- 임대수익형 부동산의 수익률 분석구조 8.31대책으로 근린(상가)경매물건이 새로운 조명을 받고 있다. 전국 경매시장에서 매월 진행되는 감정가 10억원 이상 근린(상가)의 경매물건은 월평균 3700건, 감정가규모로는 평균 1조4천억원 정도에 달한다. 그 물건들 중에는 단순히 개발호재에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 물건, 개발 또는 리모델링을 통해 개발이득을 얻을 수 있는 물건, 수익형 부동산으로서 임대수익을 노릴 수 있는 물건, 기타 하자 치유를 통해 대폭적인 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 다양한 유형이 있을 것이다. 이러한 다양한 유형의 2005/09/30 | 작성자 이영진 | 조회수 17624 | 추천수 309
- 법률자문없는 계약진행, 큰 낭패를 초래할 수 있다 부동산거래는 기본적으로 거액이 소요되는 점에서 거래시 법률자문이 반드시 필요한 경우가 많지만, 많은 사람들이 자문을 제대로 받지 않고 있다. 다음은, 법률자문을 제대로 받지 않아 큰 낭패를 본 케이스라고 할 수 있는데, 당시 상담하는 필자로서도 마음이 안타까워서 기억에 강하게 남아있는 사례다. 의뢰인 갑은 충북에 소재한 토지를 아파트시행사업자인 모 기관에 95억원에 매도하는 계약을 체결하였다. 계약내용은, 계약 2005/09/27 | 작성자 최광석 | 조회수 20115 | 추천수 288
- 부동산거래에 있어 선지급구조의 위험성(Ⅱ) 다른 재화와 달리 부동산거래에 있어서는 대금이 먼저 지급될 수밖에 없는 관행이 있고, 이러한 관행이 부동산을 취득하고자 하는 측에 얼마나 불리한 점이 있는지에 대해서 종전 칼럼에서 자세하게 언급한 바 있다. 다음의 사례는 실무에서 비교적 자주 발생하는 것으로, 선지급구조의 문제점으로 볼 수 있는 대표적인 사례라고 할 수 있다. 갑은, 을 소유의 다가구 주택을 보증금 7천만원에 임차하기로 계약하기로 하고 을에게 계약 2005/09/21 | 작성자 최광석 | 조회수 14767 | 추천수 303
- 분양권전매약속이 이행되지 않을 때의 법률문제 ‘분양받게 되면, 일정한 프리미엄을 더해서 바로 전매해주겠다’는 취지로 분양회사나 분양대행사의 직원들로부터 약속받고서 취득한 분양권이 장기간 전매되지 않아 고민하는 상담을 많이 받게 된다. 프리미엄은 고사하고 손해를 감수하고서 무작정 처분하려고 해도 전매자를 구하기가 쉽지가 않은 경우가 많다. 더구나, 최근 정부의 강력한 부동산투기대책으로 부동산시장이 경색될 조짐이 장기화되고, 다주택을 보유한다는 자체가 큰 짐이 되는 상황에서 분양권거래는 더욱 어려워지고 있어, 실수요가 아니 2005/09/10 | 작성자 최광석 | 조회수 16813 | 추천수 274
- 8.31대책과 경매시장 8.31대책을 두고 각 분야 전문가들 뿐만 아니라 일반투자자, 부동산에 관심이 있는 사람들이면 누구나 한번쯤 얘기하고 넘어갈 정도로 참으로 말들이 많다. ‘부동산시장이 어떻게 될 것이냐?’, ‘어느 쪽으로 투자를 해야할까?’하는 등의 투자방향을 가늠하는 것에서부터 ‘이거 너무 때려잡는 거 아냐?’, ‘그렇다고 과연 부동산시장이 잡힐까?’하는 자조와 의혹에 찬 목소리 등등. 비록 약간의 퇴보는 있었지만 한가지 분명한 것은 이번 대책이 역대 어느 대책보다 부동산경매시장에 있어서 여러모로 상당한 영향을 미 2005/09/08 | 작성자 이영진 | 조회수 15613 | 추천수 288
- 부동산위조사기, 각별한 주의만으로도 예방될 수 있다... 최근 부동산서류를 위조, 권리자를 사칭해서 사기를 치는 사례가 늘고 있다. 사실, 위조된 부동산서류를 통해 소유권이전등기까지 받거나, 이사(점유)까지 갔다고 하더라도 향후 실제 소유자에 대해서는 대항하지 못한다. 즉, 진실한 권리자에 대해서는 아무런 피해보상을 받지 못한 채 이전등기받은 것을 말소하거나 집을 비워줘야 한다. 결국, 최종적인 피해자는 사기사건을 모른 채 부동산을 취득한 사람이 되는 것이다. 따라서, 부동산을 취득하는 사람은 상대방이 진실한 권리자인지 여부에 대하여 아무리 2005/08/31 | 작성자 최광석 | 조회수 15702 | 추천수 311
- 임대차보증금 잔금 지급시 이행하기로 한 제한물권말... 임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 등기부상에 표시된 제한물권(저당권, 가압류, 가등기 등)을 임대차보증금의 잔금으로 해결(말소)해 주기로 약속하는 경우가 많다. 이러한 약속을 분명히 하는 차원에서 임대차계약서상에는 ‘잔금으로 저당권 말소하기로 함’이라는 정도의 특약을 기재하고 있다. 그러나, 이러한 약속이 이행되지 않는 경우가 빈번하다. 그 이유는, 지급된 잔금으로 말소하기로 한 제한물권을 처리하는데, 잔금이 실제로 사용되는지를 대 2005/08/16 | 작성자 최광석 | 조회수 20140 | 추천수 308
- 임대인의 신분확인에 관한 중개업자의 책임 2005. 7.말경에 선고된 서울 남부지방법원의 판결 하나가 여러 언론에서 대대적으로 보도된 바 있다. 임대차계약체결을 중개한 중개업자에게 손해배상책임을 인정한 판결인데, 사안을 정리하면 다음과 같다. 모 사기범은 임대인과 월세 계약을 체결하면서 알게 된 임대인의 신분을 이용해서 주민등록증을 위조한 후, 마치 자기가 임대인 본인인 것처럼 행사하면서 그 집을 전세임대하는 것으로 중개업소에 내놓고 이를 알지 못한 중개업소를 속여 임차인으로부터 임대차보증금을 가로채 도망을 가버렸고, 결국 2005/08/11 | 작성자 최광석 | 조회수 17833 | 추천수 319
- 부동산거래계약체결, 보다 신중할 필요가 있다. 법률상담을 하다 보면 참으로 이해할 수 없는 즉흥적인 부동산거래를 의외로 자주 접하게 된다. 몇억, 몇십억 하는 부동산 거래를 며칠, 심지어는 단 한 번만의 고민만으로 결정하는 경우가 적지 않다는 사실에 놀라지 않을 수 없는 것이다. 몇만원, 몇십만원하는 물건구매를 하면서도, 구매할지 여부를 장시간 고민하고, 또 일단 구매를 결정하기로 마음먹고서도 어느 곳에서 구매할지를 결정하기 위해 이 곳 저 곳을 방문한 후 장단점을 비교하는 것이 일반적이다. 그럼에도 불구하고 일반 물건에 비해 수백배 2005/08/08 | 작성자 최광석 | 조회수 15120 | 추천수 295
- 상가권리금계약 어떤 점을 주의해야 하나? 상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다. 상가권리금을 법적으로 정의하자면, 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는데, 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없는 것이다. 상가권리금거래를 하면서 2005/08/05 | 작성자 최광석 | 조회수 15476 | 추천수 310
- 담뱃값으로 입찰 실습하세요 최근 경매시장에 입찰자들이 늘어나고 경매가 과열되면서 입찰가격을 터무니없이 높게 쓴다거나 입찰표상의 입찰가액을 잘못 기재해 상상을 초월하는 초고가에 낙찰되는 피해가 잇따라 발생하고 있다. 입찰표 작성상의 실수는 초보자나 경험자를 불문하고 누구나 한번쯤은 있을 법한 일. 초보자는 더욱 그러하겠지만 수 차례의 입찰경험이 있는 사람이라 해도 입찰시간에 쫓기거나 과열된 분위기에 휩쓸리다 보면 입찰표상의 기재사항을 누락한다거나 입찰가액란에 ‘0’을 하나 덧붙여 기재한다거나 제출서류중 일부를 빠트 2005/08/04 | 작성자 이영진 | 조회수 15923 | 추천수 293
- 해약가능한 시기에 대한 오해 계약금 상당의 포기를 감수한 채 계약을 해제하고자 하더라도, 시기적인 제한이 있다. 즉, 계약을 해약할 수 있는 시기에도 법적인 제한이 있는 것이다. 이 점에 관해서 일반인들은, 중도금지급일 이전으로 이해하고 있는 것이 보통이다. 그러나, 이러한 이해가 반드시 정확한 것은 아니다. 이 점에 관해 민법 제565조에서는 “해약금”이라는 제목으로, 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 규정하고 있다. 따라서 계약을 해약할 수 있는 시점을 법적으로 2005/07/25 | 작성자 최광석 | 조회수 15984 | 추천수 298
- 상가개발비, 일정부분 반환받을 수도 있다. 상가(주로 테마쇼핑몰)를 분양함에 있어 분양대금과 별도로 “개발비”라는 명목으로 상당한 금액의 돈이 수수되고 있다. 개발비의 명목은 점포시설활성화, 임대분양수수료, 점포시설비용 등 여러 가지이다. 그런데, 상가개발비에 관하여 분양업체측이 일방적으로 작성한 계약서 거의 대부분에는 ‘상가개발비는 계약의 해제 등 어떠한 경우에도 반환되지 않는다’는 취지의 조항이 삽입되어 있다. 이는 분양회사측의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에 분양대금을 당연히 반환받는 것과는 2005/07/20 | 작성자 최광석 | 조회수 14083 | 추천수 303
- 2005년 상반기 경매시장 결산 및 하반기 전망 올 한해 경매시장도 벌써 반년이 훌쩍 지났지만 지난해에 이어 올해 상반기 경매시장의 열기는 좀처럼 식을 줄 모르고 있다. 경매펀드의 등장, 기간입찰제 적용 법원의 확대, 공인중개사 입찰대리의 허용 등 제도적 이슈에서부터 행정중심복합도시, 2기급 신도시, 기업도 2005/07/18 | 작성자 이영진 | 조회수 14003 | 추천수 305
- 공인중개사, 입찰대리 허용에 부쳐 부동산 경매?공매 입찰신청(또는 매수신청) 대리권(이하 ‘입찰대리’라 함)을 공인중개사에게 주도록 하는 내용의 중개업법 개정안이 우여곡절 끝에 6월 30일 임시국회를 통과하였다. 공인중개사의 오랜 숙원사업중의 하나가 드디어 풀린 셈이다. 법률 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 되어 있으므로 국회의결 후 공포까지가 20일 정도 소요됨을 감안하면 내년 1월 말부터는 공인중개사의 입찰대리가 가능해진다. 입찰대리는 그간 변호사의 고유 영역으로 해석되어 오다 지난 2003년 8월부터 법무사에게도 입찰대리 2005/07/06 | 작성자 이영진 | 조회수 18920 | 추천수 318
