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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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다주택자가 지금 주택수를 줄여야 하는 이유 수도권 주택시장은 한번도 가보지 않은 길을 가고 있습니다. 7년 이상 상승이 계속 되고 있음에도 각종 지표는 여전히 우상향을 가리키고 있습니다. 결국 금융대란 또는 경제대란이 일어나지 않는 한 집값 하락 가능성은 갈수록 낮아지고 있습니다.집권 말기 문재인정부와 여당은 또다른 공급고갈책을 궁리하고 있네요. 전월세상한제를 더욱 강화하는 방안을 추진하고 있습니다.신규 전세계약도 5% 상한제를 적용하겠다는 것입니다. 신규계약에 5% 상한제를 적용하려면 표준임대료가 있어야합니다. 10년간 집주인이 살다가 전세를 준다면 2021/08/02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 954 | 추천수 13
상급지로 갈아타는 투자자들이 반드시 알아야 할 것 2021년 7월 매매시장은 거래량보다 신고가율을 주목해야 합니다. 아직도 거래량이 늘어나지 않아 하락장이 온다거나 거품이 끼었다는 논리를 펴는 사람들이 있는데 안타깝습니다. 거래량이 줄어들면서 매매가가 폭등하는 시장은 참여정부처럼 문재인정부에서도 규제정책이 누적되면 발생하는 전형적인 상승장 후반기 특징입니다.7월 들어 서울 아파트 신고가율이 50% 이상을 유지하며 매매가 모멘텀(상승동력)이 강해지고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 서초구 신고가율이 놀라울 정도입니다. 6, 7월 서초구 신고가율 2021/07/22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 887 | 추천수 17
다주택자가 전셋집을 회수하면 무슨 일이 일어날까? 문재인정부 집권 말기에 주택시장에서 해프닝이 연이어 일어나고 있습니다. 여당은 투기과열지구 재건축 조합원 분양자격 2년 거주 의무화 법안을 1년만에 백지화하기로 했습니다. 재건축 단지에 거주하는 무주택 세입자를 보호하기 위한 것이라지만 다가오는 대선 지방선거에서 표심을 잃지 않으려는 것입니다.재건축단지 소유자를 위한 백지화가 아닙니다. 국토부장관은 지난해 6.17대책으로 강화된 안전진단 요건을 완화하지 않겠다고 거듭 밝히고 있습니다.최대 수혜지는 정밀안전진단을 통과하고 정비구역 지정을 추진중인 단지가 될 2021/07/15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 715 | 추천수 16
금리인상이 집값 하락 요인이 될 수 없는 이유 상승폭을 키우며 전국 동시다발 아파트값 상승장이 계속되고 있는데 문재인정부가 조용합니다. 9월 전후 또 다른 규제책, 문재인정부의 사실상 마지막 규제책이 나오지 않을까 예측해봅니다.공시가격 1억원 이하 초저가를 비롯해 저가, 중가, 고가, 초고가 가릴 것 없이 모두 아파트값은 우상향하고 있습니다. 이런 가운데 7월 하순 매매 전세 성수기가 다가오고 있습니다. 올해 7~9월과 12월~내년 3월 성수기에 매매가 전셋값 상승폭이 얼마나 될 것인가? 걱정이 앞섭니다. 단기폭등은 버블이 쌓인다는 것을 의미하기 때문입니다.정부의 2021/07/08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 777 | 추천수 16
하우스푸어가 될 확률이 높은 유주택자의 특징 최근 한국은행 총재와 경제부총리가 잇따라 서울을 중심으로 집값이 고평가됐다며 경제대란이 발생하면 집값이 폭락할 것이라고 경고했습니다. 또 한은 총재는 미국과 상관없이 독자적으로(?) 연내 한두차례 금리인상을 시사했습니다.레임덕이 한창인 문재인정부에서 집값 폭등을 잠재우기 위한 대책이 없자 엄포용으로 가고 있습니다. 포워드가이던스는 어디로 가고?집값이 폭등할 때 정부가 가장 많이 쓰는 수법은 크게 2가지입니다. 투기자를 색출한다고 세무조사를 하는 것입니다. 또 매매거래를 차단하고자 부동산 중개업소를 단속하 2021/07/02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 529 | 추천수 11
부동산 투자를 잘하는 2가지 타입이 있습니다 문재인정부 집권 말기에 주택시장 상황은 정부와 여당 입장에서 보면 불리하게 돌아가고 있습니다. 공시가격 1억원 이하 초저가 썩빌 썩아에서부터 시가 20억원이 넘은 초고가 아파트까지 모두 6월 들어 매매가 상승폭이 커지고 있습니다. 1주택자 종부세 및 양도세 완화에 대한 여당의 당론이 확정됐습니다. 그런데 종부세 주택수 계산에서 분양권이나 철거가 끝난 멸실 입주권은 주택수에서 제외됩니다. 이번 종부세 완화 대상이 되는지 궁금합니다. 만약 그렇다면 멸실 입주권을 여러 채 보유한 사람이 최대 수혜자가 될 것입니다 2021/06/24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 861 | 추천수 14
상승장 후반기 후발 투자자를 위한 어드바이스 2021년 6월 주택시장은 불확실성이 높아지고 있습니다. 외부변수로 보면 포스트코로나 경기회복이 가시화되면서 원유 구리 철근 등 원자재 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 국내 언론들은 갑자기 국내 기준금리 9, 10월 인상설을 쏟아내고 있습니다. 이런 뉴스를 보고 자금 자산을 축소한다면 자본소득을 늘리는데 실패할 가능성이 높을 것입니다.실질금리(명목금리-기대인플레이션)가 하락해 화폐가치가 떨어지고 실물자산 가치는 급등하는 인플레이션 시대를 맞았습니다. 이제 본격적으로 ‘말’이 달리기 시작했습니다.서울 집값이 2 2021/06/17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 573 | 추천수 9
6월 주택시장 동향과 유통매물 실종책 후유증 최근 서울 등 수도권 대장주 매매가 추이를 보면 흥미롭습니다. 경기권에선 안군의(안양군포의왕) 신축 대장주인 북의왕 인덕원푸르지오엘센트로 84타입이 지난주 16억원 이상으로 거래됐다는 소식입니다. 성남 서판교 대장주, 원마을 한림풀에버9단지 시세를 따라잡고 있습니다.경기 남부권(수원 화성 용인) 신축 준신축 대장주를 추월하고 있습니다. 수원 광교자연앤힐스테이트, 용인 성복역롯데캐슬골드타운은 투기과열지구 시가 15억원 주택담보대출 금지라는 허들에 갇힌 느낌입니다. 성남 분당(양지금호, 시범삼성한신, 아름선경 등 2021/06/10 | 작성자 오윤섭 | 조회수 534 | 추천수 15
6월 이후 주택시장에서 가장 바보 같은 생각 정부는 정부대로, 여당은 여당대로 부동산 정책을 놓고 우왕좌왕입니다. 오세훈 서울시장은 오 시장대로 민간 재개발로 서울 아파트 공급확대에 올인하고 있습니다. 정부는 공공재개발, 공공주도 재개발을 활성화시켜 공급을 늘리겠다고 하고... 배가 산으로 가고 있다는 느낌입니다. 산으로 가다 나무에 걸려 오도가도 못하는 게 아닐지...5월 31일엔 서민 실수요자의 내집마련을 위한 대출규제 완화책이 나왔습니다. 그런데 문재인정부가 생각하는 실수요자 기준이 흥미롭습니다. 작년까지만 해도 실수요자용 주택 취득가액이 6억원 이 2021/06/03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 774 | 추천수 22
1급지 폭등장에서 알아야 할 부동산 투자전략 5월에 서울 1급지에서 실거래가 최고가 러시가 시작됐습니다. 점핑식 상승장이 시작됐습니다.잠실주공5단지 35평형이 28.11억원으로 전고가보다 1.3억원 오른 최고가를 기록했습니다. 개포동 래미안블레스티지와 일원동 래미안개포루체하임 59타입이 20억원을 넘었습니다. 잠실 엘스 59타입은 19.4억원에 거래됐습니다.반포동 래미안퍼스티지 84타입은 33억원으로 평당 1억원이 눈앞에 있습니다. 래미안퍼스티지처럼 입지가치가 뛰어난 준신축(구축이지만 강남에서 준신축급)이 가장 안전한 투자처입니다. 상승장 후반기에 영끌해서 사고 2021/05/27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 764 | 추천수 23
공급계획으로 수도권 하락장을 예측하면 안되는 이유 오세훈 서울시장이 취임 한달을 맞아 5년내 정비사업 24만가구 공급계획을 발표했습니다. 정비사업 공급실적은 사업시행인가가 기준입니다. 서울시가 승인권한이 있는 정비구역 지정 및 정비계획 변경안, 재정비촉진계획변경안 고시를 비롯해 환경영향평가, 건축심의 등을 적극적으로 통과시켜 신속하게 사업시행인가를 받게 하겠다는 것입니다. 재개발 정비구역 지정에 최대 걸림돌인 주거정비지수제도 완화할 예정입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부의 아파트 공급계획으로 하락장을 예측해선 안되는 이유를 2021/05/20 | 작성자 오윤섭 | 조회수 636 | 추천수 10
6월 이후 하지 말아야 할 부동산 투자행위 이번 주 부동산시장에서 2가지가 단연 화제입니다. 문재인 대통령의 부동산시장에 대한 코멘트와 화성 동탄2신도시 분양단지의 기록적인 청약경쟁률이 그것입니다.“부동산 만큼은 정부가 할 말이 없다” 전국민들은 부동산에 대해 할말이 많은데... 대통령은 할 말이 없다며 지난 4년간 부동산 정책 실패를 자인하고서도 규제책은 계속 고수한다고 하니 참으로 답답합니다. 문재인정부 잣대로 본 다주택자, LH직원 등 부동산 투기꾼때문에 정책이 실패했다고 생각하는건 아닌지...제가 누누이 말씀드렸지만 이번 정권은 누가 대통령이 돼 2021/05/13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1059 | 추천수 20
상승장에서 대출규제로 집값을 잡을 수 없는 이유 완화한다고 했다가 안한다고 하고... 병주고 약주고... 그때 그때 달라요. 요즘 생각나는 말입니다.가계부채 관리방안이라고 하는 4.29대출규제책이 발표됐습니다. 그런데 무주택은 전세자금대출외에 주택 관련 가계부채가 있을 수 없습니다. 다주택자는 규제지역에서 추가로 대출을 받을 수 없습니다. 결과적으로 무주택자가 영끌매수해 1주택자가 되는데 반드시 필요한 대출을 규제하는 꼴입니다.최근 주택도시보증공사(HUG)는 인천 안양 부산 등 고분양가 관리지역에서 정비사업 일반분양가를 인근 신축 시세의 70%대에 맞춰 책정해 일 2021/05/06 | 작성자 오윤섭 | 조회수 539 | 추천수 20
미국 대비 수도권 주택공급은 얼마나 심각한가? 없었던 일로 하자? 이런 말을 자주 쓴다면 대화의 상대방을 불신한다는 의미일 것입니다. 지난 4.7 보궐선거 참패후 논의되던 1주택자 종부세 완화는 없던 일로 한다고 합니다. 유주택자에겐 지금처럼 부동산 3종 증세 세트(취득세 보유세 양도세 중과)를 고수하겠다는 것입니다. OECD 부동산 거래세(취득세 양도세) 1위(GDP 대비)를 지키겠다는 것입니다.무주택자만 대출규제를 완화해줄 모양입니다. 주택시장에서 무주택자만 주택을 구입하게 하고 다주택자는 주택 구입을 차단하는 정책이 얼마나 위험한지를 모르나요? 참여정부에서 이 2021/04/29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 550 | 추천수 19
상승장 후반기 서울 외곽에 머물면 안되는 이유 4.7 서울시장 부산시장 보궐선거 결과에 충격을 받은 여당이 부동산 규제완화 시그널을 보내고 있습니다.문재인정부는 지난 2019년 12.16대책으로 1주택자까지 고통을 가했습니다. 서울 등 투기과열지구 시가 15억원 초과 주택담보대출 금지와 종부세 폭탄이 바로 그것입니다. 특히 종부세는 올해부터 다주택자는 물론 1주택자가 내야할 종부세액은 매년 급증하고 있습니다.정부와 여당은 코앞에 닥친 내년 3월 9일 대선 및 6월 1일 지방선거에서 표를 의식했습니다. 여당은 1주택자의 표심을 잃으면 필패할 것입니다. 그런데 규제완 2021/04/22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 700 | 추천수 18

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