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임대수익형 부동산 전성시대, 그 이유는? 임대수익형 부동산이 그야말로 전성시대를 구가하고 있다. 택지개발지구내 근린주택을 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 최고경쟁률 2746대 1까지 치솟는가 하면 경매시장에서도 경매물건이 급감하고 낙찰가율이 치솟는 등 그 인기가 식을 줄 모르고 있다. 특히 경매물건의 경우 지난해 금융위기 직후인 2009년 7만7천여건이 경매시장에 쏟아져 나왔음에 비해 2014년에는 3만9천여건으로 반토막이 날 정도로 줄어들었고, 낙찰가율도 10%p 이상 치솟았다. 같은 기간 아파트 낙찰가율이 약 4.5%p 상승한 것과 비교해도 임대수익형 부 2015/04/14 | 작성자 이영진 | 조회수 8273 | 추천수 142
공동입찰? 그리고 공동투자의 조건 공동입찰은 하나의 경매물건에 가족, 친인척, 지인 또는 동호인 등으로 구성된 2명 이상이 각자의 지분을 정하여 공동으로 입찰하는 것을 말한다. 개별입찰과 상반되는 개념으로 일반 거래 시 공동매수 또는 공동투자로 이해하면 된다. 현행 민사집행규칙은 누구나 제한 없이 공동으로 입찰할 수 있도록 하고 있으나, 민사집행법이 시행되기 전에는 공동입찰을 누구나 할 수 있었던 것은 아니었다. 즉 공동입찰을 하기 위해서는 원칙적으로 공동입찰자 상호간에 특수한 신분관계가 있거나 공동입찰의 필요성이 인정되는 때에 한하여 공동 2015/04/07 | 작성자 이영진 | 조회수 6744 | 추천수 139
도대체 시세기준을 어디다 두는 겁니까? 봄맞이 첫 입찰이 진행됐던 지난 3월 3일 서초동 중앙지방법원 입찰법정. 기나긴 겨울이 지나고 따뜻한 봄이 왔음인지 아니면 부동산시장이 이제는 바닥을 찍었다고 생각했는지 그간 썰렁했던 풍경과 달리 입찰참여자들로 북새통을 이루면서 입찰열기가 후끈했다. 우량한 물건이 제법 있어서도 그랬거니와 중앙지방법원 관할이 서초구와 강남구, 소위 강남권의 핵심 2개구를 포함하다보니 중앙지방법원 입찰법정에 등장하는 경매물건은 언제나 관심사가 아닐 수가 없다. 특히 강남권 소재 재건축 호재가 있는 아파트가 등장하거나 학원가 2015/03/09 | 작성자 이영진 | 조회수 6812 | 추천수 131
감정평가액과 최저매각가격 바로 알기 경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산의 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나는 경우, 저가감정으로 인해 낙찰가 역시 현 시세와의 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감 2015/02/23 | 작성자 이영진 | 조회수 27649 | 추천수 141
법원경매와 캠코(KAMCO)공매의 차이 경매와 공매를 같은 수준의 매각방식으로 이해하는 이들이 적지 않다. 그러나 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해 매각한다는 점에서는 서로 유사하지만 여러 가지 면에서 서로 다르다. 어떤 차이가 있는지 한번 살펴보기로 하자. 우선 경매와 공매는 주무관서가 다르고 매각원인도 다르다. 경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행한다. 또한 경매는 담보대출 원리금, 카드연체금, 임대차 보증금 등의 회수를 목적으로 실시되지만, 공매는 체납된 세금(국세, 지방세 등)이나 공과금 등) 회수를 목적으로 2015/02/09 | 작성자 이영진 | 조회수 26732 | 추천수 159
을미년 부동산시장 주요 변수와 영향은? 을미년 새해도 벌써 3주차에 접어들었다. 박근혜 정부 2년 동안 부동산시장을 활성화시키기 위한 각종 대책이 쏟아져 나왔지만 대책 수립 직후 반짝 상승한 것 빼고는 부동산시장은 아직도 요지부동이다. 결론적으로 새해를 맞이했다고 특별히 달라질 것은 없을 것 같다. 지난해 이상 실물경기가 회복될 가능성은 없고 주택을 비롯한 부동산 구매심리는 여전히 냉각될 것으로 전망되기 때문이다. 부디 성급한 결론이기를 바랄 뿐이지만 올해 부동산시장에 영향을 미칠 주요 변수들을 통해 나름 부동산시장을 가늠해볼 수 있기 때문에 그런 2015/01/19 | 작성자 이영진 | 조회수 11284 | 추천수 146
집값 오른다는데 왜 내 집은? 재건축 연한 단축과 전매제한 완화를 주요 골자로 한 9.1대책 발표 이후 집값이 반짝 상승하고, 최근 재건축초과이익환수 유예, 분양가상한제 폐지 등 이른바 부동산3법의 국회통과 효과로 재건축 아파트를 중심으로 집값이 또 들썩이고 있다고 한다.분양시장도 훈풍이란다. 청약제도의 지속적인 개선과 완화, 그간의 공급부족, 새 아파트에 대한 프리미엄 등 각종 호재를 만나면서 비롯됐지만 올해 3월부터는 청약자격이 완화돼 분양시장이 급물살을 탈 것으로도 전망되고 있는 상황이다. 이렇게 집값이 오른다는데 일부아파트를 제외한 2015/01/05 | 작성자 이영진 | 조회수 14094 | 추천수 204
强對强, 강한 자에겐 강하게 맞서라 일반인들이 경매물건 입찰에 선뜻 나서지 못하는 것은 아마도 기본적으로 경매에 대한 부정적인 시각이 밑바탕에 깔려 있어서도 그러려니와 그 하나의 경매물건에 얽히고설켜 있는 많은 복잡한 권리들을 어떻게 풀어나갈지에 대한 방법을 찾기가 참으로 난해하기 때문일 것이다. 특히 경매물건의 가장 큰 산이라 할 수 있는 점유자 명도에서 부딪히는 까다롭고 귀찮고 가슴 먹먹하게 하는 복잡다단한 문제들이 한꺼번에 쏟아져 나올 때는 ‘왜 경매를 해서 이런 생고생을 하나’ 하는 생각이 앞설 것이다. 상가나 상가건물이야 당초부터 2014/11/30 | 작성자 이영진 | 조회수 11713 | 추천수 156
이것이 경매함정이다 _ 건물의 위법성을 확인하라 무릇 경매함정에 빠졌다라고 함은 경매물건을 분석하는 과정에서 경매물건에 숨어있는 권리 및 임대차 또는 물건 자체에 숨어있는 하자를 발견하지 못하였거나 하자를 알고도 대수롭지 않게 여기고 입찰했다가 낭패를 당하는 경우를 말한다. 권리상의 하자는 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리, 예컨대 예고등기나 유치권, 법정지상권을 비롯해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)보다 앞선 가처분, 소유권가등기, 지상권 등의 권리를 말하고 임대차상의 하자는 임대차신고 내역이 없는 대항력 있는 임차인, 임대차 내역 신고는 있으나 이런 2014/10/06 | 작성자 이영진 | 조회수 12001 | 추천수 165
입찰법정 견학을 통해 배우는 것들 어떤 교육과정이든 실습과정이 반드시 들어있기 마련이다. 백문이 불여일견, 백견이 불여일행이라 했듯 아무리 배우고 듣고 본들 한번 실행해보는 것보다 못하다는 점 때문일 것이다. 특히 경매절차에 있어서 경매실습은 반드시 거쳐야 하는 탓에 거의 모든 경매교육업체에서는 교육과정 중에 법원 입찰법정을 견학하거나 실제 모의입찰을 해보는 과정을 1회 이상 진행하도록 구성돼 있다. 설령 경매교육생이 아니더라도 입찰에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 입찰법정을 견학해볼 것을 권장하고 있을 정도로 입찰법정 견학은 입찰을 위 2014/08/29 | 작성자 이영진 | 조회수 9817 | 추천수 147
잘못 조사된 시세가 입찰가 산정에 미치는 영향 경매물건을 낙찰받기 위해서는 일반적으로 물건선정 - 권리 및 임대차분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 매수신청(입찰)이라는 단계를 거치게 된다. 매수신청에 앞서 최종적으로 거치는 단계가 바로 입찰가 분석 단계이다. 입찰가 분석 단계에 돌입했다는 것은 그간의 과정을 통해 입찰을 위한 모든 준비가 마무리됐다는 얘기다. 즉 입찰할 물건에 대한 권리분석 및 임대차 분석을 통한 권리나 임차인 보증금의 인수 여부, 현장조사를 통한 임대가, 매매가 등 시세조사는 물론 물건상의 하자나 개발가치에 대한 판단 등도 모두 2014/07/25 | 작성자 이영진 | 조회수 10926 | 추천수 162
낙찰이 1건, 인천 경매법정에 무슨 일이? 지난 4월 14일 인천지방법원 경매법정. 이날 경매5계에 속한 총 70건의 물건이 경매에 부쳐질 예정이었다. 그러나 입찰 당일 입찰법정 출입문 쪽 게시판에 부착된 경매물건 리스트에는 무슨 사연인지 변경이라고 쓰인 물건이 수두룩했다. 더 자세히 보니 한번 이상 유찰된 물건이 죄다 변경됐다. 이날 경매 예정됐던 총 70건 중 기일이 변경된 물건은 무려 37건으로 전체 경매물건의 53%에 이른 물량이다. 통상 변경이나 취하된 물건이 총 경매물건의 10% 내외임을 고려하면 비정상적이라고 하리만치 높은 수치다. 나머지 3 2014/05/26 | 작성자 이영진 | 조회수 10833 | 추천수 163
과열 경매따라 늘어나는 입찰실수 퍼레이드 부동산시장의 봄기운은 아직도 요원한데 경매시장은 한여름이다. 아파트의 경우 90% 넘겨 낙찰되는 것은 예삿일이 됐고, 경우에 따라서는 낙찰가율이 100%를 넘기거나 아예 신건에 낙찰되는 사례도 눈에 띄게 늘었다. 그간 가격 낙폭이 컸던 일산이나 인천지역을 중심으로 입찰자들이 몰리는가 싶더니 어느새 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확산되었고 종목도 아파트에서 근린상가, 원룸ㆍ다가구주택 등 수익형 건물로 확대됐다. 경매시장이 활성화되고 입찰자들이 늘어나는 것은 부동산시장 회복의 전조라 여기고 반길만한 일 2014/05/01 | 작성자 이영진 | 조회수 11115 | 추천수 169
수도권 거주자의 지방 경매물건 입찰은 백전백패? 지난 3월 10일, 천안지원 경매법정. 그 비좁은 경매법정이 입찰자를 비롯한 관계자들로 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 주택시장 회복세에 힘입어 과열되다시피 한 경매시장 분위기를 반영해 아파트 등 주택 경매물건에 입찰자들이 몰릴 것으로 생각했지만, 이날 천안지원은 경매 나온 총 67건의 경매물건 중 눈여겨 볼만한 우량 주택 경매물건은 보이지 않았다. 그런데도 경매법정이 붐볐던 것은 지방 특성상 결과적으로 토지 경매물건이 많았고 그만큼 토지에 사람이 몰린 탓도 있었지만 아산시 풍기동에 소재한 지상 3층 상가건물 2014/03/26 | 작성자 이영진 | 조회수 11851 | 추천수 152
[소액임차인에 대한 오해 ②] 무조건 최우선변제액 전... 소액임차인에 대해 잘못 알고 있는 또 다른 상식 중 하나는 소액임차인에 해당되면 무조건 최우선변제액 전액을 배당받을 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 많다는 것이다. 이를테면 보증금 9500만원인 소액임차인은 최우선변제액 상한에 해당하는 3200만원을 모두 배당받는다는 식이다.물론 틀린 얘기는 아니다. 담보물권 설정일 2010.7.26~2013.12.31 사이에 대항요건을 갖춘 임차인의 경우 서울은 7500만원 이하 소액임차인에 해당하면 최대 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이하 소액임차인으로서 최대 2200만원, 광역시( 2014/02/27 | 작성자 이영진 | 조회수 11594 | 추천수 174

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