- 위험천만한 판교 청약통장거래 최근 판교 아파트 당첨으로 큰 돈을 벌 수 있다는 소문에, 판교당첨확률이 높은 우선순위에 해당하는 청약통장의 거래가 기승을 부리고 있다. 그러나, 다음에서는 보는 바와같이 청약통장의 거래는 법적으로 매우 위험한 것이라는 점에서 거래에 극히 주의할 필요가 있다. 이와 관련하여, 주택법 제39조 제1항은, 주택법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 주택상환사채, 입주자저축의 증서, 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하는 2005/02/02 | 작성자 최광석 | 조회수 14008 | 추천수 283
- 상가건물임대차보호법하에서의 임대료 인상에 관한 오... 상가건물임대차보호법의 주요 특징 중의 하나가 바로 5년간의 갱신요구권을 보장하면서, 갱신될 때의 임대료인상을 일정 비율 이하로 제한하고 있다는 점에 있다. 이에 관해 동법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 하고, 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 하고, 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대 2005/01/24 | 작성자 최광석 | 조회수 18712 | 추천수 323
- 2005년 경매시장 전망 다사다난했던 2004년 만큼이나 경매시장 역시 숯한 화제를 남기고 지나갔다. 지나고 보니 지난 한해 경매시장이 투자하기에 또는 내 집을 마련하기에 참 좋은 시장이었구나 하고 한탄할 사람들이 상당수에 이를 것 같다. 여건 좋은 줄 알면서도 경매참여를 주저했던 사람들, 자금조달계획을 세우다 한해를 넘긴 사람들, 관심은 있으나 막연히 두려움이 앞섰던 사람들.., 그렇다고 실망하거나 서두를 필요는 없다. 2005년은 지난해보다 더 좋은 투자여건이 조성될 수 있을 것이기 때문이다. 그렇다면 2005년 경매시장은 어떠할까? 2005/01/24 | 작성자 이영진 | 조회수 15667 | 추천수 304
- 위약금 10% rule, 철칙은 아니다. 계약을 위반하면 거래대금의 10%를 몰수당하거나 손해본다는 것이 사회통념인 것 같다. 그러나, 다음에서 보는 바와 같이 반드시 그렇지는 않다. 우선, 계약위반에 따른 대금의 10%몰수는 계약상으로 그러한 취지의 위약금조항이 존재할 경우에만 가능하다는 점을 유념할 필요가 있다. 다시말하면, 계약상으로 위약금조항이 없다면 10%를 당연히 몰수할 수는 없다. 이에 관하여 대법원은, ‘위약금조항이 계약에 없다고 하더라도 계약을 위반하면 계약금을 몰수할 수 있다는 관습법이 존재한다고는 볼 수 없다’고 판시하고 있다. 위 2005/01/22 | 작성자 최광석 | 조회수 16197 | 추천수 317
- 부동산거래에 있어 선지급구조의 위험성 부동산거래는 다른 일반물건의 거래와 달리 대체로 부동산을 취득하는 측에서 권리를 취득하기에 앞서 상당한 금전을 미리 지급하는 선지급구조가 관행이 되어있다. 상점에서 물건을 살 때는 돈을 지급하면서 바로 물건을 받아오게 되지만, 부동산의 경우에는 부동산에 대한 권리에 해당하는 등기를 넘겨받기 이전에 상당한 돈을 계약금이나 중도금이라는 명목으로 미리 지급하고, 마지막으로 잔금이라는 돈을 지급하면서 동시에 등기를 넘겨받는 구조가 일반적이다. 이러한 거래방식은 사실 다음에서 보는 바와 같이 원천적으로 권리를 2005/01/16 | 작성자 최광석 | 조회수 18523 | 추천수 298
- 섬 전체가 경매에? 지난 12일 인천지방법원 경매(22계)에서 사람이 살지 않는 무인도가 경매에 부쳐져 11명이 경합한 끝에 감정가의 12배에 달하는 3억원에 낙찰되었다. 감정가격으로 평당 3만6,360원 정도인 이 물건이 평당 43만4,780원에 낙찰되었으니, 가히 놀랄만도 하다. 토지 종목 낙찰가율(1,195.65%) 면에서도 광주시 목현동의 임야(1,326.4%)와 공주시 정안면 임야(1,309.8%)에 이어 세번째로 높은 수치이다. 이 섬은 인천 서구 원창동에 위치한 총 면적 690평의 조그마한 섬으로 ‘지내섬’으로 불린다. 세어도 서측에 근접해 있으며, 2005/01/13 | 작성자 이영진 | 조회수 17760 | 추천수 332
- 임대인이 자진해서 보증금을 잘 주지 않는 법적인 이... 우리나라 임대인들은 참 보증금지급에 적극적이지 않다는 느낌을 자주 받게 된다. 법적으로는 임대차기간이 종료하면 당연히 보증금을 반환할 의무가 있는데도 대부분의 임대인들은 제 날짜에 보증금을 반환해야한다는 부담을 갖고 있는 것 같지 않다. ‘다른 임차인이 들어와야 줄 수 있다’는 태도는 보통이고, 심지어는 임대차보증금을 회수하는 것이 임차인의 의무인 것인양, ‘ 직접 중개업소에 집을 내놓고 알아서 보증금을 회수하라’는 식의 태도를 보이기도 한다. 반면 임차인은, 임대차만기일이 되기 몇 달전부터 임대차보증금 2005/01/12 | 작성자 최광석 | 조회수 15558 | 추천수 306
- 2004년 경매시장 결산(요인별) 참으로 다사다난했던 2004년이 지났다. 각종 부동산정책과 이슈들이 하루가 멀다 하고 쏟아져 나왔고 더불어 경매시장도 요동을 쳤다. 2004년 전국 경매시장 결산 결과 가장 뚜렷한 특징은 투자종목에 대한 선호도가 기존의 아파트에서 토지로 바뀌었다는 것과 아파트, 연립ㆍ다세대 등 공동주택과 숙박시설 경매물건이 외환위기 직후인 2000년 수준을 훨씬 뛰어넘을 정도로 급증하였다는 점이다. 또한 2003년도 대비 전반적으로 모든 종목에서 경매물건이 증가하였음에도 불구하고 유일하게 토지 경매물건만은 2001년을 정점으로 3 2005/01/12 | 작성자 이영진 | 조회수 13371 | 추천수 308
- 인사말 2004년 중반부터 처음 고정칼럼란을 맡게 되면서, 처음에는 어색하고 자신없으면서도 무거운 짐으로 느껴진 것이 솔직한 제 심정이었습니다. 특정사건을 두고 소송에서 공방을 하는 것이 변호사일인데, 많은 사람들을 상대로 함께 공감할 수 있는 읽을거리를 제대로 만들어 낼 수 있을까? 그것도 재미없는 법률이야기를 재료로 해서 더구나 속도감을 원하는 네티즌들에게. 그러나, 점점 시간이 지날수록 저 스스로 글짓기에 흥미를 가지게 되었습니다. 칼럼 조회수가 정확하게 확인됨으로써 독자들이 어떤 점을 가려워하고 공감하는지를 2005/01/11 | 작성자 최광석 | 조회수 13768 | 추천수 320
- 다시보자, 임차인의 원상복구의무 조항 표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 “임차인의 원상복구의무”에 관한 규정이다. 문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 “필요비, 유익비에 대한 포기”의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원 2005/01/09 | 작성자 최광석 | 조회수 19922 | 추천수 371
- 계약해제, 계약금포기하더라도 언제나 가능한 것은 아... 매매나 임대차계약한 부동산을, 지급한 계약금을 포기하고서라도 해제했으면 하고 희망하는 사람들이 많다. 지급한 대금 중에서 계약금만 반환받지 못하게 되더라도 나머지는 돌려받으면서 계약을 끝냈으면 하는 바램인 것이다. 부동산시장에 상당한 거품이 형성되어 있다고 느껴지는데다가, 예정대로 부동산을 인수하더라도 수지가 맞지 않을 것으로 보이기 때문이다. 계약금 정도만 포기한다면 언제든지 계약을 종료하고 더 이상 계약에 구속되지 않게 되면서, 더불어 계약금 이외에 지급한 돈이 있다면 나머지는 반환받을 수 있는 법 2005/01/03 | 작성자 최광석 | 조회수 18281 | 추천수 293
- 준공일(입주일)약정이 서면상 없는 경우, 언제부터 계... 통상적으로 상가분양계약서상에 준공일(입주일)약정이 서면상으로 구체화되지 않는 경우를 자주 보게된다. 반면에, 상가분양회사 직원들은 언제까지 준공(입주)할 수 있다는 식으로 자신있게 구두상으로 장담하면서 분양을 권유하곤 한다. 그러나, 막상 상가건물의 준공은 구두약속과 달리 지연되는 것이 다반사이다. 공사자금부족, 토지매입의 지연, 주변의 민원 등이 준공지연의 대표적인 경우로 볼 수 있다. 더구나, 분양계약 당시 분양회사로서는 위와 같은 문제로 인하여 당초 예상했던 준공일까지 준공이 되지 않을 수 있다는 사 2004/12/31 | 작성자 최광석 | 조회수 17474 | 추천수 376
- 2004년 경매시장 Hot News 10 올 한해 만큼이나 부동산시장 관련한 사회, 또는 정책적으로 큰 이슈가 많았던 적도 없었던 것 같다. 경기침체를 동반한 부동산경기의 침체, 행정수도이전예정지의 확정 및 신행정수도건설특별법에 대한 위헌 결정으로 천당과 지옥을 오간 충청권 부동산시장, 지난해 10.29주택안정대책 이후 급락하기 시작한 주택시장과 각종 개발호재를 안고 대체 투자종목으로 인기를 끌었던 토지시장, 성매매방지특별법시행으로 인한 숙박시설 및 관련 업종의 위기, 종합부동산세 도입 등 헤아릴 수 없이 많은 정책과 이슈들이 쏟아져 나왔다. 부 2004/12/31 | 작성자 이영진 | 조회수 15435 | 추천수 311
- [사례2]낙찰대금 미납사유도 가지가지(3) 대금미납은 시세판단오류로 인한 고가낙찰에서만 기인하는 것이 아니라 권리분석이나 임대차분석 및 공법상의 활용도에 대한 판단오류에서 기인하는 것도 부지기수다. 이 부분은 전문가적인 소양이 필요할 때도 있고 경우에 따라서는 입찰하기 전에 반드시 전문가에게 자문을 구하여야 하는 대목이다. #1 - 말소되지 않는 선순위 가등기 인수 지난 7월 12일 동부지법에서 강동구 성내동에 소재한 최저매각가 11억짜리 근린주택이 단독으로 18억원에 낙찰되었으나 이 물건의 등기부등본상의 권리관계를 보면 가등기가 선순위로 2004/12/30 | 작성자 이영진 | 조회수 15829 | 추천수 351
- 환산보증금에 대한 몇 가지 오해 상가건물임대차보호법은 환산보증금이라는 개념을 도입하고 있다. 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에만 이 법을 적용하기 위해서이다. 흔히들 알고 있는 것처럼 환산보증금의 계산은, 월차임에 100을 곱한 금액과 임대차보증금을 합산한다. 즉, 월차임이 200만원이고 임대차보증금이 3천만원인 임대차계약의 환산보증금은 2억3천만원이다. 그런데, 환산보증금을 인상할 경우의 계산방식과 그 한도에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있다. 서울의 경우 환산보증금 기준이 2억4천 2004/12/27 | 작성자 최광석 | 조회수 16032 | 추천수 328
