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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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상승장 후반기 정비사업 투자자를 위한 어드바이스 재건축을 추진중인 노원구 월계동 미미삼(미성 미륭 삼호3차)과 송파구 방이동 올선(올림림픽선수촌)이 각각 예비안전진단과 정밀안전진단을 통과하지 못했습니다. 재추진이 가능하지만 문재인정부에서 재건축사업이 매우 힘들다는 것을 방증하고 있습니다. 특히 박원순 서울시장 체제에서 재건축은 더욱 그렇습니다.또 정부는 최근 재개발 임대주택 의무비율(상업지역 포함)을 최소 15%에서 20%로 5% 포인트 올리고 최대 30%까지 상향할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안을 입법예고 했습니다. 이르면 11월말 이후 사업시 2019/10/17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 156 | 추천수 6
10.1대책 이후 유통물량 급감과 대폭등 가능성 시장은 뜨거운데 문재인정부가 너무 조용하다 싶었더니... 8.12대책에 이어 10.1대책이 발표됐습니다. 규제책 발표 횟수가 잦은 걸보니 정부가 매우 초조한가 봅니다. 시장참여자들에게 정부에 맞서지말라고 경고하고 있습니다. 하지만 부동산 가치투자자는 정부에 맞서지 않습니다. 적극적으로 대응할 뿐입니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 10.1대책 이후 부동산 가치투자자의 대응전략을 정리했습니다.먼저 시장 움직임을 보면 9월 셋째주 이후 서울은 폭등장입니다. 신축 중소형에서 신구축 중대형으로 상승세가 확산되고 있 2019/10/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 538 | 추천수 9
1주택자들은 어떻게 3차 상승랠리를 이끌었나? 결과적으로 서울 등 수도권 3차 상승랠리는 2019년 6월에 시작됐습니다. 강남 재건축단지의 경우 1~2월 바닥을 찍고 3월 바닥을 다지고 4월 반등했습니다. 6월 이후 지난 4개월간 수도권 핵심입지 신축 준신축으로 상승세가 확산되면서 거래량이 폭발하고 있습니다. 추석 연휴가 지난 9월 셋째주 이후 서울은 2018년 9.13대책 이전 전고점을 돌파하는 신고가 행진이 숨가쁩니다. 주택시장에서 역대급 ‘태풍’이었다는 9.13대책은 1년만에 완전히 '소멸'됐습니다. 이번 상승랠리 분위기는 지역별 단지별 온도차가 커졌지만 2018년 2019/09/26 | 작성자 오윤섭 | 조회수 796 | 추천수 15
입지와 신축 vs 구축 가격 차이에 대한 고찰 지난 8월 민간택지 분양가 상한제 엄포(?)가 기폭제가 됐지만 신축 초강세는 상당기간 대세가 될 것입니다.그건 지난 2007년 12월 이후 관리처분인가 신청을 한 재개발 재건축 등 정비사업에서 2014년 12월 사실상 민간택지 분상제가 폐지될 때까지 7년간 소득수준에 상관없이 도심 핵심입지에 ‘정부미’ 아파트만 공급했기 때문입니다. 소득은 그 기간 동안 2배 늘었지만 신축은 정부미 아파트를 강요했기 때문에 시장의 역습을 자초한 것입니다. 2015년 이후 분상제가 폐지되고 정비사업에서 분양한 아파트들은 주거의 질에 맞게 2019/09/20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 809 | 추천수 18
내가 생각하는 2019년 주택시장 최대 해프닝 주택시장은 냉정합니다. 민간택지 분양가 상한제 시행여부와 상관없이 시장참여자들의 ‘집단지성’, 시장의 힘이 발휘되고 있습니다. 8.12대책, 분상제 발표후 낙폭이 컸던 잠실주공5단지와 둔촌주공은 2주만에 가격이 원상회복됐습니다. 9월 들어 잠실주공5단지 36평형은 전고점을 돌파했습니다. 둔촌주공도 전용면적 84타입 총매매가 14억원을 돌파중입니다. 개포주공1, 4단지 등 분상제 영향권 강남 재건축단지도 모두 강보합세입니다. 84타입은 21억원을 향하고 있습니다. 압구정 구현대 신현대 등도 중대형 중심으로 매수 2019/09/05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1278 | 추천수 33
거래량 폭발과 9월 주택시장 관전포인트 민간택지 분양가 상한제의 시행여부가 불확실해지고 있습니다. 그래서인가요? 분상제가 시장에 미치는 효과는 강남 아파트시장에선 ‘2주 천하’로 끝났습니다. 분상제가 발표된 8.12대책 전후 몇천만원 낮아진 강남 입주권 저가매매시장이 2주만에 끝났습니다. 개포주공 1, 4단지, 둔촌주공 등 일반분양을 앞둔 단지와 잠실주공5단지, 대치은마 등 재건축 초기단지 모두 분상제 발표 이전 가격을 회복해 강남 재건축단지의 놀라운 복원력(?)을 과시했습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 분상제가 발표된 8.12대책 이후 서울 아 2019/09/02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 781 | 추천수 18
수도권 쏠림현상과 지방 대세상승장 가능성 국토교통부의 민간택지 분양가 상한제 강행 방침에도 서울 도심 신축 실거래가는 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 8월 들어 서울 아파트 매매거래량 10건중 4건은 2018년 9.13대책 이전 전고점을 돌파하고 있습니다. 규제수위를 높일수록 실수요의 신축 매수세가 강해지고 있습니다.수요가 많은 강남 재건축단지를 타깃으로 한 공급축소책은 결국 강남구 서초구 등 강남2구 신축을 전용면적 84타입 30억원시대, 59타입 20억원 시대를 앞당겨버렸습니다. 또 비강남 84타입 20억원, 59타입 15억원 시대를 부추기고 있습니다.이번 주 오윤 2019/08/22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1096 | 추천수 22
분양가 상한제는 조합원 땅값을 후려치는 정책인가? 국토교통부의 민간택지 분양가 상한제 강행에 대한 파열음이 여기저기서 나오고 있습니다. 정부 부처간, 당정간 입장 차이가 노출되면서 분상제 시행 시기도 유동적입니다. 과연 이런 무리수로 정부가 추구하는 집값 안정, 주택시장 정상화에 얼마나 가까워질지 큰 의문입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제)가 도입되면 분양가가 얼마나 낮아지는지를 분석했습니다. 결론적으로 정부가 정비사업 조합원이 보유한 땅값을 갖고 '장난'을 치지 않는한 분상제의 분양가 인하 효과는 크지 2019/08/20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 810 | 추천수 34
문재인정부의 공급축소 효과(?)가 시작됐다 규제강화시대, 문재인정부의 집요한(?) 서울 정비사업 공급축소 효과(?)가 시작됐습니다. 반면 지난 2013~2016년 규제완화시대, 박근혜정부의 공급확대 효과는 끝나가고 있습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2017년부터 본격화된 문재인정부의 수도권 정비사업 공급축소 정책이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지를 정리했습니다. 문재인정부의 공급축소 히스토리서울 인천 경기 등 수도권에서 2010년대 신규아파트 공급은 2019년 상반기까지 2기 신도시가 큰 축을 담당했습니다. 2기 신도시중 2010년 전후 입주가 2019/08/08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1138 | 추천수 32
수도권 아파트 전세물량이 갈수록 귀해지는 이유 결국 민간택지 분양가 상한제를 강행하는가 봅니다. 8월에 주택법 시행령 개정안을 40일간 입법예고하고 10월부터 시행할 것으로 보입니다. 집값 상승을 주도하는 강남3구 등 투기지역이 가장 먼저 분상제가 적용될 가능성이 높아졌습니다. 1년 미만 단기로 볼 때 분상제는 일반분양을 앞둔 정비사업엔 악재가 될 것입니다. 하지만 입주 시점까지 최소한 4년 이상을 내다볼때 강력한 호재로 작용할 것입니다. 2000년대 반포 래미안퍼스티지가 걸어온 길을 복기해보세요.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 5월 이후 서울 인천 경기 등 2019/08/01 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1152 | 추천수 53
현명한 투자자를 위한 2019년 이후 매매포지션 민간택지 분양가 상한제에 대해 정부의 진전된 액션이 없습니다. 하지만 8월 여름 휴가가 끝나면 시장 상황에 따라 추석연휴전 규제책이 발표될 가능성이 높습니다. 수도권에서 3기 신도시외에 공급을 막아놓은 정부로선 부작용이 크든 작든, 효과가 있든 없든 뭐라도 해야 하니 말입니다. 7월 넷째 주 현재 서울 1급지 아파트(신축 준신축 재건축단지 등)시장을 보면 거의 완벽히(?) 2018년 8월 수준까지 실거래가가 회복됐습니다. 9.13대책 이전 전고점 돌파 지역도 성산시영 마포래미안푸르지오 등 마포구 , 이촌동 한가람, 한강 2019/07/25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1328 | 추천수 40
규제가 쌓이면 주택시장은 어떻게 반응할까? 문재인정부가 강남3구 재건축시장을 타깃으로 한 민간택지 분양가 상한제 강행에 한발 물러섰습니다. 여전히 서울 주택시장이 과열되면 분양가 상한제를 검토하겠다는 입장이지만 8 ,9월 시행은 물건너 간 것으로 보입니다. 8월 이후 가을 성수기에 상승폭이 커지면 재검토할 가능성이 높아졌습니다. 7월 셋째주 주택시장은 강남3구 재건축시장이 분양가 상한제로 주춤한 반면 서울 1급지 신축은 9.13대책 이전 전고점 가격을 회복하고 있습니다. 매도자 우위 시장으로 돌아서면서 매도호가는 대부분 전고점 수준으로 나오고 있습니 2019/07/18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1021 | 추천수 31
2019년 하반기 관전포인트-전고점 돌파는 오버슈팅인... 시장은 묵묵히 자기 갈 길을 가고 있는데 정부는 초조한가 봅니다. 문재인정부는 시장에 너무 빨리 패를 보여줬습니다. 2017년 집권하자마자 쓸 수 있는 카드를 2018년 9.13대책으로 모두 써버렸습니다. 정부는 아직도 쓸 카드가 있다고 하지만 강행할 경우 엄청난 후폭풍이 예고돼 있습니다. 1주택자는 물론 ‘성역’인 무주택자도 건드릴 수 있기 때문입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 다소 늦었지만 2019년 하반기 수도권 주택시장 관전포인트를 3가지 주제로 정리했습니다. 규제책핵심 변수라고 생각하지 않지만 규제 2019/07/11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1263 | 추천수 57
2024년까지 전셋값은 매매가 모멘텀이 아니다 요즘 휴먼 인덱스가 유행입니다. 부동산 시장에선 ‘그동안 사라진 홍길동이 다시 나타났으니 폭등장이 올 것이다.’라는 게 대표적인 경우입니다. 이와 관련해 여담을 하자면 제가 출간만 하면 수도권 주택시장이 조정장세로 돌아섰습니다. 그런데 지난 6월말 출판사에서 2020년 상반기에 책을 내자고 연락이 왔습니다. 책을 내야 할까요? ㅎㅎ이번 주 오윤섭의 부자노트에선 서울 아파트 전셋값이 서울 매매가 모멘텀(상승동력)에 영향을 미치는 지에 대해 정리했습니다.먼저 결론을 내립니다. 2018년 이후 상승장에서 전셋값은 서울 매 2019/07/04 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1207 | 추천수 21
주택시장 슈퍼사이클은 언제 오나요? 서울 강남3구 아파트시장이 6월이 가기전 3차 상승장에 진입했습니다. 추격매수가 발생하는 매도자 우위 시장이 시작됐습니다. 매물이 있지만 매도호가를 올리거나 매도보류로 거래가 되지 않고 있습니다. 매도자가 입금계좌를 알려주지 않고 있습니다. 6월에 강남3구에선 특히 잠실발 삼성동 갈아타기 수요가 매우 뜨겁습니다.이번 주 오윤섭의 부자노트에선 6월에 시작된 대세상승장 후반기 강남발 3차 상승장을 맞아 오윤섭의 부동산 가치투자 기본반, 실전반 수강생과 블로그 이웃이 궁금해 하는 내용을 문답으로 정리했습니다.Q: 달 2019/06/28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1227 | 추천수 41

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