구 입주권 분양권 급매가 누적되고 있습니다. 반면 초고가시장인 압구정은 지난주말부터 다시 신고가 행진이 시작됐습니다. 한마디로 초양극화시대입니다.7.10대책 이후 급발진하는 부동산 정책에 대해 유주택자 피로감이 상당합니다. 특히 보유중인 아파트 전세 재계약을 앞두고 있는 유주택자는 전월세상한제 계약갱신청구권 등 임대차3법에 피로감을 호소하고 있습니다.2020년 하반기 이후 2년 만기 재계약이 돌아 2020/08/03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 670 | 추천수 15
7.10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략 7.10대책 이후 주택시장은 한마디로 정중동(靜中動)입니다.여름 휴가철과 부동산 법률 개정안 국회 본회의 의결을 앞두고 있어 거래는 소강상태입니다. 특히 종부세 직격탄을 맞은 초고가 아파트시장은 관망세가 짙습니다. 보합세입니다.동마용성 서대문 강동구 과천 동판교 등 84타입 15억원 초과 고가 아파트는 지난해 12.16대책 이전보다 1억~2억원 올랐습니다. 7.10대책에도 매물부족이 심해지며 강보합세입니다.6억원 이하 저가 아파트와 9억원 안팎 중가 아파트도 실수요자 매수세가 계속돼 강세장이 유지되고 2020/07/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1605 | 추천수 24
7.10대책 이후 다가올 전세대란에 대비하라 6.17대책 이후 폭포수처럼 쏟아지는 부동산 규제책으로 인해 시장참여자들 모두 혼란의 도가니에 빠졌습니다. 임대차3법의 소급적용 위헌성 논란이 불거지면서 이제 세무사 수준의 세무 지식은 물론 변호사 수준의 법률 지식까지 갖춰야 하는 시대입니다. 진정 소급과 부진정 소급의 의미를 알아야 합니다.이번 주 화요일 강의에서 수강생님의 말처럼 이젠 임시국회 소집기간과 본회의 일정까지 알아야 합니다. 7월 임시국회는 16일에 열어 소득세법 지방세법 종부세법 주택임대차보호법 등 각종 부동산 법률 개정안은 7월 31일 본 2020/07/21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 993 | 추천수 29
참여정부, 문재인정부 집권 4년차에 집값이 폭등한 이... 서울권 집값 상승폭이 선(?)을 넘고 있습니다. 2020년 서울 아파트 상승률이 평균 20%를 넘을 기세입니다. 만약 그렇게된다면 상승폭이 지난해보다 2배 이상입니다.폭등장에 조급한 문재인정부와 거대여당은 부동산 정책에서 선을 넘고 있습니다. 주택임대사업자의 기등록된 임대주택도 종부세 합산배제 혜택을 폐지하는 법률 개정안을 추진하는 등 소급적용을 남용해 다주택자의 분노가 폭발하고 있습니다.6월 폭등장으로 급변한 수도권 아파트시장은 전셋값도 급등하고 있습니다. 송파헬리오시티의 경우 세입자 4천여가구 2020/07/09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1644 | 추천수 48
한국과 미국 집값은 왜 6월에 폭등했을까? 6.17대책과 상관없이 전국 대도시 아파트시장은 실수요 매수세가 강해지고 있습니다. 비조정대상지역에서 투기과열지구로 2단계나 격상(?)한 대전조차 상위지역 신축 중대형으로 갈아타는 실수요 매수세가 늘어나고 있습니다. 고양일산도 마찬가지 상황입니다.6.17대책이 발표된지 2주만에 조정장세 지역을 찾기 힘들 정도입니다. 비규제지역에서 규제지역으로 지정된 갭투자 단지도 매물이 쌓이지 않고 있습니다.매도자는 갈수록 팔아야 할 이유가 줄어들고 매수자는 갈수록 사야할 이유가 늘어나고 있습니다. 수도권 전역 2020/07/02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 973 | 추천수 54
1주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까? 6.17대책 이후 수도권 주택시장은 지난해 12.16대책과는 다르게 움직이고 있습니다. 원래부터 규제지역인 서울권 고가시장은 6.17대책 이후에도 6월초 상승세가 유지되고 있습니다.반면 갭투자 수요가 많은 인천경기 신규 규제지역 6억원 안팎 저가시장은 6.17대책으로 조정장세가 시작됐습니다. 재개발구역이 많아 투자수요 비중이 높은 남동구 부평구 미추홀구 입주권 분양권 프리미엄은 3천만원 안팎 하락했습니다. 매물이 늘어나면서 한순간에 매수자 우위 시장이 됐습니다.토지거래허가구역으로 묶이면서 6월 17~22일 2020/06/26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1179 | 추천수 62
다주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까? 6.17대책이 발표됐습니다. 강남 초고가시장의 경우 5월 셋째 주 반등장이 시작되고 한달만에 추가 규제책이 나왔습니다. 집값만은 반드시 잡겠다는 문재인정부의 의지를 알 수 있습니다. 하지만 개인사도 의지만으로 안되는 일이 많습니다. 하물며 나랏일은...아무리 시중에 돈이 넘쳐난다고 하더라도 지금처럼 수급 밸런스가 무너지지 않았다면 규제책을 '무시'하고 집값이 급등하지 않았을 것입니다. 22차례 규제책에도 집값이 잡히지 않는 것은 수급 밸런스 붕괴가 누적됐기 때문입니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2020/06/19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1227 | 추천수 36
역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까? 6월 들어서마자 전국 아파트시장이 뜨겁습니다. 지역, 가격 상관없이 불장, 아수라장이 되고 있습니다. 3년간 지속된 반시장적인 규제책에 대한 시장의 역습이 강력합니다.강남 초고가시장은 압구정현대, 래미안대치팰리스, 개포 디에이치아너힐즈, 개포주공5단지 등 소중대 평형 가릴 것없이 잇따라 신고가가 나오고 있습니다.로열동 로열층(RR) 매도호가 기준으로 잠실주공5단지 34평형은 21억원대, 잠실 엘스 리센츠는 20억원대에 다시 진입했습니다. 삼성동 힐스테이트 1, 2단지 84타입은 각각 23억원대, 24억원대입니 2020/06/16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1000 | 추천수 22
6억원, 9억원, 15억원 허들은 언제 뚫릴까? 수도권에서 4월 매수세 증가는 5월 거래량 증가로 이어졌습니다. 거래량 증가로 매매가 하방경직성이 강해지고 있습니다. 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장에서 남아있는 저가매물은 대부분 못난이입니다. 시가 15억원 안팎 서울 고가아파트의 경우 로열동 로열층(RR) 기준으로 이제 매도호가는 2019년 12.16대책 이전인 11월 수준까지 회복했습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부가 설정한 6억원, 9억원, 15억원 허들(규제. 저항선)에 대한 제 생각을 정리했습니다.정부가 설정한 6억원, 9억원, 15억원 허들& 2020/06/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1144 | 추천수 14
더 이상 급매는 없다. 대기 매수자 선택은? 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대기 매수자를 위해 더 이상 급매(규제책으로 인한)는 없는 수도권 아파트시장에서 6월 이후 선택에 도움이 되는 칼럼을 쓰고자 합니다. 5월 마지막주 현재 시가 20억원 안팎 강남 초고가시장은 물론 15억원 안팎 고가시장에서도 남아있는 급매물 저가매물은 대부분 ‘못난이’입니다. 이는 로열동 로열층(RR) 대비 급매는 아니고 저가매물이라고 하기에도 애매합니다. 만약 지금 현금 10억원 이상을 손에 쥐고 있다면 6월말에 종료되는 양도세 중과 회피 매물을 막판에 잡을 수 있습니다. 그러 2020/05/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1752 | 추천수 20
지금 매수해도 되나요? 시장참여자들의 심리는 20년이 지나도, 아니 100년이 지나도 영원히 바뀌지 않을 것입니다. 그건 바로 시장참여자들은 언제나 장세에 휘둘린다는 것입니다. 상승장에서 일시적으로 가격이 내리면 반등할 때까지 관망합니다. 또 반등하더라도 한동안 단기 반등후 추가 하락을 우려해 계속 관망합니다.그러나 거래량이 늘어나고 실거래가가 계단식 상승을 하고 거래량이 폭발하면 여지없이 추격매수를 합니다. 다수가 아닌 소수의 길을 가는 게 바로 부동산 가치투자자입니다. 현재가치보다 미래가치가 높아 보유기간중 미래가치가 시 2020/05/22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1063 | 추천수 28
GBC 착공승인과 공급대책이 5월 6일 동시에 발표된 이... 왜 현대차의 GBC 착공신고 필증을 교부한(착공승인) 5월 6일에 공급확대책을 동시에 발표했을까? 동남권 집값이 그렇게 불안하다면 재건축 규제완화로 새아파트 공급을 확대하면 된다. 새아파트 공급은 정공법을 선택해야 한다. 그런데 5.6대책의 공급확대책에서 보듯 문재인정부는 자꾸만 변칙 플레이를 하고 있다. 변죽만 울리고 있다. 5.6대책 포함 문재인정부의 주택공급확대책을 보면서 느낀 점을 생각나는대로 적어본다.- 계획! 계획!! 계획!! 지금 2020년에 분양하는 공공택지는 대부분 참여정부나 MB정부에서 지구지정 2020/05/14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 803 | 추천수 18
5월 이후 상승장 트리거는 무엇이 될까? 4.15 총선 압승에 따른 자신감인가요? 부동산대책이 공격적입니다. 문재인정부는 5.6 공급대책에 이어 5.11 규제책을 잇따라 발표했습니다. 주택법 시행령을 개정해 8월 이후 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 분양권 전매를 전면금지하는 초강수를 뒀습니다. 이게 과연 실수요자를 위한 정책일까요? 무주택자나 1주택자는 분양권 전매로 투기(?)를 하면 안된다? 전매 전면금지는 자금이 부족한 무주택자가 소액(계약금=분양가의 10%)으로 중도금 대출을 레버리지 삼아 자본차익을 누릴 수 있는 기회마저 박탈했습니다. 따라 2020/05/14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 907 | 추천수 18

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